Phân lô bán nền là “tội đồ” tạo "sốt" đất?

Các chuyên gia cho rằng, pháp luật đã có quy định rõ ràng về phân lô bán nền. Chính việc quản lý buông lỏng của một số tỉnh thành đã dẫn tới tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

Buông lỏng quản lý dẫn tới phân lô bán nền tràn lan

Những tháng trở lại đây, "cơn sốt" đất bùng nổ mạnh mẽ trên nhiều tỉnh thành. Một số chuyên gia cho rằng, việc nới lỏng quy định phân lô bán nền tại các tỉnh là nguyên nhân dẫn tới "cơn sốt" đất khi tâm lý sính đất nền "ăn sâu, bám rễ" trong suy nghĩ của người dân.

Liên quan đến quan điểm này, đại diện một số cơ quan Nhà nước tham dự chương trình giao lưu trực tuyến "Phân lô bán nền: Quản hay cấm" diễn ra mới đây do báo Dân trí tổ chức, cho rằng hệ thống văn bản pháp luật quy định về phân lô bán nền đã đầy đủ. Nguyên nhân "sốt" đất đến một phần từ buông lỏng quản lý.

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho hay, câu hỏi “nguyên nhân gây "sốt" đất là gì” không dễ trả lời. Muốn trả lời câu hỏi này, cơ quan quản lý cần thu thập thông tin thị trường mới rõ được "sốt" đất gồm những nguyên nhân gì và đâu là nguyên nhân chính.

Vị Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nhấn mạnh: “Hệ thống luật pháp quy định đã ban hành tương đối đầy đủ, toàn diện, cả quản lý trong đô thị, trong nông thôn như thế nào. Vấn đề là câu chuyện có tuân thủ hay không? Tất nhiên cũng có những nội dung mới chúng ta chưa có như vấn đề về thuế. Thực tiễn, tình hình mới đòi hỏi chúng ta xây dựng pháp luật cho phù hợp. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, không thể quy kết là tại một luật nào gây ra sốt đất".

Trong khi đó, theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, yếu tố quản lý là nguyên nhân dẫn tới hoạt động phân lô bán nền tràn lan. Theo bà Vân Anh, khuôn khổ thực hiện phân lô bán nền đã có quy định, nhưng vẫn có vi phạm xảy ra. Do đó, yếu tố đầu tiên phải kể đến là quản lý Nhà nước.

Bà Vân Anh phân tích sâu hơn: “Trong Luật Đất đai, chúng tôi có điều khoản quy định rất rõ, chính quyền cơ sở là nơi đầu tiên phát hiện và ngăn chặn sai phạm. Nhưng thực sự có những trường hợp họ san lấp, phân lô bán nền trên diện rộng mà chính quyền không có phản ứng. Nếu địa phương bật đèn xanh làm ngơ thì người phát triển mới có thể làm được. Việc xây một bức tường có thể khó phát hiện, nhưng san lấp cả một diện tích lớn không thể nào không phát hiện được. Tôi nhấn mạnh vai trò của yếu tố quản lý ở đây!”

Không thể cấm phân lô bán nền

Trước vấn đề phân lô bán nền tràn lan dẫn tới "cơn sốt" đất tại một số địa phương, các chuyên gia cho rằng, không thể cấm phân lô bán nền, mà vấn đề quản lý cần siết lại.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, phân lô bán nền có nhiều ưu điểm và Nhà nước cũng đã mở ra các khu vực cho phép thực hiện để phù hợp với nhu cầu của người dân. Tất nhiên, việc xây dựng phải theo thiết kế, quy hoạch của cơ quan Nhà nước.

Bà Vân Anh phân tích thêm, xuất phát từ thực tiễn, các dự án phân lô bán nền không phải tất cả đều tốt. Một số dự án sau khi đã xây dựng hạ tầng thiết yếu, việc xây nhà ở không đồng bộ. Trong khi đó, hầu như người mua đầu cơ, không có nhu cầu ở thực sự. Phân khúc thị trường đất nền hấp dẫn có yếu tố tăng giá như vậy dẫn đến sự đầu cơ rất nhiều, đất đai bỏ hoang. Nhà nước cũng không thể thu hồi đất đã chuyển nhượng đó. Bộ mặt cảnh quan vì thế cũng không đẹp.

“Về mặt lâu dài, hiệu quả tiết kiệm đất đai và hiệu quả đầu tư cần xem xét. Cũng có ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về việc cần siết chặt phân lô bán nền, trên cơ sở đó, Bộ đã đưa ra dự thảo sẽ siết chặt hơn các địa bàn được phân lô bán nền”, bà Vân Anh nhấn mạnh: “Việc thu hẹp địa bàn phân lô bán nền cần phải có đánh giá kỹ lưỡng. Bởi việc phân lô bán nền có quan hệ mật thiết với thị trường, ảnh hưởng tới nhu cầu của người tham gia”.

Cũng theo Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế: “Tới đây, chúng tôi cũng dự định hạn chế phân lô bán nền tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ,... Chúng tôi hy vọng, từ đánh giá tổng kết có thể đưa ra được chính sách phù hợp cho thời gian tiếp theo”.

Trong khi đó, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị khẳng định, hệ thống pháp luật quy định rất rõ ràng về các đối tượng phát triển dự án: "Phần lớn các vấn đề tồn tại hay bất cập diễn ra tại các trường hợp gọi là dự án nhưng thực tế đó không phải là dự án theo quy định của pháp luật và cũng không được cơ quan quản lý kiểm duyệt, giám sát. Đối với các dự án đúng nghĩa sẽ có quy hoạch, thiết kế và chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện các quy định của pháp luật, từ bước xin chủ trương phê duyệt dự án, lập quy hoạch chi tiết rồi triển khai xây dựng ra sao.

Với các khu vực đô thị, Chính phủ đã cho phép, UBND tỉnh có quyền quy định trong khu vực thuộc dự án đã được đầu tư hạ tầng, người dân có thể tự xây dựng nhà ở. Đồng thời UBND tỉnh giao chính quyền địa phương kiểm tra giám sát, đảm bảo đồng bộ quy hoạch hạ tầng dự án”.

Ông Thái cho rằng, quy định cho sự phát triển dự án đã được tính toán xem xét, từ quy chế kiến trúc đảm bảo vận hành đồng bộ, phát triển dự án, tạo dựng không gian. Trong quy hoạch, hạ tầng của dự án phải có cũng như hoạt động giám sát. Thế nên, theo ông Thái, quy định liên quan đến phân lô bán nền có thể tính toán lại vì nguồn lực đất đang thu hẹp, mật độ dân số cao, chứ không nhất định phải cấm.

“Các biện pháp khác nhau cần được áp dụng đồng thời, vừa đảm bảo mục tiêu ngắn hạn, vừa tạo ra sự phát triển bền vững”, vị Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nhấn mạnh./.