PDR – Quyết tâm chuyển mình

Trong 2 năm gần đây PDR đã trải qua giai đoạn có lẽ là khó khăn nhất của doanh nghiệp và đang quyết tâm tái cấu trúc để dần trở lại. Hiện tại sau khi bctc Q3 vừa ra cùng với đó là các thông tin về các dự án mới có biến chuyển quan trọng có thể là điểm khởi đầu cho chu kỳ hồi phục của doanh nghiệp. Chúng ta sẽ cùng đi phân tích và bóc tách xem liệu PDR có đáng chú ý được hay không trong thời gian tới?

I. Điểm qua tình hình kinh doanh

Trước tiên chúng ta sẽ điểm qua tình hình kinh doanh của công ty trong thời gian gần đây để xem tình trạng của công ty đang như thế nào trước khi đi phân tích các tiềm năng ở phần sau. Đầu tiên như biểu đồ dưới đây về doanh thu và lợi nhuận của PDR chúng ta có thể thấy từ sau Q2-2022 gần như công ty không có doanh thu và duy trì ở mức thấp nếu như so với giai đoạn trước đó. Một phần do tình trạng chung của ngành BDS trong giai đoạn vừa qua khi gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra công ty cũng thiếu các dự án để hạch toán trong giai đoạn vừa qua, các sản phẩm cũng không được triển khai do dòng tiền gặp nhiều khó khăn. (Hình 1)

Để giải quyết tình trạng khó khăn về dòng tiền thì PDR đã phải tiến hành bán các tài sản của mình, cụ thể tại 5 trong 9 quý gần đây PDR đã ghi nhận các khoản doanh thu tài chính (cột màu đỏ) để hỗ trợ cho lợi nhuận của công ty cũng như dòng tiền kinh doanh.

Gần nhất tại Q3-2024 vừa mới công bố PDR đã ghi nhận vỏn vẹn 2.6 tỷ đồng doanh thu nhưng lại đạt 51 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế nhờ vào việc ghi nhận 194 tỷ đồng doanh thu tài chính. Khoản 194 tỷ đồng đột biến được ghi nhận là do công ty chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết. Cụ thể PDR đã chuyển nhượng 25% cổ phần tại BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang vào cuối Q2-2024 với giá trị gần 770 tỷ đồng. Qua đó tỉ lệ sở hữu của PDR tại BIDICI đã giảm xuống từ 49% còn 24% sau khi bán vốn.

Theo chia sẻ của lãnh đạo của công ty thì sau phi vụ bán vốn lần này thì PDR sẽ không tiếp tục bán các tài sản nữa mà bắt đầu khai thác và có nguồn thu từ các dự án được mở bán và sẽ hạch toán từ năm 2025 tới để dần đưa công ty phục hồi trở lại.

Sau giai đoạn khó khăn, PDR đã có phần thay đổi về chiến lược hoạt động. Theo đó công ty quyết định không duy trì mô hình tập đoàn đa ngành nữa mà thoái vốn khỏi các mảng không thiết yếu như KCN để tập trung vào triển khai các dự án BĐS thương mại trong hệ sinh thái của Phát Đạt Holdings, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được ưu triên triển khai trước, sau đó lấy nguồn lực để triển khai các dự án du lịch tiếp theo. Về tình hình tài chính công ty cũng có thay đổi rõ rệt khi cấu trúc lại nợ vay dần xoay chuyển sang tín dụng ngân hàng thay vì vay nợ trái phiếu. Theo đó dư nợ trái phiếu hơn 2,500 tỷ đồng vào cuối 2022 hầu hết được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR đã được công ty bổ sung tài sản đảm bảo là các BĐS để tất toán trái phiếu đáo hạn sau đó cơ cấu sang vay ngân hàng. (Hình 2)

Nhờ đó mà áp lực về nợ vay đáo hạn trong các năm tới của PDR là không quá lớn và với việc có dự án được đưa vào kinh doanh cũng như hạch toán sẽ giúp công ty có dòng tiền để xử lý các khoản đáo hạn này. Ngoài ra tỉ lệ nợ/VCSH cũng được kiểm soát an toàn, tránh dùng đòn bẩy quá cao gây ảnh hưởng tới an toàn vốn của công ty. (Hình 3)

Như vậy với những bước đi quyết liệt và hợp lý đã dần giúp PDR giảm bớt khó khăn trong thời gian tới. Cùng với đó việc quay lại triển khai các dự án trọng điểm sẽ là bước đi tiếp theo trên con đường hồi phục của công ty. Cụ thể hơn về từng dự án chúng tôi sẽ phân tích trong phần dưới đây.

II. Chi tiết các dự án quan trọng

PDR sở hữu rất nhiều BĐS và các dự án đang triển khai. Tuy nhiên trong giai đoạn khó khăn vừa qua đa phần các dự án đều phải dừng lại do không còn dòng vốn triển khai cũng như tình hình đóng băng của ngành BĐS, nhất là với BDS du lịch – Phân khúc ít có nhu cầu thực. Vì thế trong bài viết này chúng tôi sẽ tập trung phân tích các dự án mà trong năm 2024 có sự thay đổi lớn về tồn kho (Chứng tỏ dự án đang được triển khai và ưu tiên trong giai đoạn đầu phục hồi) để có thể sắp đưa vào kinh doanh cũng như mang lại dòng tiền cho công ty. Như hình 4 dưới đây ở mục tồn kho chúng ta có thể thấy đó là 2 dự án KDT Bắc Hà Thanh và Thuận An 1 & Thuận An 2:

1. Dự án KDT Bắc Hà Thanh

Đây là dự án đất nền và nhà thấp tầng đang được PDR tập trung sớm hoàn thành và có thể đưa vào mở bán trong Q4-2024 cũng như hạch toán trong 2025 tới. Dưới đây là một số thông tin cơ bản về dự án:

Vị trí: Tuy Phước, Bình Định, mặt đường QL19 nối các tỉnh tây nguyên tới cảng Quy Nhơn.

Quy mô: 43.2ha chia làm 2 giai đoạn, trong đó GD1 là 21.3ha

Sản phẩm: đất nền và nhà liền kề với tổng 1,422 sản phẩm (318 căn LK, 54 nền biệt thự và 1040 đất nền)

Thời gian mở bán: Q4-2024

Thời gian bàn giao: 2025

Theo như cập nhật tới hiện tại là tháng 10-2024 thì dự án về cơ bản đã hoàn thành tiền sử dụng đất cho GD1 (tồn kho Q3 tăng thêm 224 tỷ VND bao gồm tiền làm hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất) và đang chuẩn bị đóng nốt tiền sử dụng đất cho GD2, kỳ vọng hoàn thành trong tháng 10-2024 (hiện chưa biết chính xác con số tiền sử dụng đất cho GD2 nhưng khả năng cũng gần tương đương GD1 do diện tích không chênh nhiều.) (Hình 5)

Về kế hoạch mở bán và hạch toán. Dự kiến công ty sẽ khởi động bán hàng vào tháng 11-2024, sau đó sẽ ra mắt và mở bán chính thức vào tháng 12-2024. Với các sản phẩm đất nền thậm chí có thể sớm bàn giao một phần luôn từ Q4-2024 và còn lại sẽ bàn giao trong năm 2025. Các sản phẩm nhà LK sẽ bàn giao dự kiến vào Q4-2025.

Chúng tôi cho rằng dự án khả năng cao sẽ chạy được đúng tiến độ do yếu tố pháp lý đã OK và công ty cũng đang rất cần dòng tiền từ dự án để có thể có vốn triển khai tiếp hàng loạt các dự án tiếp theo. Vì vậy đây sẽ là dự án quan trọng cho PDR.

Do dự án chưa có giá bán cụ thể khi chưa chính thức mở bán nên chúng tôi cũng chưa biết chính xác được doanh thu dự kiến của dự án. Nhưng để ước lượng chúng tôi cho rằng dự án khi bàn giao có thể mang lại cho PDR khoảng hơn 3,000 tỷ đồng doanh thu và khoảng 2,000 tỷ đồng lợi nhuận gộp trong 2024 và 2025.

2. Dự án Thuận An 1&2

Đây cũng là dự án tiếp theo được PDR tập trung để sớm hoàn thành đưa vào kinh doanh trong thời gian tới bên cạnh dự án KDT Bắc Hà Thanh nhờ các sản phẩm có nhu cầu thực cao. Dưới đây là các thông tin cơ bản về dự án:

Vị trí: Thuận An, Bình Dương

Quy mô: 4,5ha, trong đó Thuận An 1 là 1.83ha và Thuận An 2 là 2.62ha

Sản phẩm: căn hộ chung cư với khoảng 5,910 căn và 16 căn nhà LK (Hình 6)

Thời gian mở bán: dự kiến 2025

Cập nhật tới tháng 10-2024 dự án đang được triển khai làm phần móng và phần hầm. Dự án sẽ tiếp tục được đẩy nhanh triển khai trong thời gian tới. Về tiến độ pháp lý cũng như kinh doanh, dự kiến tiền sử dụng đất sẽ được hoàn thành và đóng trong tháng 11-2024. Dự án sẽ được khởi động bán hàng vào tháng 12-2024, sau đó chính thức ra mắt mở bán vào Q1-2025 và có thể bàn giao vào Q4-2027.

Đây là dự án chung cư nên sẽ mất thời gian xây dựng và bàn giao, ngoài ra thị trường Bình Dương tỉ lệ hấp thụ chung cư theo chúng tôi sẽ chậm hơn khá nhiều nếu so với các dự án chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và HCM. Vì thế dự án chủ yếu sẽ giúp PDR có dòng tiền sớm trong thời gian tới khi mở bán và khách đóng tiền theo tiến độ cũng như trên bctc cũng sẽ đẹp hơn khi cục người mua trả trước dần nổi lên trong các quý tới.

Với quỹ sản phẩm đang có của dự án dự kiến có thể đóng góp cho PDR 10,000-12,000 tỷ đồng doanh thu với mức biên lợi nhuận gộp có thể đạt quanh 20% khi hạch toán. Tuy nhiên chúng ta cũng cần theo dõi tiến độ và mức độ hấp thụ của dự án khi chính thức mở bán.

3. Các dự án khác đang triển khai

Ngoài 2 dự án trên thì PDR hiện cũng tập trung thêm vào 4 dự án khác để có thể đưa vào kinh doanh trong thời gian tới. Tuy nhiên đây là các dự án về condotel cũng như du lịch nên việc hấp thụ theo chúng tôi sẽ khó khăn và cần thời gian hơn. Dưới đây là các thông tin cơ bản về các dự án này:

Cadia Quy Nhơn: Dự án nằm tại Quy Nhơn, Bình Định với diện tích khoảng 0.5ha và sản phẩm là khách sạn, codotel (2 tòa tháp cao 40 tầng trong đó có 1 tòa khách sạn 5 sao và 1 tòa condotel với 840 căn). Hiện dự án đã được đóng đầy đủ tiền sử dụng đất và dự kiến sẽ khởi động bán hàng trong Q2-2025. Thời gian bàn giao dự kiến khoảng Q4-2026

Serenity Phước Hải: Dự án nằm tại Vũng Tàu với diện tích gần 7.4ha để triển khai xây khu phức hợp với nhiều loại sản phẩm như khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, shophouse. Cụ thể sản phẩm gồm 68 căn biệt thự nghỉ dưỡng, 9 block condotel cao 20 tầng với hơn 4,500 sản phẩm và 339 phòng khách sạn 5 sao. Hiện tại dự án đã được đóng tiền sử dụng đất, dự kiến bán hàng vào Q1-2025 và có thể bắt đầu bàn giao từ Q4-2027.

Poulo Condor: Đây là dự án nằm tại Côn Đảo - Vũng Tàu với diện tích quy hoạch 12ha được thiết kế xây dựng với các sản phẩm condotel, shophouse và khách sạn ( 2 tòa tháp cao 15 và 18 tầng ). Tổng mức đầu tư dự kiến cho dự án khoảng hơn 8,200 tỷ đồng. Dự án hiện đang trong giai đoạn xác định tiền sử dụng đất và dự kiến sẽ đóng và Q1-2025. Hoạt động bán hàng có thể bắt đầu vào Q3-2025 và bàn giao vào Q4-2027.

Han Riverside: Dự án nằm tại Đà Nẵng với diện tích 0.6ha, sản phẩm là các căn condotel. Dự án đã đóng tiền sử dụng đất, đang xin quy hoạch 1/500 và dự kiến có thể bán hàng từ Q4-2025 và bàn giao vào Q4-2027

Như vậy với 4 sản phẩm trên công ty dự kiến sẽ triển khai và thi công sau khi triển khai bán hàng 2 sản phẩm chính là KDT Bắc Hà Thanh và Thuận An 1&2. Tuy nhiên theo chúng tôi các sản phẩm condotel này khá tốn chi phí đầu tư ban đầu trong khi nhu cầu thực là không cao trong thị trường hiện tại. Điều này sẽ là rủi ro với PDR nếu không bán được sản phẩm dẫn tới đọng vốn và gặp khó về dòng tiền như đã trải qua 2 năm vừa qua. Chúng ta cần bám sát về tiến độ và quan trọng nhất là khả năng hấp thụ sản phẩm của các dự án này trong tương lai.

III. Tổng kết và định giá

Với những phân tích ở trên chúng ta có thể thấy PDR đang bắt đầu có những dự án mới đưa vào mở bán và có thể hạch toán trong thời gian tới để giúp công ty trải qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên vẫn còn rất nhiều khó khăn sắp tới mà PDR phải đối mặt, dưới đây là tổng hợp những điều đáng chú ý về PDR:

Công ty trong thời gian qua đa phần lợi nhuận dựa vào doanh thu tài chính, trong Q2-2024 PDR đã bán 25% vốn BIDICI thu về khoảng 770 tỷ đồng đã được book trong Q2, Q3 và có thể còn lại book vào Q4.

Về tài chính công ty đã xử lý hết trái phiếu và chuyển đổi sang dần nợ vay ngân hàng. Trong thời gian tới công ty sẽ tiếp tục chuyển đổi khoản vay với ACA sang cổ phiếu. Giá trị khoản vay khoảng 30tr USD với giá trị chuyển đổi là 20k/cp tương đương 31.4 triệu cp. Điều này sẽ khiến cp bị pha loãng nhưng cũng giúp tài chính của PDR tốt hơn. Với giá chuyển đổi 20k/cp thì đây là mức giá khá cao, tương đương giá trị cp trên thị trường.

Công ty dự kiến sẽ có các sản phẩm mở bán và bàn giao trong các năm tới, điều này có thể khiến khoản người mua trả trước tăng trở lại từ 2025 và cũng giúp công ty có dòng tiền triển khai các dự án khác.

Tuy nhiên các dự án của PDR nằm tại các tỉnh nên mức độ hấp thụ theo chúng tôi là không nhanh được. Công ty cũng thông tin rằng sẽ hi sinh biên lợi nhuận để cố gắng bán hàng nhanh nhất có thể (đại loại hạ giá để đẩy được hàng cho thấy công ty cũng lường trước khó khăn trong khâu bán hàng.) Ngoài ra các dự án gối đầu tiếp theo đa phần là các dự án khách sạn, condotel rất khó ra hàng khi nhu cầu thực không cao, chi phí đầu tư lớn sẽ là thách thức rất lớn đối với PDR trong tương lai.

Tựu chung lại PDR đang quyết tâm chuyển mình và phục hồi trở lại nhưng theo chúng tôi quá trình này sẽ còn rất gian nan do dòng tiền của công ty yếu và các dự án cũng không có nhu cầu thực cao.

Về định giá, hiện PDR đang giao dịch quanh vùng giá 20-22k/cp và đây cũng là vùng giá mà chúng tôi đã đề cập ở trên đó là giá mà PDR chuyển đổi nợ vay cho đối tác sang cổ phiếu. Có thể trong Q4 khi các thông tin dự án tiếp tục tích cực thì giá cổ phiếu có thể tăng lên vùng 24-25k/cp. Tuy nhiên nếu tiến độ không đảm bảo thì giá cổ phiếu lại điều chỉnh lại vùng quanh 20k/cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-