Ôm mộng làm giàu từ bất động sản, cẩn thận “tiền mất tật mang”

Thực tiễn đúc kết thành bài học, muốn trở thành nhà đầu tư bất động sản cần phải nắm vững cơ chế pháp lý. Vì cứ ôm tiền đi “ném chỗ này một ít, ném chỗ kia một ít” thường dễ rơi vào nguy cơ “tiền mất tật mang”.

Kinh doanh bất động sản theo hình “mua bán trên cọc” là hình thức đầu tư mang lại lợi nhuận nhanh nhất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu người mua không hiểu bản chất của các sản phẩm, vội vàng xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ về pháp lý các dự án.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cảnh báo, việc mua bán trên cọc có thể thực hiện không chỉ đối với bất động sản nhà ở mà còn với cả những căn hộ dự án. Giao dịch này thường xảy ra ngay thời điểm trước công chứng hoặc trong giai đoạn mở bán căn hộ, chuyển nhượng căn hộ chưa hình thành phần thô.

Cơ chế của việc thực hiện chuyển nhượng này tại thời điểm chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ nên khá dễ dàng, việc chuyển nhượng cũng diễn ra nhanh chóng và không vướng quá nhiều thủ tục về mặt pháp luật. Do đó, nếu nhà đầu tư am hiểu về việc giao dịch “mua bán trên cọc”, biết cách thức giao dịch nhanh gọn thì rất dễ phất. Đặc biệt với những người chuyên đi mua dự án theo lô sỉ rồi bán ra kiếm chênh lệch ngay tức thì. Theo ông Nguyễn Văn Lộc, có rất nhiều người đã trở thành triệu phú bất động sản nhờ hình thức mua bán trên cọc.

Tuy nhiên, giao dịch “mua bán trên cọc” có thể “giết chết” một nhà đầu tư nếu họ không hiểu bản chất của hình thức này. Rủi ro lớn nhất là sự thiếu hiểu biết của những nhà đầu tư non trẻ, chưa nắm được bản chất việc mua bán qua tiền cọc là gì. Ngoài những người thành công qua hình thức đầu tư “đánh nhanh rút gọn” này thì cũng có vô số người thất bại do không nắm được bản chất của dự án mà mình đầu tư, dẫn đến bị ngâm vốn, dự án chiếm dụng vốn, nguồn tiền bị chôn một chỗ không chạy được.

“Một yếu tố khác là do người mua không nắm được luật pháp. Họ nghĩ quá đơn giản khi đi đầu tư bất động sản, cứ nghĩ bỏ tiền ra rồi ngồi chờ thời cơ bán kiếm lời nhưng thực chất không hiểu gì về sản phẩm đang ngậm tiền của mình. Trong đầu tư bất động sản, chỉ cần sở sẩy chút thôi cũng có thể thất bại”, L.S Lộc khuyến cáo.

Giao dịch “mua bán trên cọc” cũng là hình thức rất nhiều người mua bị lừa. Vì đây là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến Luật kinh doanh BĐS, chủ yếu là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Do đó, bên mua thường chấp nhận luật chơi được vẽ ra từ bên bán. Vì vậy, rủi ro dễ xuất phát từ đây nếu người mua thiếu hiểu biết pháp lý và không thẩm định dự án đầy đủ.

“Luật quy định hợp pháp chỉ khi hợp đồng giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện tại các cơ quan có thẩm quyền, có công chứng, đã được đăng ký tại cơ quan chức năng thì mới được hành lang pháp luật bảo vệ. Hành lang này nằm ở thỏa thuận 2 bên, 2 bên thỏa thuận ra sao thì nó sẽ chạy theo như vậy. Người mua phải theo luật chơi của bên bán. Hay nói cách khác đây là dạng hợp đồng song vụ, bên này phải chấp nhận điều khoản của bên kia và ngược lại, do đó tồn tại rất nhiều rủi ro”, LS. Lộc phân tích.

Nhiều năm hành nghề, Ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản cá nhân nhớ nhất câu chuyện của một nhà đầu tư trẻ.

Đó là một cô gái mới rời giảng đường đại học, có một ít vốn, ôm mộng làm giàu, cô bắt đầu tìm hiểu về các dự án mở bán ở Phú Quốc vào thời điểm đó và bắt đầu rải tiền ở rất nhiều dự án nhưng lại không tìm hiểu kỹ càng về mặt pháp lý của bất kỳ dự án nào.

Do thiếu tập trung, phân bổ dòng tiền vào nhiều sản phẩm cùng một lúc nên cô gái đã không đủ khả năng thẩm định thị trường, cuối cùng mất sạch vốn, ôm thêm một khoản nợ và “trốn luôn” từ đó. Câu chuyện của ông Chánh cho nhà đầu tư trẻ tuổi bài học về sự tập trung. Một nhà đầu tư phải nhắm được dòng tiền mình có là bao nhiêu và chỉ nên tập trung vào 1 vài dự án đã được thẩm định kỹ để tránh rủi ro.

Luật sư Lương Ngọc Đinh – Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí cũng kể lại câu chuyện của một vị khách hàng may mắn được chị giúp đỡ đòi lại tiền. Đó là một người phụ nữ trạc tuổi trung niên, người này tìm đến L.S Lương Ngọc Đinh khi đứng trước nguy cơ mất sạch vốn do tin tưởng một nhà đầu tư có tiếng tăm.

“Chị này cũng như số đông thôi, khi đặt tiền vào một dự án mà không tìm hiểu về cơ chế pháp lý cũng như uy tín của chủ đầu tư. Hợp đồng chị ký chỉ là hợp đồng mua bán thông thường, hay còn gọi là một văn bản thỏa thuận hai bên và tính chất nội dung văn bản là chuyển nhượng tài sản. Một thời gian sau đó, chị ấy muốn bán ra nhưng lúc này mới bắt đầu có vấn đề, thủ tục chuyển nhượng phụ thuộc hết vào chủ đầu tư. Đùng một cái ông này trở mặt, quyết không cho chị ấy ký hợp đồng sang tên nữa”, L.S Lương Ngọc Đinh vẫn nhớ như in.

Nhờ được tiếp sức từ luật sư, người phụ nữ này đã đàm phán được với chủ đầu tư nhiều lần và cuối cùng được hoàn lại tiền. Tuy nhiên, Luật sư Lương Ngọc Đinh cho biết đây là một trường hợp vô cùng may mắn trong hàng trăm khách hàng tìm đến gặp chị khi thất bại trong kinh doanh bất động sản. Còn lại rất nhiều trường hợp khác đều phải chịu cảnh “tiền mất tật mang”.

Có hàng vạn cách thức lừa đảo chuyên nghiệp của các đối tượng mà người mua khó phát hiện ra như chủ đầu tư không trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư ủy quyền cho 1 đơn vị môi giới, công ty con để dề bề lách luật. Các đối tượng thường đánh tráo khái niệm rất giỏi nên người mua cần cẩn trọng hết mức để giảm bớt rủi ro.

Theo giới quan sát, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư vẫn mơ hồ về bản chất thật sự của một nhà kinh doanh bất động sản (BĐS). Họ chưa nắm được cơ chế pháp lý của dự án, chưa hiểu rõ Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS nhưng vẫn ôm mộng làm giàu từ đất, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể phải trả giá rất đắt.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong, khi nhà đầu tư bỏ tiền vào BĐS phải định hình rõ là sản phẩm này có dùng được không và có bán được không. Nếu không lường trước được điều này nhà đầu tư dễ bị chôn vốn, dòng tiền đứng một chỗ hoặc thậm chí mất luôn những gì đang có. Để hiểu được điều này quan trọng nhất phải thẩm định pháp lý từ quy hoạch, nắm được cơ chế hoạt động của dự án, phân tích được mức thanh khoản của dự án đó trên thị trường.

“Mua một sản phẩm chưa lên thổ cư cần phải nắm được ở thời điểm này lên thổ cư được bao nhiêu. Thẩm định xem có bán được không bằng cách kiểm tra quy hoạch. Đồng thời, hiểu rõ về những chính sách pháp lý ở hiện tại vì pháp lý thay đổi không kiểm soát được, NĐT dễ sa lầy”, ông Phong phân tích.

Từ góc độ chuyên môn, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS cũng nhận thấy, rủi ro trong kinh doanh bất động sản thường đến từ sự chủ quan của nhà đầu tư, có nghĩa là họ không lường được rủi ro, đặc biệt là rủi ro về mặt pháp lý. Họ không hiểu bản chất của nghề nên không biết cách để hạn chế rủi ro.

Ở Việt Nam, các nhà đầu tư thường sai lầm ở chỗ, đầu tư vào rồi mới bắt đầu tìm hiểu pháp lý. Như vậy khi xảy ra sự cố thì mọi chuyện đã rồi và không có cách gì tháo gỡ. Trong trường hợp mới vào nghề thì nhà đầu tư phải cẩn trọng khi lựa chọn môi giới.

“Với những NĐT mới bắt đầu vào nghề thì phải lựa chọn cho mình một môi giới đang tin cậy thông qua tìm hiểu từ NĐT khác đã làm việc với môi giới đó. Bởi thực tế, hiện trên thị trường có 300.000 môi giới nhưng chỉ khoảng 10% trong số đó có chứng chỉ hành nghề. Có nghĩa là một lượng lớn không được đào tạo căn bản nên rủi ro trong đầu tư BĐS còn khá lớn”, ông Lập nói.