Pháp lý condotel nhìn từ cú "vỡ trận" của Cocobay Đà Nẵng

Cú "vỡ trận" của Cocobay Đà Nẵng được các chuyên gia nhìn nhận như là “giọt nước tràn ly”, cho thấy sự cấp thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp lý cho phân khúc condotel, để thị trường đi vào hoạt động minh bạch, bền vững.

Lo ngại hiệu ứng domino

Thị trường bất động sản đã trở nên nóng trong những ngày gần đây trước thông tin về “cú ngã” của Cocobay Đà Nẵng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh”: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

"Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở), thì ‘thủ thuật’ và cũng là ‘miếng mồi’ được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến là 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp”, ông Châu nói.

Theo phân tích của chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, rất nhiều nhà đầu tư vì lòng tham đã vay tiền ngân hàng để đầu tư dự án condotel. Tuy nhiên, điều mà rất nhiều nhà đầu tư không nắm được là hầu hết các dự án dạng này không thể có sổ hồng.

Hiện nay, hệ thống hành lang pháp lý của nước ta vẫn chưa có điều khoản nào quy định loại hình vừa chung cư vừa khách sạn. Vì vậy, người mua chỉ có thể xác lập quyền sở hữu căn hộ đó bằng một hợp đồng cho người mua mới nếu chuyển nhượng, chứ không phải sổ hồng.

Theo ông Tín, hầu hết người mua đều nhắm vào lợi nhuận sinh lời, nhưng không nắm chắc pháp lý và những rủi ro có thể xảy ra nếu dự án không thuận lợi, hoặc không đạt được lợi nhuận kinh doanh như cam kết ban đầu của chủ đầu tư.

“Sự việc của Cocobay Đà Nẵng chỉ là giọt nước tràn ly cho những cảnh báo của các chuyên gia. Điều này khiến nhiều người đứng ngồi không yên và không loại trừ khả năng sẽ tạo thành hiệu ứng domino, bởi phần lớn các dự án condotel theo mô hình lấy mỡ nó rán nó”, ông Tín nói.

Thực tế, trước đó Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019, phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư", trong đó có loại hình condotel.

Cấp thiết lấp “lỗ hổng” pháp lý

Các chuyên gia cho rằng, nhiều khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp đang chần chừ trong việc góp vốn cho các dự án condotel sau khi thông tin Cocobay “vỡ trận”.

Lấy dẫn chứng cho việc cấp thiết phải lấp “lỗ hổng” hành lang pháp lý, chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín phân tích, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra chủ trương siết dần tín dụng vào bất động sản bởi rủi ro cao, nhưng từ đầu năm đến nay, vốn đổ vào các lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng mạnh. Cơ cấu cho vay của một số ngân hàng hiện cũng tập trung nhiều vào mảng bất động sản (bao gồm cả cho vay tiêu dùng), nên nguy cơ nợ xấu rất cao.

"Chúng tôi kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó, có đất du lịch để cùng phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, từ nhiều năm trước, HoREA đã có cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Đồng thời, cũng theo ông Châu, để đảm bảo mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần bổ sung quy phạm pháp luật mới, quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5 - 10% giá trị hợp đồng.

Ông Châu nhấn mạnh, thị trường đặt ra yêu cầu là phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh TP.HCM cho rằng, đã có rất nhiều cảnh báo về tính pháp lý của condotel, xuất phát từ bản chất của condotel là sự kết hợp giữa căn hộ và lưu trú du lịch, do đó chưa có khung pháp lý riêng để điều chỉnh.

“Điều này cũng khá dễ hiểu. Tương tự như trường hợp Luật Kế toán chưa kịp điều chỉnh để theo kịp nghiệp vụ kinh tế phát sinh, thì Luật Đất đai cũng chưa kịp điều chỉnh để điều tiết loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, với nhà đầu tư, họ quan tâm việc có cấp được sổ hồng, có được xem là một cơ sở du lịch hay người nước ngoài có sở hữu được condotel không”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Tuấn, với hơn 30.000 căn condotel đã bán ra thị trường trong giai đoạn 2016 - 2018 và dự kiến có thêm hơn 50.000 căn condotel trong giai đoạn 2019 - 2022, đây vẫn được coi là một loại hình đầu tư hấp dẫn, dù ẩn chứa nhiều rủi ro.