Phân lô bán nền: Cấm dân cứ làm nhu cầu chẳng bao giờ hết được

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, 5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền.

Chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền

Tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định qui định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách", PGS.TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho biết, dù Nhà nước có không cho phân lô bán nền thì vùng Xuân Phương (Hà Nội) họ cũng tự phân lô bán nền hết rồi. Cách đây 20 năm, họ phân lô bán nền trong Hào Nam. Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân họ tự phân lô bán nền. Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản.

“Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền. Giả sử, nếu Nhà nước cấm phân lô bán nền thì 3 năm tới chúng ta có khả năng phát triển nhà ở không?”, ông Chung nói.

Theo ông Chung, năm 2013, để khôi phục lại thị trường Nhà nước đã phải sử dụng các biện pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2. Vậy thì tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất. Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp.

Cần nói khách quan rằng, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Theo ông Tuyến, không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý.

Còn PGS.TS Doãn Hồng Nhung thì cho rằng, với tâm lý của người Việt Nam, việc sở hữu đất đai để xây nhà là có nhưng với số tiền không nhiều họ tích luỹ đầu tiên là mua đất rồi mới đến xây nhà.

Việc đưa ra phân lô bán nền giúp doanh nghiệp bất động sản có được thêm tài chính để phát triển các dự án, trong khi nếu để xây nhà xong mới bán thì cần rất nhiều vốn. Để doanh nghiệp có thể kinh doanh phát triển thì cần tháo gỡ, giúp các doanh nghiệp có thể bán và tăng tính thanh khoản của dự án, giúp doanh nghiệp phát triển nhanh hơn nữa.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho biết, các doanh nghiệp rất hứng khởi, kì vọng sau khi Nghị định 25 ra đời sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, khi chưa sửa được Luật Đất đai thì lại siết phân lô bán nền.

Trong khi đó, NHNN đang siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, một dự án sau khi làm hạ tầng kĩ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã tốn một nguồn kinh phí rất lớn.

Chưa kể, nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm khoảng 2,5 lần.

"Nếu Nghị định này được áp dụng thì chẳng khác nào chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển. Do đó, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không?", ông Hiệp cho hay.

Chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kì quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Đưa ra giải pháp, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến kiến nghị trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần lắng nghe phản ứng của thị trường để làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. “Ví như một cái áo, chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở, chứ không thể kín mít như hiện nay”, ông nói.

Về đề xuất này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá. cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải phân quy hoạch ra, chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Không nên cấm tất ở Hà Nội. Như ở Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền mới hợp lý.

Ông Thịnh cũng đề xuất nên chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính và có khả năng thực hiện dự án hiệu quả, thì từ đó dự án mới đảm bảo thiết kế đúng theo quy định cơ sở hạ tầng. Nếu không có cơ sở hạ tầng thì các khu đô thị hoang hóa là đương nhiên. Do đó, chọn chủ đầu tư đủ năng lực tài chính là điều rất quan trọng.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng, ở thời đại công nghệ 4.0 nên hãy ứng dụng công nghệ thông tin thật tốt, công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai, với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý ra sao,... khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.

"không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại xã hội sẽ càng lớn hơn", TS. Vũ Đình Ánh nói.