Phân tích cổ phiếu SZC: Triển vọng đầu tư có hấp dẫn trong tương quan với các cổ phiếu cùng ngành KCN

Tổng quan: Sonadezi Châu Đức được thành lập tháng 6/2007 đê thực hiện dự án KCN Châu Đức tại Bà Rịa Vũng Tàu. SZC có 2 cổ đông lớn nắm giữ tổng cộng 56,92% vốn điều lệ, bao gồm Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp hay còn gọi Tổng cty Sonadezi, sở hữu 46,8%, và CTCP Sonadezi Long Thành, sở hữu 10,08%.

Dù hoạt động kinh doanh của SZC khá đa dạng, bao gồm cho thuê đất trong khu công nghiệp và các dịch vụ phụ trợ như xử lý nước thải, kinhd oanh bất động sản, đầu tư khai thác dự án BOT và kinh doanh sân golf. Nhưng cho thuê khu công nghiệp hiện vẫn là lĩnh vực kinh doanh chính đóng góp chủ lực vào kết quả kinh doanh của cty.

SZC được đánh giá sở hữu nhiều yếu tố đem lại triển vọng tích cực trong dài hạn bao gồm

- Sở hữu dự án KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa Vũng Tàu có quy mô lớn. Tổng diện tích là 2,287 ha, trong đó diện tích Khu công nghiêp là 1,556 ha , diện tích quy hoạch cho khu đô thị và sân golf là 689 ha. Do dự án ban đầu được triển khai quy mô rất lớn, nên quỹ đất thương phẩm còn lại toàn dự án còn lớn, thậm chí là thuộc top so với các DN KCN khác trên thị trường.

- Quỹ đất dự án được triển khai từ lâu, nên nhiều phân khu giải phong mặt bằng sớm có mức giá vốn thấp

- Sự cải thiện về yếu tố hạ tâng giao thông trong khu vực thời gian tới như đầu tư các tuyến giao thông cho cụm cảng Cái Mép-Thị Vải, dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành,… được hoàn thành thì SZC sẽ càng thêm sức hút với các DN đến đặt nhà máy, là dư địa giúp cty có thể tăng gia cho thuê nhanh hơn

- Sự kết hợp của dự án khu đô thị-KCN liền kề sẽ bổ trợ lợi ích cho nhau. Làm tăng giá trị cho nhau khi cả 2 cùng phát triển

- Vị thế đơn vị thành viên của Sonadezi nhận được sự hỗ trợ đáng kể từ Tổng công ty và các đơn vị thành viên

Ngược lại, bức tranh tài chính, kinh doanh của cty cũng có những điểm khó khăn.

- Do quy mô quá lớn của dự án, SZC không đền bù giải phóng mặt bằng đc 1 lần, mà phải đền bù và khai thác từng phần, để lấy tiền phần trước làm tiếp phần sau. Điều này khiến chi phí đền bù gia tăng theo thời gian. Áp lực dòng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng thời gian tới còn rất lớn.

- Trước nhu cầu dòng tiền đầu tư lớn, trong khi chưa có nguồn lực tích lũy như các DN khác, tất yếu SZC phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay, và tình hình khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suât tăng từ năm ngoái đến nay.

- Dự án BOT đương 768 đã bị dừng thu phí kéo dài đã hơn 2 năm ảnh hưởng lớn đến dòng tiền cảu SZC trong bối cảnh vẫn phải trả lãi vay ngân hàng và duy tu, sửa chữa tuyến đường nhưng không có nguồn thu.

Triển vọng KQKD 2023 chưa có đột biến:

Và nhìn chung với tình hình kinh tế chung đang có nhiều khó khăn như hiện nay bao gồm cả lĩnh vực KCN khi thu hút vốn đầu tư giảm, lẫn bất động sản dân cư gặp khó và dự án BOT chưa được thu phí trở lại thì trong kịch bản tốt nhất là SZC có hoàn thành kế hoạch kinh doanh đề ra cho năm nay nhưng chưa có yếu tố đột biến . Riêng quý đầu năm 2023 lợi nhuận đã tiếp tục giảm sâu với chỉ 11,7 tỷ đồng.

Mức định giá cp không hấp dẫn trong ngắn hạn:

Ở vùng giá trên 35 nghìn/cp như hiện nay, bội số giá trên giá trị sổ sách của SZC là 2,29 làn, cách không xa mức trung bình 5 năm là 2,44 lần và cao hơn 10% so với nhóm DN cùng ngành so sánh, bao gồm các DN KCN có quy mô lớn và thanh khoản tốt trên thị trường mà o2f lựa chọn bao gồm Idico, Phước Hòa, Kinh Bắc, Long Hậu, …

Về quan điểm đầu tư dài hạn:

Dù triển vọng hấp dẫn nhưng theo O2F thì với những DN như SZC, điểm đầu tư dài hạn nằm ở thời điểm DN đạt được cân bằng dòng tiền kinh doanh-đầu tư, bắt đầu có thặng dư để giảm nợ vay. Và điểm này nhiều khả năng sẽ xảy ra khi DN hoàn thành công tác tài chính để giải phóng mặt bằng còn lại chứ chưa phải thời điểm hiện nay.

Chi tiết bài phân tích, mời anh chị tham khảo tại: