Phân tích cổ phiếu KDH

Nhóm cổ phiếu bất động sản thê thảm nhất trong thời gian quan, đa số đều mất giá hơn 60% chỉ trong vòng vài tháng ngắn ngủi. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự hoảng loạn nhưng chủ yếu đến từ hai yếu tố chính, đó là thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất ngờ bị thắt chặt và lãi vay ngân hàng tăng vọt về trước mức đại dịch.

Khang Điền (KDH) không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi các yếu tố bất lợi trên nhưng giá cổ phiếu cũng chả khá khẩm hơn bao nhiêu, giảm 65% từ đỉnh cao trước đó. Công bằng mà nói, kinh doanh của KDH vẫn đang theo đúng kế hoạch đề ra trước đó, tiến độ bán hàng rất tốt, tài chính tương đối vững chắc và vay nợ ở mức vừa phải.

KDH đang nợ 7.000 tỉ, hệ số nợ trên vốn chủ là 0.6 lần, tương đối an toàn với một công ty trong ngành bất động sản luôn phải sử dụng đòn bẩy rất lớn, so với hệ số hơn 2 lần của NVL - công ty lớn thứ 2 trong ngành. Tất nhiên lãi suất tăng sẽ làm tăng thêm gánh nặng tài chính và NVL phải chi thêm tầm 300 tỉ lãi vay mỗi năm.

Chắc chắn KDH cũng bị ảnh hưởng đôi chút từ việc thị trường trái phiếu bị đóng băng tạm thời, chính xác hơn là các hoạt động kinh doanh của công ty sẽ bị chậm lại so với kế hoạch trước kia vì không thể phát hành trái phiếu để tài trợ cho các dự án lớn. Khả năng phải cuối năm 2023 thị trường trái phiếu mới hoạt động bình thường trở lại.

Tóm lại, vĩ mô tác động tiêu cực nhưng không quá lớn, chỉ làm chậm quá trình tiến công của KDH mà thôi. Công ty sẽ phải mất thêm tầm 300 tỉ cho chi phí lãi vay và mọi kế hoạch liên quan tới phát hành trái phiếu để tài trợ cho các dự án đều phải tạm dừng.

Nhưng trong nguy hiểm luôn tồn tại cơ hội rất lớn và nó chỉ dành cho những doanh nghiệp có nội lực thực sự mạnh. KDH là một trong những công ty đó, đủ sức mạnh và thừa sự nhanh nhạy để nắm lấy cơ hội rất lớn đang mở ra trước mắt.

Với hơn 2.700 tỉ tiền mặt trong két sắt, KDH thích thì trả nợ và khi đó gần như không còn gì đáng lo, chả cần quan tâm vĩ mô vĩ meo bất ổn thế nào, yên tâm mà ngủ ngon. Hoặc KDH dùng tiền này để săn các dự án đang bị thiếu vốn, hàng ngon giá rẻ đang rất nhiều, tha hồ đi chợ mà không sợ bị ép giá như trước kia.

Trạng thái thị trường bất động sản hiện nay là Cash is King - tiền mặt là vua. Lúc này là thời điểm khó khăn với toàn ngành nhưng lại là cơ hội trời cho của KDH. Tận dụng để bùng nổ hơn nữa, thu gom các dự án chất lượng cao với giá rẻ sau đó sẽ bán ra khi thị trường phục hồi và thu về khoản lợi nhuận đáng kể.

Quỹ đất của KDH đủ sức phát triển trong 5 năm tới nhưng tất nhiên công ty sẽ không từ chối cơ hội để mở rộng quy mô hơn nữa nếu cờ đến tay. Cũng xin nói thêm, KDH là công ty vô cùng đặc biệt vì chỉ phát triển các dự án tại Tp. Hồ Chí Minh, không quan tâm tới các khu vực lân cận như các doanh nghiệp khác trong ngành.

Thị trường Hồ Chí Minh luôn có nhu cầu thực sự, thích bán lúc nào cũng được, nếu có khó khăn tạm thời chỉ cần giảm giá bán là xong ngay. Vẫn có hiện tượng đầu cơ nhưng nhu cầu nhà ở luôn rất lớn, không sợ hiện tượng xây xong mà không bán được, khác nhiều so với Đồng Nai, Long An… Thế nên các dự án của KDH không có gì đáng ngại bất chấp thị trường bất động sản có vấn đề gì hay không.

Nói một cách dễ hiểu, dự án của KDH nằm trọn trong khu vực nội đô Hồ Chí Minh và rất dễ bán hàng. Nếu thị trường có khó khăn thì công ty giãn tiến độ bán hàng, cơm chưa ăn gạo còn đó, chả có gì phải suy nghĩ.

Về mặt kỹ thuật, giá cổ phiếu KDH vẫn đang trong một xu thế giảm nên chưa thể kết luận đâu là vùng đáy. Nhưng vùng giá quanh 19 cũng rất đáng để xem xét mua vào cho đầu tư dài hạn, với hoạt động lướt sóng thì cần phải chờ có tín hiệu tạo đáy rõ ràng.

Ở vùng quanh 19, KDH được định giá PE 10 lần và PB 1,1 lần. Với một công ty có tình hình tài chính vững mạnh, vay nợ ít và dự án tiềm năng thì KDH xứng đáng với mức định giá PB 1,5 lần trở nên, nghĩa là vùng giá quanh 19 rất đáng để mua đầu tư dài hạn.

Kết luận đầu tư: cân nhắc mua lướt sóng cổ phiếu KDH tại vùng giá quanh 19 hiện nay. Còn với đầu tư dài hạn thì mua không cần phải nghĩ, để vài năm giá ít nhất cũng 50.