Phân khúc nhà giá rẻ: Chờ dòng vốn ngoại?

Kết thúc năm 2019, thị trường bất động sản được nhận định tương đối ổn định. Tuy nhiên, bài toán mất cân đối nguồn cung vẫn là điều đáng trăn trở. Các dự án nhà ở cao cấp dư thừa trong khi việc triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn gần như giậm chân tại chỗ. Nhà ở giá rẻ, khoảng 25 triệu đồng/m2 trở xuống cũng đang thiếu trong khi nhu cầu rất lớn.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng, như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với nhu cầu thực tế.

Theo báo cáo JLL, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý IV năm 2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 người.

Ông Stephen Wyatt cho rằng: "Tỷ lệ này tương đối thấp và chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu nhà ở thực sự". Tuy nhiên theo đại diện JLL, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành.

Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, hạ tầng. Theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 đồng) trên một mét vuông.

“Những chủ đầu tư mà JLL có cơ hội được trao đổi tại TP.HCM cho biết, các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn,” ông Stephen chia sẻ.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2019 theo khảo sát chủ yếu là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân chỉ được các chủ đầu tư phát triển ở ngoại thành, khiến cho việc sở hữu nhà của những người làm việc trong trung tâm khó khăn.

Về mức giá, phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại 2 phân khúc này dự kiến là 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 2% theo năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, sự mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc có biểu hiện rõ nét, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Những khu vực này ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Để tìm kiếm được những căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 là vô cùng khó khăn.

Trong khi đó, phân khúc này theo quan sát của JLL, rất thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại. Hiện đang có hàng trăm triệu USD chờ được đầu tư vào thị trường ở hầu hết các phân khúc bất động sản. Trong đó, rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nhà đầu tư đến từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc.

Theo JLL, các nhà đầu tư dồn sự quan tâm đến phân khúc giá phải chăng là vì nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Trong vòng 2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10 - 24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi.

Theo đó, thế hệ này được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến trục đường giao thông chính.