Pháp lý cho loại hình bất động sản mới - đòi hỏi sửa đồng bộ nhiều luật

Yêu cầu cấp bách hiện nay là rà soát loại các điều khoản trong những Luật liên quan tới các loại hình bất động sản mới để người dân hiểu và tránh rủi ro khi giao dịch.

Một số loại hình bất động sản mới như condotel (căn hộ du lịch) dù đã tồn tại trong thời gian dài nhưng vẫn thiếu tính pháp lý, phát triển tự phát dẫn đến sự thiếu minh bạch trên thị trường và được cảnh báo tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết vấn đề này cần đi tận gốc rễ là sửa các luật có liên quan cho phù hợp với tình hình thực tế.
Việc sử dụng đất đai, mua bán cấp giấy chứng nhận một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch condotel, căn hộ văn phòng biệt thự du lịch… thời gian qua đã gặp rất nhiều khó khăn về quy định mua bán.

Thậm chí đã xảy ra một số trường hợp lừa đảo liên quan tới loại hình này do nhiều người thiếu hiểu biết. Mặt khác, hình thức này không được quy định rõ ràng trong Luật để nhà đầu tư tham khảo trước khi quyết định mua sản phẩm.
Trao đổi về vấn đề này tại một số diễn đàn, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà từng chia sẻ, yêu cầu cấp bách hiện nay là rà soát loại các điều khoản trong Luật liên quan tới loại hình bất động sản mới này để người dân có thể hiểu rõ cho dù ở nước ngoài thì hình thức này đã rất quen thuộc.

Theo đó, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng đề cập đến việc rà soát sửa đổi bổ sung một số bộ Luật liên quan như: Đầu tư, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Đất đai.

Tuy nhiên, các bộ, ngành cần đề xuất sửa đổi bổ sung các Luật, Nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý một cách đồng bộ để đảm bảo hiệu lực thống nhất và tính khả thi của hệ thống pháp luật chứ nếu chỉ sửa đổi rải rác từng luật sẽ không thể tháo gỡ kịp thời vướng mắc trong thực tiễn.
Mới đây, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu kiến nghị, cần xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh loại hình sản phẩm mới, nhằm đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.

Việc xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh sẽ giúp thị trường condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững và bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư thứ cấp.
Trên thực tế, khi hành lang pháp lý đối với loại hình bất động sản mới chưa được đảm bảo thì rủi ro cao sẽ rơi vào các nhà đầu tư thứ cấp.

Tại một số địa phương cũng đã công nhận các loại bất động sản nghỉ dưỡng, đất du lịch được sử dụng ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở và thu tiền sử dụng đất với loại hình này.

Trên cơ sở đó, chủ đầu tư công bố người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong quản lý đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lý đầu tư xây dựng, các cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi thủ tục hành chính các dự án có bố trí loại hình condotel, officetel (văn phòng kết hợp lưu trú), resort villa (biệt thự du lịch), shophourse (nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh).

Theo đó, Bộ Xây dựng đưa ra 4 nội dung cần chú trọng. Khi các địa phương xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng cần đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số đối với việc bố trí các chức năng condotel, officetel, resort villa, shophouse để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Cùng đó, quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản này cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương căn cứ vào tình hình thực tế để cân nhắc việc cấp mới thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng (phê duyệt quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư dự án có loại hình bất động sản này) trong khi việc quản lý, vận hành vẫn còn tồn tại, vướng mắc như hiện nay.

Đặc biệt, cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra nghiệm thu cần rà soát kỹ cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, chủ trương đầu tư, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về condotel, officetel, resort villa, shophouse mới được ban hành – Bộ Xây dựng yêu cầu.

Trường hợp còn thông tin chưa rõ liên quan đến dân số của chức năng lưu trú, khả năng đáp ứng hạ tầng khu vực thì cần có văn bản gửi cơ quan quản lý quy hoạch của địa phương để được làm rõ…
Đánh giá về động thái của các cơ quan chức năng trong việc thắt chặt quản lý các loại hình bất động sản mới, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, siết chặt quản lý condotel góp phần tạo động lực giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong bài toán tài chính; đồng thời cơ cấu lại các sản phẩm sao cho phù hợp hơn với thị hiếu của thị trường; loại bỏ những chủ đầu tư làm ăn chụp giật.

Theo ông Đính, trên thực tế vẫn có rất nhiều dự án condotel tiềm năng, hứa hẹn trở thành địa chỉ thu hút du khách, nâng tầm đẳng cấp du lịch địa phương, nhưng cũng có không ít những dự án chậm tiến độ, pháp lý không đầy đủ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp.

Bởi vậy, đã đến lúc cần thanh lọc thị trường. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, đơn vị vận hành chuyên nghiệp cần được ưu tiên phát triển, còn những dự án chậm tiến độ, kém hiệu quả cần rà soát lại.

Tại nhiều quốc gia, mô hình condotel được thực hiện rất thành công. Về dài hạn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có tiềm năng bởi khả năng lấp đầy của ngành du lịch đang rất khả thi, việc chào bán hay cho thuê lại nhiều dự án condotel vẫn lạc quan. Sản phẩm condotel sẽ góp nguồn cung đáng kể khi thị trường du lịch Việt Nam duy trì độ tăng trưởng nhanh./.