NTL: Mở bán bãi muối – Định giá sẽ ra sao?

Thời gian gần đây cổ phiếu NTL đã tăng rất tốt sau khi thông tin về dự án Bãi Muối (KĐT phường Cao Thắng, Hà Lầm, tp Hạ Long) mở bán đợt đầu được công bố. Giá cổ phiếu đã tăng liên tục gần 20% từ vùng 25.x lên vùng 30.x như hiện nay. Vậy định giá phù hợp với NTL sẽ là bao nhiêu khi thông tin mở bán Bãi Muối được công bố và sớm mang lại lợi nhuận cho công ty trong năm tới?

I. Tình hình kinh doanh và tài chính doanh nghiệp

Trước khi đi phân tích chi tiết các dự án chính và định giá cổ phiếu chúng ta cần phải phân tích tình hình kinh doanh hiện tại cũng như sức khỏe tài chính của công ty thì mới có thể định giá được chính xác hơn.

Nhìn lại kết quả kinh doanh của NTL trong hơn 7 năm qua thì sau khi liên tục đi lên và tạo đỉnh kinh doanh vào năm 2019-2020 thì kết quả kinh doanh của NTL đã liên tục đi xuống trong gần 3 năm trở lại đây. Nguyên nhân là công ty đã dần hạch toán hết các dự án lớn và chưa có dự án gối đầu tiếp theo được hạch toán. (Hình 1)

Các dự án lớn đã được hạch toán trong các năm gần đây đó là dự án khu chung cư lô 4,5 Trần Hưng Đạo – Hạ Long, dự án KĐT bắc QL32. Hiện tại các dự án này đã gần như được hạch toán hết và tồn kho trên báo cáo tài chính của công ty đã hết hoặc còn rất ít. (Hình 2)

Trong khi đó 2 dự án lớn nhất của công ty trên báo cáo tài chính hiện nay là dự án Dịch Vọng và dự án Bãi Muối thì lại chưa thể đưa vào hạch toán để mang lại doanh thu cho công ty. Điều đó đã khiến cho kết quả kinh doanh của NTL liên tục đi xuống trong 3 năm qua.

Vì vậy vừa qua khi thông tin dự án Bãi Muối đã công bố bảng giá mở bán các lô đất đầu tiên của dự án đã giúp NTL tăng giá mạnh vậy là có lý do của nó. Vì dự án khi được mở bán và hạch toán thì NTL sẽ trở lại tăng trưởng sau quãng thời gian 3 năm giảm dần về kết quả kinh doanh. Cụ thể hơn dự án chúng tôi sẽ phân tích ở phần dưới của bài viết.

Tuy NTL đi lùi về kết quả kinh doanh trong 3 năm gần đây nhưng giá cổ phiếu lại giữ giá rất tốt trong 3 năm qua chính là nhờ nền tảng tài chính vững chắc của doanh nghiệp và tỉ lệ trả cổ tức cao bằng tiền mặt. Cụ thể:

Dù kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nhưng NTL vay nợ rất ít, thậm chí trong 2 năm 2021-2022 công ty còn không vay nợ, các năm khác có vay số thì số lượng cũng rất ít và đa phần chỉ là nợ ngắn hạn và tỉ trọng nợ vay/VCSH chỉ loanh quanh 10%, con số rất thấp so với trung bình ngành. (Hình 3)

Ngoài ra NTL cũng liên tục chi trả cổ tức tiền mặt cao trong những năm vừa qua và trong 5 năm gần nhất tỉ lệ trả cổ tức được duy trì trung bình 25%/ năm và tính ra so với mệnh giá cổ phiếu đều cao hơn khá nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng. Hiện tại trên báo cáo tài chính khoản lợi nhuận chưa phân phối của NTL vẫn còn gần 600 tỷ đồng và đủ trả cổ tức ít nhất 2 năm nữa với tỉ lệ 25%/ năm. (Hình 4)

Như vậy có thể thấy NTL là doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh và cũng đang có cơ hội tăng trưởng trở lại khi dự án lớn chuẩn bị đưa vào kinh doanh và hạch toán. Cụ thể mức độ của dự án như thế nào chúng ta sẽ cùng bóc tách và phân tích trong phần dưới đây.

II. Tình hình các dự án chính của công ty

1. Dự án Bãi Muối

Đây chính là dự án được kỳ vọng nhất của NTL trong thời gian tới với tổng diện tích lên tới 23ha với các sản phẩm chính là các khu biệt thự liền kề và 2 tòa nhà chung cư 31 tầng. Mật độ xây dựng là 48% (Hình 5)

Dự án được chia làm 2 giai đoạn trong đó GD1 là bán các căn nhà biệt thự, nhà thương mại, nhà phân lô có diện tích từ 60-120 m². GD2 sẽ là 2 tòa chung cư và nhà phân lô.

Trong các đợt mở bán đầu công ty dự kiến sẽ bán khoảng 100 căn biệt thự liền kề, nhà liền kề, nhà phân lô với diện tích từ 60 đến 120m²/ căn. Hiện như bảng hàng công ty thông tin về các lô đầu tiên mở bán trong đợt 1 vừa qua thì giá các căn vào khoảng 41-45 triệu/m² với khu B và 30-33tr/m² với khu A.

Như vậy dự án đã bắt đầu mở bán vào cuối 2023 và sang 2024trở đi có thể hạch toán dần. Với tổng diện tích đất biệt thự khoảng 9,533m² và đất liền kề là 64,182 m² thì tổng dư địa doanh thu của dự án có thể lên tới 3,000-4,000 tỷ đồng ( chưa bao gồm 2 tòa chung cư 31 tầng ). Lợi nhuận gộp thu về hoàn toàn có thể ngang với vốn hóa hiện tại của NTL. Tuy nhiên cần lưu ý là dự án sẽ mở bán và hạch toán trong ít nhất 2-3 năm mới có thể hết được nên việc định giá doanh nghiệp cũng phải phù hợp theo lộ trình.

2. Dự án Dịch Vọng

Đây là dự án lớn thứ 2 của NTL trên mục tồn kho tại báo cáo tài chính của NTL với 387 tỷ đồng vào cuối Q3-2023. Đây là dự án đã tồn tại khá lâu mà chưa được công ty đưa vào khởi công bởi vấn đề khó khăn nhất của dự án vẫn chưa được xử lý xong. Đó là giải phóng mặt bằng (GPMB). (Hình 6)

Hiện tại theo thông tin từ phía công ty thì công ty vẫn đang phối hợp với các bên liên doanh làm các thủ tục còn lại của dự án theo yêu cầu của các cấp có thẩm quyền để GPMB nốt các vị trí còn lại là: Vị trí No11, tuyến đường 17.5m, các ô đất đỗ xe còn lại của dự án. NTL đã GPMB 1,974m² tại No11 và sẽ cố gắng hoàn thành sớm để thi công trong thời gian tới. Ngoài việc GPMB thì công ty cũng đã hoàn tất thủ tục xin gia hạn tiến độ dự án với UBND TP HN.

Thực tế trên báo cáo tài chính tồn kho dự án từ đầu năm đã tăng thêm 97 tỷ đồng cho thấy trong năm 2023 công ty cũng đã nỗ lực rất nhiều trong công tác GPMB và chúng ta có thể kỳ vọng dự án sẽ sớm được khởi công và đưa vào kinh doanh trong các năm tới.

Với việc chưa thể hoàn tất GPMB và khởi công thì chúng ta cũng chưa thể kỳ vọng sớm vào dự án được. Chúng tôi sẽ cập nhật và phân tích thêm khi dự án được khởi công.

3. Dự án khác

Ngoài 2 dự án lớn trên thì NTL vẫn còn một số dự án đang kinh doanh và hạch toán nốt như chung cư Lideco Hạ Long hay bắc QL32, dưới đây là cập nhật các dự án này:

Tại dự án chung cư Lideco Hạ Long, hiện đang còn tồn tại 2 sàn thương mại tại tầng 31 tòa B (1,077 m²) và tầng 3 tòa B (1,098 m²). Tuy nhiên do việc kinh doanh sàn đang gặp khá nhiều khó khăn nên công ty đang nghiên cứu phương án xin chuyển đổi công năng để đưa ra kinh doanh.

Dự án KDT bắc QL32: hiện dự án chỉ còn 45 tỷ đồng trên hàng tồn kho, giảm 131 tỷ đồng so với đầu năm. Trong năm 2023 tòa TTTM đã được đưa vào sử dụng trong năm 2023. Phần còn lại này của dự án là diện tích một số căn nhà thấp tầng còn lại của dự án đang vướng mắc về GPMB. Với lượng tồn kho còn lại thì dự án cũng không còn kỳ vọng nhiều cho NTL trong các quý tới.

III. Tổng kết và định giá

Với những phân tích ở trên chúng ta cũng đã hiểu phần nào vào việc NTL phụ thuộc ra sao vào dự án Bãi Muối trong các năm tới. Đây là dự án gần như là duy nhất sẽ mang lại lợi nhuận cho công ty trong 2-3 năm tới và cũng có tổng mức lợi nhuận tương đương, thậm chí có thể lớn hơn vốn hóa hiện tại của NTL.

Về định giá cho năm 2024 chúng tôi cho rằng tiến độ mở bán và hạch toán dự án Bãi Muối sẽ ảnh hưởng lớn tới định giá của NTL trong ngắn hạn. Nếu tiến độ không có nhiều thay đổi thì chúng tôi thấy rằng định giá phù hợp với NTL trong 1 năm tới là khoảng 30-33k/cp (giá sau chia cổ tức tiền 25% ngày 15/12/2023).

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-