Nỗi lo tiền hết, dự án treo

Hiện có hàng nghìn dự án bất động sản đang trong tình trạng dang dở, một phần vì pháp lý chưa hoàn thiện, phần khác do chủ đầu tư không còn đủ nguồn tài chính để triển khai tiếp.

Điệp khúc “mua và chờ”

Được quảng cáo rầm rộ là dự án hiếm hoi tại Hà Nội sở hữu vị trí “vàng” ngay trên đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội), căn hộ tại dự án Chung cư DLC Complex (hay Harmony Square) từng được môi giới rao bán lên tới gần 50 triệu đồng/m2 thời điểm mở bán năm 2020, dự kiến bàn giao cuối năm 2021, thế nhưng tới nay người mua vẫn chưa biết đến bao giờ mới nhận được nhà.

Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện cư dân mua nhà tại dự án này cho biết, hàng trăm cư dân đang khốn đốn vì chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư bất động sản DLC liên tục khất lần bàn giao nhà. Cụ thể, lần đầu tiên, Công ty lùi thời hạn bàn giao đến quý I/2022, lần 2 đến tháng 9/2022, lần 3 đến tháng 3/2023 và mới nhất là lùi đến quý II/2023.

Tương tự, dự án Summit Building (cùng với nhóm chủ đầu tư dự án Harmorny Square) tọa lạc trên khu “đất vàng” tại số 216 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội, cũng đang trong tình trạng chậm tiến độ bàn giao. Cao ốc Summit Building được xây dựng trên lô đất có diện tích 2.373 m2 do liên danh Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội và Công ty TNHH Thương mại đầu tư bất động sản 216 làm chủ đầu tư. Sau này, dự án được chuyển nhượng toàn bộ cho Công ty cổ phần Veracity.

Thời gian thực hiện dự án từ quý IV/2016 đến quý IV/2019, nhưng từ đó tới nay vẫn chưa thể đưa vào sử dụng vì nhiều nguyên nhân. Trên thực tế, ngay từ khi chuẩn bị triển khai, Báo Đầu tư Chứng khoán từng phản ánh có những bất thường trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như vấn đề về vốn khi toàn bộ dự án được thực hiện bằng nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng (kỳ đầu tiên lên đến 11,75%/năm, còn các kỳ sau tính theo lãi suất tiền gửi 12 tháng do PVcomBank công bố trong cùng thời điểm cộng với mức biên độ tối thiểu 4,25%/năm). Tới nay, theo thông tin ghi nhận được, chủ đầu tư Veracity đang gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi trái phiếu và nợ gốc.

Tại khu vực quận Hà Đông (Hà Nội), sau khi rầm rộ làm lễ cất nóc, dự án BID Residence thuộc Khu đô thị Văn Khê đã ngừng thi công từ vài tháng nay do mâu thuẫn phát sinh liên quan tới tài chính giữa chủ đầu tư cũ là Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long và đơn vị tham gia giải cứu dự án, dẫn tới nguy cơ tái diễn tình trạng “ngắc ngoải” kéo dài cả thập kỷ như trước đó.

Tại TP.HCM, dự án căn hộ The Western Capital tại số 116 Lý Chiêu Hoàng (phường 10, quận 6) có chủ đầu tư là Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc nhiều lần trễ hẹn bàn giao nhà cho người dân. Tới nay, thông tin ghi nhận cho thấy, chủ đầu tư này đã gia hạn 10 lần, mỗi lần từ 2-3 tháng, khiến nhiều người rơi vào cảnh nợ nần, mất khả năng chi trả ngân hàng.

Hàng nghìn dự án bất động sản đang bị “treo” trên khắp cả nước. Ảnh: Dũng Minh

Đôi bên cùng “khó”

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, câu chuyện đảm bảo tiến độ dự án bất động sản là điều rất đáng nói khi đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu cung trầm trọng như hiện nay. Khi hoạt động thi công xây dựng các dự án liên tục gặp khó khăn, bị gián đoạn vì dịch bệnh, thiếu vốn, chi phí nguyên vật liệu tăng cao…, những dự án vẫn đảm bảo tiến độ xây dựng vừa được xem là điểm sáng, thu hút sự chú ý của người mua nhà, vừa khẳng định năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều dự án làm được điều này.

Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, số lượng dự án bất động sản dang dở trên cả nước hiện lên đến cả nghìn dự án với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD. Huy động vốn khó khăn là một trong những nguyên nhân đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, từ đó dẫn đến việc khách hàng cũng ngừng đóng tiền và nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nợ.

Khi nợ xấu tăng cao dẫn tới hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Theo tính toán, trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo.

Trong văn bản giải trình gửi tới khách hàng, thông điệp chung dễ thấy là chủ đầu tư cam kết đảm bảo tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, quá trình thực tế thi công dự án có nhiều yếu tố khách quan, các sự kiện bất khả kháng tác động, dẫn đến chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng kế hoạch.

Về phương án xử lý khi dự án chậm tiến độ, trong hợp đồng mua bán căn hộ thường có các điều khoản quy định khoản lãi phạt, thông thường ở mức 0,06%/ngày (tức 1,8%/tháng) trên tổng số tiền đã đóng. Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư sẽ tìm đủ mọi lý do để không phải trả khoản lãi phạt này khiến người mua nhà thiệt đơn, thiệt kép. Trong trường hợp này, kể cả khi cơ quan chức năng vào cuộc cũng chỉ xử phạt hành chính vi phạm chậm tiến độ của chủ đầu tư, mà không thể bù đắp thiệt hại cho người mua nhà.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản, đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ điều kiện nhất định, bao gồm việc phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Người mua cần căn cứ thêm vào các tài liệu của bộ hợp đồng bảo lãnh này để làm việc với chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh của dự án để thu hồi lại khoản tiền.

Tuy nhiên, theo ông Hà, trên thực tế, hầu hết dự án đều chưa được thực hiện bảo lãnh, nguyên nhân một phần do quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai còn tồn tại những bất cập, ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà cũng như gây khó khăn trong việc quản lý và khai thác nguồn tài sản này.