Phân khúc chung cư Hà Nội: Thị trường ấm lên, giá bán tăng dần

Lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội trong năm 2021 được dự báo sẽ nhiều hơn, giá cũng có xu hướng tăng nhẹ, thị trường đang ấm dần lên.

Năm 2020 vừa qua là một năm buồn với ngành bất động sản cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng. Bên cạnh những khó khăn do Covid-19, doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội còn chịu sức ép từ các yếu tố như quá trình cấp phép và phê duyệt dự án chậm hơn so với trước; yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án… Điều này khiến các chủ đầu tư chung cư đau đầu tìm mọi biện pháp tiêu thụ hàng thời dịch.

Thời điểm thị trường chung cư giữa năm 2020 khá trầm lắng, nhiều dự án dù có vị trí tốt nhưng cũng ít người hỏi mua. Nằm giữa khu vực phía Tây đắc địa, chủ đầu tư dự án Mipec Rubik360 tại Cầu Giấy phải tung ra chương trình khuyến mại hút khách “Mua nhà sang, trúng xế chảnh”, với giải đặc biệt là một xe Mercedes E200 (hơn 2 tỷ đồng), bên cạnh các giải thưởng giá trị hấp dẫn khác. Chưa kể, chủ đầu tư này còn kích cầu bằng giải pháp tài chính là chỉ cần thanh toán 20% giá trị hợp đồng, khách mua đã có thể ký hợp đồng mua bán, trong khi tỷ lệ này ở phần lớn các dự án trên thị trường là 30%.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, khi phát triển dự án, tốc độ bán hàng và giá bán là những yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tính khả thi và việc ra quyết định triển khai. “Khi lượng mua giảm và tỷ lệ hấp thụ thấp, dẫn đến dòng tiền thu về giảm, chi phí vốn tăng, lợi nhuận giảm là thực tế khiến chủ đầu tư phải cân nhắc rất nhiều đối với giá bán”, bà Hằng nói.

Ngoài chương trình bán hàng hấp dẫn, các chuyên gia cho rằng, ứng dụng công nghệ cho bất động sản (proptech) trở thành “phao cứu sinh” cho nhiều doanh nghiệp thời Covid-19. Proptech từ những ứng dụng thông minh trong bán hàng, cho đến tích hợp thiết bị công nghệ trong các dự án bao gồm cả không gian công cộng và không gian trong căn hộ, đóng vai trò hỗ trợ rất lớn cho việc bán hàng và việc ra quyết định của khách hàng ở thời điểm thị trường bị gián đoạn bởi các biện pháp phong tỏa, hạn chế di chuyển.

Tính cả năm 2020, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 18.500 căn hộ bán được, trong đó sức mua chủ yếu đến từ khách hàng trong nước, còn khách nước ngoài vắng bóng do các chuyến bay quốc tế bị gián đoạn. Đáng nói, lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội năm 2020 xuống đáy trong 5 năm qua, rớt thẳng đứng đến 52% so với năm trước.

Dù lượng mở bán mới trong quý IV/2020 có bật dậy tới 7.200 căn, nhưng không cứu vãn được thành quả của cả năm, bởi 3 quý trước đó hoạt động này rất trầm lắng.

Bước sang năm 2021, thị trường đã ghi nhận dấu hiệu ấm lên. CBRE dự báo nguồn cung chào bán mới và doanh số bán được cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng từ 24.000 đến 26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ mở rộng mạnh mẽ tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị thương hiệu của mình. Các dự án bình dân được dự báo ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.

Nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội chủ yếu do khu phía Đông chi phối. Đóng góp chính vào nguồn cung mới ở phía Đông là các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và EcoPark.

Về giá bán, các chuyên gia dự báo, giá bán bình quân trên thị trường chung cư sơ cấp sẽ tăng, đặc biệt ở khu vực phía Đông.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng: “Đang có hiện tượng giá tăng. Thị trường xuất hiện thêm các khu vực đầu tư mới do ảnh hưởng của nhân tố hạ tầng gồm: hạ tầng đường bộ, đường sắt, cũng như các khu vực phát triển quy mô lớn như Long Biên, Gia Lâm hoặc một số khu vực xa trung tâm. Vị trí và khoảng cách là các nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá nhà, bản thân giá đất cũng tăng”.

Tương tự, theo các chuyên gia CBRE, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội trong năm 2021 tăng khoảng 4-6% so với năm trước, chủ yếu được thúc đẩy bởi hoạt động mở bán các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa.

Việt Nam đang kiểm soát tốt dịch bệnh, nền kinh tế và thị trường bất động sản ít chịu tác động lớn từ thị trường quốc tế, cho nên đa số nhận định cho rằng, nguồn cung chung cư được cải thiện nhiều vào khoảng giữa năm 2021 và các hoạt động phát triển chung cư chất lượng cao sẽ tiếp tục sôi động.n