Những nghịch lý đấu giá quyền sử dụng đất: “Bỏ của chạy lấy người”

Sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, vì giá cao, năng lực tài chính không bảo đảm và vô vàn lý do khác, nhiều nhà đầu tư bỏ cọc. Điều này đã hé lộ những lỗ hổng trong hệ thống pháp luật khi việc đấu giá đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản như pháp luật về đất đai, đấu giá tài sản, quản lý thuế.

Thời gian qua, những cuộc đấu giá đất tại các tỉnh, thành phố luôn thu hút được đông đảo nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, trúng đấu giá sau cuộc đua đẩy giá đất lên cao, các nhà đầu tư rao bán nhưng không có giao dịch, đành “bỏ của chạy lấy người”.

Từ đua nhau nâng giá

Với giá khởi điểm gần 200 triệu đồng/m2, được cho là tương đương với giá thị trường, phiên đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội ngày 30.10.2021 có mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giá thị trường.

25 lô đất tại khu X4 được đem ra đấu giá có diện tích từ 38,1 - 84,8m2, tổng diện tích 1.456,8m2; giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đồng. Số tiền cọc trước tham gia đấu giá là 800 triệu đồng/lô đất. Trong đó mật độ xây dựng trên khu đất là 100%, cao tối đa 4 tầng.

Dù chỉ có 25 lô đất nhưng phiên đấu giá đã thu hút hơn 700 bộ hồ sơ, một số hồ sơ không đủ điều kiện nên còn gần 700 bộ hồ sơ tham gia đấu giá. Giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2 của lô E23, nằm ở mặt ngách rộng 5m, có diện tích 59,9m2, mức giá khởi điểm là 104,7 triệu đồng/m2. Giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2 của lô B12 diện tích 44,5m2, ở vị trí lô góc của phố Dương Khuê (phường Mai Dịch, Cầu Giấy), lô này có giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2.

Hay, lô A12, vị trí lô góc, diện tích 43,7m2, mức giá khởi điểm 110,2 triệu đồng/m2 có tới 66 người tham gia trả giá. Kết quả mảnh đất này thuộc về một nhà đầu tư ở Hà Nội với mức giá trúng lên tới 289,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm. Bên cạnh lô A12, nhà đầu tư này còn trúng thêm 3 lô đất khác với mức giá trúng đều cao gần gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Với giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 đến 2,6 lần, khiến nhiều nhà đầu tư nộp 5 -10 bộ hồ sơ mà vẫn ra về trắng tay.

Ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá 25 lô đất khu X4 phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã chào bán tại cửa nơi diễn ra phiên “chợ đất” ở Trung tâm văn hóa, thông tin, thể thao và du lịch quận Cầu Giấy và rao trên mạng nhưng không có giao dịch nào diễn ra.

Không chỉ tại các thành phố lớn, đất tại các vùng quê, các tỉnh lẻ cũng tăng chóng mặt trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Tại phiên đấu giá 98 lô đất ở Bắc Giang diễn ra trong tháng 11.2021, đã thu hút 495 khách hàng với 1.788 hồ sơ. Giá khởi điểm từ 1,2 - 2,85 tỷ đồng/lô, nhưng có 2 lô góc, diện tích gần 180m2/lô có giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm từ 3,35 - 3,4 tỷ đồng.

Tại thôn Yên Bình, xã Quang Lộc, huyện Can Lộc, Hà Tĩnh, cơ quan chức năng tổ chức đấu giá 18 lô đất, thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia. Kết quả đấu giá thành công 100% lô đất với tổng số tiền thu về gần 17,5 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm 7 tỷ đồng. Đặc biệt, có những lô đất giá khởi điểm 685 triệu đồng được đấu lên tới gần 1,3 tỷ đồng, gấp đôi giá khởi điểm.

Tuy nhiên, kỷ lục về đấu giá đất vẫn thuộc về 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh với tổng số tiền là 37.350 tỷ đồng. Trong đó, cả 4 lô đất đều có giá trúng cao hơn từ 4 - 8 lần so với giá khởi điểm.

Đến nay đã quá thời điểm phải đóng hết số tiền trúng đấu giá nhưng có 4/25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội) người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Theo đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, Hà Nội 4 lô đất bỏ cọc không phải là những lô được đấu giá cao nhất trong tổng số 25 lô.

Sau cuộc đấu giá tại Thủ Thiêm, hai công ty là Ngôi Sao Việt và Bình Minh đã có văn bản chính thức xin bỏ cọc. Sau đó, TP. Hồ Chí Minh đã phải hủy kết quả đấu giá. Điều đó đồng nghĩa với việc, công ty Ngôi Sao Việt mất khoảng 600 tỷ đồng tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá lô đất 3 - 12, tương ứng 20% giá khởi điểm lô đất; Công ty Bình Minh mất 140 tỷ đồng tiền cọc. Còn trụ lại là hai công ty Cổ phần Dream Republic và Sheen Mega, nhưng dù đã quá hạn đóng tiền đợt 1 vẫn chưa thấy hai công ty này nộp tiền.

Tình trạng khách hàng bỏ cọc dẫn tới việc chính quyền phải hủy kết quả đấu giá cũng xảy ra trước đó tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hóa. Điển hình là cuối tháng 8/2021, UBND huyện Hoằng Hóa đã ký quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Hoằng Thành đối với 21 cá nhân xã Hoằng Thành và 29 cá nhân khác trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Đồng vào tháng 3/2021. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá là do đã quá thời hạn mà khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá.

Mới nhất là UBND huyện Quảng Xương ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 35 lô đất. Không chỉ Thanh Hóa mà một số địa phương khác như Bắc Giang cũng xuất hiện tình trạng khách hàng bỏ cọc dẫn tới việc chính quyền phải hủy kết quả đấu giá.

Theo kết quả rà soát của UBND huyện Lạng Giang, Bắc Giang, đến thời điểm tháng 4/2021, toàn huyện có 103 lô đất sau đấu giá đã hết thời hạn nộp tiền nhưng khách hàng bỏ cọc, không nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Tổng số tiền các lô đất khách hàng trúng đấu giá là hơn 156 tỷ đồng, chênh lệch hàng chục tỷ đồng so với giá khởi điểm.