NTL: Quỹ đất lớn nhiều tiềm năng; định giá còn hấp dẫn

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm – LIDECO, tiền thân là Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm được thành lập từ năm 1974

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL)

Năm 2004, công ty được chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần, năm 2007 công ty hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 82 tỷ đồng và niêm yết trên HSX vào 21/7/2007. Đến hiện tại, vốn điều lệ của Công ty tăng lên 610 tỷ đồng. Hoạt động của NTL hiện nay chủ yếu là kinh doanh bất động sản với địa bàn hoạt động chính tại Hà Nội và Quảng Ninh.

Cơ cấu cổ đông hiện tại của NTL khá cô đặc với hơn 46% cổ phiếu nắm bởi cổ đông nội bộ và người liên quan, 11% là cổ đông nước ngoài.

Doanh thu của NTL chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh BĐS với hơn 98,4% doanh thu năm 2020 được đóng góp từ hoạt động này. Doanh thu trong khoảng từ 2017-2019 đều tăng mạnh và lợi nhuận từ 2016-2020 tăng đều qua các năm. Năm 2020, doanh thu giảm còn 653 tỷ đồng (- 21,8% YOY) tuy nhiên lợi nhuận vẫn giữ ở mức tăng 26,3% YOY đạt 295 tỷ đồng, do Công ty không kịp đưa KĐT tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh và Hà Lầm – TP Hạ Long (23ha) ra kinh doanh. Tuy nhiên, việc kinh doanh phần còn lại của dự án KĐT BQL 32 Hoài Đức với các căn biệt thự lại có kết quả khả quan do giá đất nền tại Hoài Đức tăng, điều này giúp NTL hoàn thành kế hoạch lợi nhuận 2020.

Danh mục dự án hấp dẫn với giá vốn thấp

Quỹ đất phát triển khu đô thị của NTL là khá lớn và giá vốn thấp, nếu so với quy mô doanh nghiệp là hấp dẫn. Điều quan trọng, là các quỹ đất đã hoàn thành việc đền bù nên sẽ đóng góp lợi nhuận ngay trong giai đoạn 2021-2023. Chi tiết cả dự án trọng điểm của NTL:

Giá đất nền tại Hoài Đức tăng mạnh thúc đẩy KQKD từ dự án KĐT BQL32

KĐT BQL32 Trạm Trôi, Hoài Đức với diện tích 38,9ha, trong đó diên tích dành cho đất ở khoảng 16,4ha, gồm 648 căn biệt thự và 136 căn liền kề dao động từ 144 – 514m2. KĐT này được NTL chú trọng đầu tư từ 2007 và đến 2018 công ty quyết định đầu tư thêm 200 tỷ đồng để sửa chữa và cải tạo kiến trúc dự án.

Dự án đã được triển khai từ lâu và bàn giao từ 2013 nhưng lại thiếu tiện ích sinh hoạt nên số lượng người chuyển về ở không nhiều và khách mua cũng dè dặt hơn. Với thông tin huyện Hoài Đức lên quận vào năm 2022 và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, phát triển, Hoài Đức thu hút các nhà đầu tư BĐS lớn với hàng loạt các dự án như Splendora An Khánh, Vân Canh, Vinhomes An Khánh, Hinode Royal Park, … Từ đó, giá đất nền tại Hoài Đức đã tăng 50% - 100% so với cùng kỳ 2020. Điều này giúp thị trường BĐS ở khu vực này nóng hơn tạo điều kiện thuận lợi cho Lideco trong việc bán nốt những căn biệt thự tồn kho còn lại, giá chào bán khoảng 35tr/m2. Tính tới hết Q3.2021 Lideco ghi nhận giá trị tồn kho của dự án là 263,2 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 298,8 tỷ đồng ở thời điểm đầu năm.

Tại ĐHĐCĐ, theo thông tin ban lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ, chỉ tính riêng đợt mở bán từ 04/01 – 26/03/2021, 77 căn thuộc dự án đã được bán hết với tổng diện tích tương ứng là 23,372 m2. Nếu năm 2019, doanh nghiệp đưa ra giá bán là 25 triệu đồng/m2 thì năm 2020 đã tăng lên 32 triệu đồng/m2 và sang năm 2021 vẫn có thể tăng nhẹ. Với loại hình sản phẩm biệt thự của Lideco, giá bán giao động quanh 35-40tr/m2 là khá rẻ so với các dự án gần đó tại Hoài Đức.

Sau khi đợt mở bán trong quý I, tổng quỹ căn còn lại của dự án là 40 căn, trong đó bao gồm 8 lô đất chưa xây và 32 căn đã xây và hoàn thiện mặt ngoài sẽ tiếp tục được hoàn thiện và mở bán nốt trong năm 2021. Doanh thu và lợi nhuận gộp đóng góp từ dự án dự kiến lần lượt là 877,6 tỷ đồng và 614,3 tỷ đồng được ghi nhận trong 2021-2023. Biên lợi nhuận gộp từ dự án cao hơn 70% do việc quỹ đất được phát triển hơn 10 năm trước với giá vốn rất thấp.

Triển vọng KĐT 23ha Bãi Muối tích cực, khu đần nền hiếm hoi với quy mô lớn tại trung tâm Thành Phố Hạ Long

Khu đô thị Lideco Bãi Muối gồm 4 phân khu, trong đó KĐT Lideco Bãi Muối có diện tích 23ha. Đây là dự án đất nền tại Quảng Ninh với tổng mức đầu tư là 1.200 tỷ đồng, nằm trên trục đường Cao Thắng, cách cầu Bãi Cháy và quần thể Sunworld Hạ Long chưa tới 3km. Đây là một trong những dự án đất nền hiếm hoi với quy mô lớn nằm ngay trong trung tâm thành phố Hạ Long với dân cư đông đúc và nhiều tiện ích xung quanh. Dự án kỳ vọng sẽ đóng góp nguồn thu đáng kể trong 2021- 2025 cho NTL nhờ hưởng lợi từ các yếu tố như du lịch tại Quảng Ninh tăng mạnh, nhu cầu đất tại các tỉnh tăng trưởng cùng kỳ vọng vào việc thành lập đặc khu Vân Đồn và sân bay Vân Đồn.

Trong BCTC, NTL chia sẻ mục tiêu xây dựng hạ tầng toàn bộ hạ tầng khu 1 trước Q2.2021, ước tính khu 1 gồm 11ha đất bán tại phường Cao Thắng, Hà khánh và Hà Lầm. Đồng thời, tập trung làm sổ đỏ 629 lô tại khu 1, để đưa ra kinh doanh trong 2021. Giá bán dự kiến đất nền của KĐT này vào khoảng 35-40tr/m2. Như vậy, BVSC ước tính, KĐT sẽ đem lại doanh thu hơn 3.680 tỷ đồng với LNG 2.825 tỷ đồng. Doanh thu và lợi nhuận từ dự án này sẽ dần được phản ánh vào KQKD từ 2021. Biên lợi nhuận từ dự án cao hơn 76,8% do quỹ đất được mua với giá rất thấp. Giá bán BVSC dự kiến cho đất nền tại KĐT 23ha Bãi Muối thấp hơn so với giá đất nền hiện tại đang được giao bán tại khu vực này, vào khoảng 35-40tr/m2. Với tình hình mua bán BĐS hút khách bất chấp đại dịch ở Hạ Long trong thời gian gần đây và việc dự án đất nền tại KĐT Bãi Muối phù hợp với nhiều đối tượng đầu tư, đầu cơ hay mua đất để ở, BVSC đánh giá việc Lideco bán xong phân khu 1 trong hai năm tới là hoàn toàn khả thi.

Tổng LNG dự án hiện hữu ước tính khoảng 3.439 tỷ đồng cho 2021 – 2023

Căn cứ trên tiến độ hai dự án KĐT BQL 32 và KĐT 23ha Bãi Muối, BVSC cho rằng lợi nhuận 2021 – 2023 sẽ được đảm bảo và có nhiều cơ hội để tăng trưởng cao. Chi tiết doanh thu, lợi nhuận cụ thể như sau:

Với quy mô doanh thu ước tính gấp hơn 7 lần so với kết quả 2020 (652 tỷ đồng), thời gian ghi nhận giả định 2021-2023, nguồn thu này mang đến kết quả kinh doanh tăng trưởng cao cho NTL. Ngoài ra, NTL sẽ tiếp tục có thêm nguồn thu từ dự án 23ha Bãi Muối trong những năm tiếp theo sau 2023. Một phần khác, kết quả kinh doanh của NTL sẽ tăng trưởng sau 2023 từ dự án KĐT mới Dịch Vọng và KĐT mới Núi Hạm.

Tình hình tài chính lành mạnh với rất ít nợ vay

Tổng dư nợ vay tính tới hết 2020 là 123 tỷ đồng, chiếm 7,3% tổng tài sản là rất thấp đối với một công ty BĐS. Với việc, KĐT BQL 32 đã gần như hoàn thành xây dựng và sẵn sàng bàn giao trong 2021-2022; KĐT 23ha Bãi Muối là dự án bán đất nền về cơ bản đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu về sử dụng vốn vay của NTL trong 2021-2023 là không lớn.

Kết quả kinh doanh 2021 tăng trưởng 71,3% YOY

Doanh thu lũy kế của NTL 9T.2021 đạt 316,6 tỷ đồng, gần như bằng với kết quả năm trước, và LNST đạt 138,7 tỷ đồng tương đương với LNST (9T.2020) ở mức 138,0 tỷ đồng. BVSC dự báo kết quả kinh doanh cả năm 2021 của NTL với doanh thu và LNST lần lượt là 633 tỷ đồng (-3,1%) và 325 tỷ đồng (+9,9%) với kỳ vọng NTL sẽ ghi nhận KQKD từ hai dự án KĐT BQL 32 và KĐT 23ha Bãi Muối. Chúng tôi thận trọng với KQKD năm 2021 do tiện độ xây dựng và bàn giao của NTL bị chậm lại do dịch bệnh.

Năm 2022, BVSC dự báo lợi nhuận của NTL tăng mạnh với mức LNST đạt 556 tỷ đồng (+71,3% YOY). Doanh thu dự kiến là 1.009,3 tỷ đồng (+59% YOY). Kết quả kinh doanh khả quan năm 2022 là do (i) tiếp tục ghi nhận KQKD từ KĐT BQL 32 và (ii) thêm phần nhiều đóng góp từ KĐT 23ha Bãi Muối. Cụ thể như sau: