Nỗi lo khoảng trống lợi nhuận kỳ tương lai

Báo cáo tài chính quý I của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, tại một số doanh nghiệp, khoản tiền người mua trả trước có dấu hiệu giảm xuống đáng kể.

Điều này thể hiện, các dự án doanh nghiệp triển khai đã bước vào giai đoạn bàn giao dự án, đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Nhưng nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài thêm một, hai quý nữa thì có thể xảy ra tình huống doanh nghiệp bất động sản bước vào khoảng trống lợi nhuận cho các kỳ kế toán tiếp theo.

Xu hướng chung của nhóm doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2015-2018 là đẩy mạnh thực hiện dự án và bán hàng, tận dụng nguồn vốn từ những nhà đầu tư mua dự án để tài trợ cho các dự án. Trong báo cáo tài chính của hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều có khoản mục người mua trả trước gia tăng hàng năm.

Theo quy định của Thông tư 200/2014/TT-BTC, hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận được doanh thu khi tiến hành bàn giao dự án cho khách hàng. Vì thế, khoản khách hàng ứng trước là tiền nhận cọc, trả tiền mua nhà theo tiến độ của khách hàng chính là “lợi nhuận tiềm ẩn” của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Nếu khoản người mua trả tiền trước giảm, thì động lực tăng trưởng của doanh nghiệp đang yếu đi.

Doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng, mà khoản khách hàng trả trước không tăng mạnh trong quý I thì rõ ràng, việc bán hàng trong quý II và nửa cuối năm sẽ rất quan trọng trong việc hoàn thành kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Sự suy giảm khoản khách hàng trả trước trong một quý chưa nói lên điều gì, nhưng với tình hình thị trường ở TP.HCM trầm lắng do thiếu vắng nguồn cung như hiện nay, khả năng doanh nghiệp không có hàng để bán có thể tiếp diễn. Nếu điều này diễn ra, khoản mục khách hàng trả trước có thể sẽ tiếp tục đà suy giảm.

Người mua trả tiền trước qua các năm.Trước thực tế trên, nhiều doanh nghiệp như NLG, KDH, HDG, DIG…. đã có sự chuyển biến sớm khi phát triển các dự án ngoài địa bàn TP.HCM. Các doanh nghiệp này có thể kỳ vọng việc bán hàng trong nửa cuối năm sẽ bồi đắp khoản khách hàng trả trước đầy hơn.

Quan sát mùa Đại hội đồng cổ đông của các doanh nghiệp bất động sản vừa qua cho thấy, có một sự trùng hợp trong việc đặt kế hoạch kinh doanh của nhóm này. Hầu hết doanh nghiệp chọn năm 2019 là “Năm tiền đề”, “Năm bản lề cho kế hoạch 5 năm”… cho thấy, cơ hội thu lợi và tăng trưởng cao trong năm 2019 là chưa rõ ràng. Với khối doanh nghiệp phụ trợ cho ngành bất động sản như nhóm doanh nghiệp ngành vật liệu xậy dựng (HPG, NKG, CVT, C32, NNC…), nhóm xây dựng (CTD, HBC, FCN…), các doanh nghiệp cũng đưa ra một kế hoạch kinh doanh thận trọng trước dự báo thị trường sẽ gặp khó khăn.

Tại DXG, Công ty đặt kế hoạch kinh doanh gần như đi ngang, trong khi khoản khách hàng trả trước lại giảm mạnh từ 1.029 tỷ đồng về 277 tỷ đồng trong quý I. Với HDG, doanh nghiệp này đặt kế hoạch kinh doanh tăng nhẹ 1%, “của để dành” bắt đầu giảm từ 1.934.5 tỷ đồng về 1.589.1 tỷ đồng, nhưng giá trị khoản khách hàng trả trước này vẫn còn tương đối lớn cho thấy, HDG còn bàn giao dự án. Tại LDG, công ty này đặt kế hoạch giảm nhẹ, nhưng khoản mục khách hàng trả trước còn khá nhiều so với đầu năm chỉ 523,6 tỷ đồng, tới cuối quý I là 620,8 tỷ đồng…

NLG đặt kế hoạch tăng trưởng 26% lợi nhuận, nhưng để thực hiện được thì khoản khách hàng ứng trước cần tiếp tục gia tăng trong các quý tiếp theo. Hiện nay, các môi giới bất động sản đã bắt đầu gửi thông tin cho khách hàng về dự án NLG chuẩn bị mở bán là Waterpoint tại Long An.

KDH đặt kế hoạch lợi nhuận tăng 11%. Bên cạnh khoản phải thu 1.100 tỷ đồng phản ánh lợi nhuận tiềm ẩn được hạch toán khi bàn giao một phần dự án căn hộ Safari, Công ty còn có kế hoạch bán nhà đất liên kế và biệt thự tại quận 9 vào khoảng quý III tới. HDC tăng trưởng lợi nhuận tới 37,7%, tương ứng với khoản khách hàng trả trước tăng lên trong quý I và chuẩn bị mở bán nhà liên kế tại đường 3/2 - TP.Vũng Tàu.

Như vậy, nhìn sâu hơn vào báo cáo tài chính quý I của các doanh nghiệp so với kế hoạch, có thể ước lượng được áp lực thực hiện kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm.

Nhóm cổ phiếu bất động sản có độ nhạy với chu kỳ kinh tế. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Năm 2018 là 45%, năm 2019 là 40% và đang có kế hoạch giảm tiếp trong các năm sắp tới. Dòng tiền sẽ tiếp tục bị thắt chặt trong các năm sắp tới và nhóm cổ phiếu này có thể sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng lên, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng sẽ khó khăn hơn.

Trước thực tế này, nhiều công ty bất động sản đã thực hiện huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử như PDR huy động trái phiếu 200 tỷ đồng lãi suất 14,45%; HDG phát hành 250 tỷ đồng lãi suất 9,4-9,8%; KDH phát hành 450 tỷ đồng lãi suất 12%; VPI phát hành 800 tỷ đồng lãi suất 12%; DXG có dự định phát hành 234 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi...

Nếu như lãi suất vay vốn ngân hàng giai đoạn trước chỉ ở mức 10%/năm, thì với lãi suất trái phiếu cao hơn mức này, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên. Theo nguyên tắc tài chính, nếu chi phí vốn không chuyển được vào giá bán nhà đất, căn hộ, thì tỷ suất lợi nhuận của dự án, của doanh nghiệp sẽ giảm.

Tình trạng này nếu xảy ra với các doanh nghiệp đã sử dụng hết quỹ đất tích lũy từ giai đoạn trước sẽ là câu chuyện đáng lo ngại, bởi trong một vài năm qua, một số doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất, nhưng mua với giá không còn rẻ. Đây là điểm nhà đầu tư cần tìm hiểu và phân biệt rõ trong chọn lựa cơ hội trên cùng nhóm ngành bất động sản hiện nay.