Những bài học đắt giá sau mỗi cơn sốt đất nền

Trong khi các nhà đầu cơ lớn âm thầm rút lui một cách an toàn thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lại ôm tiền lao vào những cơn sốt đất nền.

Mấy ngày qua, xã Bình Ba huyện ngoại thành Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu dậy sóng với cơn sốt đất trước nay chưa từng có. Chỉ trong mấy ngày, giá đất đã được đẩy lên chóng mặt, gấp 3,4 lần. Thế nhưng, chỉ vài ngày sau, cơn sốt đã hoàn toàn nguội lạnh.

Đây không phải lần đầu tiên tình trạng này xảy ra. Trước đó, trong năm 2019, hàng loạt những cơn sốt đất cục bộ đã xảy ra tại nhiều địa phương từ TP.HCM, xuống Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), Khánh Hòa, ra Đà Nẵng, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Giang, Vĩnh Phúc…khiến thị trường bất động sản “rối loạn”.

Từ thực tế các cơn sốt đất ảo ở Củ Chi (TP Hồ Chí Minh), Đức Hòa (Long An), Long Thành (Đồng Nai)… cho thấy, “kịch bản” đã diễn ra tương tự tại Bình Ba. Người hưởng lợi chính là các “nhà đầu tư lướt sóng” và “cò” – đối tượng môi giới. Chính “các nhà đầu tư” này đã có kế hoạch từ trước, âm thầm mua đất với giá khá rẻ ở những khu vực mà họ dự định “kiếm mồi” rồi dùng nhiều cách để tung tin, “thổi” giá lên cao ngất ngưởng và ôm tiền khoản tiền lãi kếch xù rồi “biến mất”. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ, những người đến sau lao theo cơn sốt đã bị mắc kẹt, mua phải đất không thể làm sổ đỏ, thậm chí tiền mất, tật mang do mua phải dự án ma.

“Nhiều khu đất nông nghiệp ở Bình Ba được bán với giá trên dưới 500 triệu đồng/mét ngang có chiều dài khoảng 100m. Tính ra mỗi m2 tương đương 5 triệu đồng, đó là một cái giá không tưởng đối với đất nông nghiệp, nên tôi nghĩ người ôm đất sau cùng chắc chắn sẽ không có lối ra vì chẳng ai dám mua lại với giá cao ấy hơn nữa”, một cán bộ UBND xã Bình Ba khẳng định.

Nói về những cơn sốt đất diễn ra chóng vánh, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương.

Dẫn ví dụ cụ thể, ông Đính cho biết, cuối năm 2018, Hòa Liên (Đà Nẵng) xảy ra những cơn sốt đất bất thường. Nguyên nhân xuất phát từ thông tin quy hoạch một số hạ tầng giao thông và Chính phủ đồng ý chủ trương xây dựng cảng Liên Chiểu.

Trước đó, thông tin quy hoạch Đại lộ Thăng Long, nối từ Hà Nội lên Ba Vì cũng kéo theo cơn sốt đất trong một thời gian dài, gây hậu quả lớn cho các nhà đầu tư đến tận bây giờ.

Hoặc tại các địa phương như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong… khi thông tin Quốc hội sẽ thông qua Luật đặc khu cũng khiến giá đất tại những khu vực này đã bị đẩy lên chóng mặt.

Hay như tình trạng sốt đất nền tại Thanh Hóa trong thời gian qua cũng cho thấy, hàng loạt nhà đầu tư đất nền bị mắc kẹt muốn bán đi cũng không được. Có những dự án đã bị thu hồi và không có khả năng triển khai tiếp.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, việc các nhà đầu tư mua trên tin đồn, mua trên giá trị lợi nhuận khiến giá đất tăng nóng. Nếu tình trạng này kéo dài sẽ tác động xấu lên thị trường và toàn nền kinh tế.

Nói rõ hơn về điều này, ông Quang cho biết, sau mỗi cơn sốt đất, thị trường sẽ phải đối mặt với 4 tác động chính. Không chỉ người mua, người bán, doanh nghiệp mà cả ngân hàng cũng phải đối mặt với nhiều khoản nợ xấu. Cụ thể:

Thứ nhất: Khi giá đất bị đẩy lên cao, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp.

Thứ hai: Các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ ba: Ngân hàng sẽ khó khăn trong việc định giá tài sản nếu người vay dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp.

Thứ tư: Giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý.