Những yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo đại diện Công ty CBRE Việt Nam, việc đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú huých thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp, còn đại dịch COVID-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung sẽ là yếu tố đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn vào Việt Nam.

Nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, giá thuê nhà kho tăng

Thông tin tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 “Đón sóng đầu tư mới” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 28/10, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản (BĐS) công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, từ khi Việt Nam mở cửa kinh tế thì chủ yếu tập trung vào các nguồn chủ lực là đất cho thuê, nhưng nguồn cung đất công nghiệp trong quý III/2020 là bị hạn chế.

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung của đất công nghiệp thì nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 lại có chiều hướng tăng trưởng.

“Nguồn cung mới này gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm, như tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3 % so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2 % so với năm ngoái; nhà xưởng xây sẵn là khoảng 2,9 triệu m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019”, ông Hiếu dẫn chứng.

Theo ông Hiếu, giá chào thuê đất và nhà kho trong thời gian qua cũng tăng mạnh, giá chào thuê đất đều tăng 20% - 30 % so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, tại TP.HCM, một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại. Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 lên đến khoảng 155 USD/m2; Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến khoảng 200 USD/m2.

Trong khi đó, tại một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2…

Tương tự, tại phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận mức giá chào thuê tăng từ 5 - 10 % ở các dự án mới. Chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.

“Mức giá chào thuê ở trên là chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lý/dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án. Thông thường, kỳ hạn còn lại của dự án dao động từ 30 - 45 năm”, ông Hiếu chia sẻ.

Yếu tố thúc đẩy nguồn cầu bất động sản công nghiệp

Trong khi đó, nói về các yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú huých thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp.

Hiện Việt Nam đang có 3 đường cao tốc mới được khởi công là Mai Sơn - Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết, Phan Thiết - Dầu Giây. Cùng với đó là không ngừng đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tuyến đường như Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận…

Đặc biệt, có hệ thống cảng biển cũng được chú trọng đầu tư mở rộng như Lạch Huyện, cảng quốc tế Long An, Bắc Vân Phong.

“Một trong những yếu tố hạ tầng thúc đẩy nguồn cầu lớn chính là thông tin liên quan đến sân bay Quốc tế Long Thành sắp được khởi công. Cũng như việc tăng khả năng khai thác đường hàng không, đường băng của sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Nội Bài cũng không ngừng được nâng cấp”, ông Hiếu nói.

Cũng theo ông Hiếu, đại dịch COVID-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cũng là yếu tố đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn.

“Khi đặt nhà máy tại Trung Quốc thì các doanh nghiệp phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lý thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường. Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề mà cơ sở hạ tầng lại được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể”, vị chuyên gia này phân tích.

Ngoài ra, còn có các yếu tố khác thúc đẩy nguồn cầu như: Hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư… là cơ hội và cũng là thời điểm chuyển mình cho BĐS công nghiệp Việt Nam.

Cũng theo ông Hiếu, hiện nay, nguồn cung đất phát triển kho vận bị hạn chế ở các vị trí đắc địa, giá thuê cao. Trong khi nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ của các công ty thương mại điện tử tăng mạnh, nên việc tối đa hóa hiệu của sử dụng đất là điều cần thiết và việc phát triển kho và xưởng cao tầng ở các khu vực đô thị sẽ là xu hướng tất yếu.

Qua đó, ông Hiếu đưa ra 3 xu hướng chính của các nhà đầu từ từ 2020 trở về sau. Cụ thể, xu hướng đầu tiên là mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu thông qua việc tìm kiếm nguồn cung đất mở rộng tại các khu vực mới nổi.

Thứ 2 là chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận mới sẽ gia nhập thị trường Việt Nam. Nhu cầu phần lớn được dẫn dắt bởi thương mại điện tử. Và xu hướng thứ 3 là chủ đầu tư và nhà phát triển sẽ tích cực thu mua các dự án BĐS công nghiệp hiện hữu.

“Những dự án này nằm trong các khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch và các dự án bất động sản không đạt hiệu quả sẽ là những mục tiêu được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới”, đại diện CBRE Việt Nam chia sẻ.