Nhóm cổ phiếu bất động sản tại sao hút dòng tiền?

Trong khoảng 2 tháng gần đây, bắt đầu từ đầu quý 4/2021 dòng cổ phiếu BĐS đã tạo sóng. Rất nhiều mã thuộc nhóm này, từ Blue cho đến Pen. đều đã có sự tăng trưởng ấn tượng. Trong bối cảnh các cổ phiếu cơ bản như Thép, Bank chững lại, dòng tiền thông minh đã tìm được nơi để đến. Vậy đâu là lý do để dòng tiền hướng đến nhóm này? Liệu rằng cơn sóng ngành này có bền vững và NĐT có thể tiếp tục tham gia hay không?

Tôi xin được chia sẻ một số góc nhìn cá nhân như sau:

Thứ nhất: quá trình nới lỏng tiền tệ, bơm tiền đã xảy ra từ giữa năm 2020. Việc bơm tiền không tránh khỏi hệ quả là lạm phát sẽ tăng cao. Tiền thực sự đang bị mất giá. Giữ tiền không phải là giải pháp khôn ngoan cho giới đầu tư. BĐS là một kênh nổi trội, có truyền thống từ ngàn đời nay ở bất cứ đất nước nào, đặc biệt là VN. Cho nên không sớm thì muộn, cùng lắm là đến giữa năm 2022 giá BĐS ngoài đời thực sẽ có đợt tăng giá mạnh. Chứng khoán luôn đi trước, cho nên dòng BĐS được chú ý là điều đương nhiên.

Thứ hai: đặc thù của nhiều công ty kinh doanh BĐS đang niêm yết trên sàn là có tài sản lớn, nhưng lợi nhuận thấp. Có nghĩa là những chỉ số cơ bản như ROE, P/E khá thấp, không thể so sánh được với các công ty sản xuất hay khối ngân hàng. Nhưng họ lại có P/B rất hấp dẫn. Cho dù giá vật liệu có tăng cao, nhưng thực sự không ăn thua gì so với tiềm năng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS. Chỉ cần họ xử lý được vấn đề pháp lý, triển khai được dự án, lợi nhuận sẽ là con số khổng lồ. Cho nên giới đầu tư đang tin rằng nhóm BĐS khi triển khai và bán được hàng sẽ có lợi nhuận đột biến.

Thứ ba: tổng tài sản của các DN BĐS là rất lớn, nhất là những DN có quỹ đất lớn. Một điều cả TT đều biết, nhưng không thể hiện ra là tổng tài sản này còn lớn hơn nhiều lần nếu tính theo giá thị trường hiện nay. Khối tài sản của các DN đều được book theo giá mua từ cách đây khá lâu, có công ty từ thế kỷ trước.

Thứ tư: DN BĐS đứng trước cơ hội có khả năng bán hàng tốt, đang có quỹ đất lớn, sẽ tìm mọi cách để tiếp cận nguồn vốn triển khai dự án. Trong bối cảnh NHNN siết chặt cho vay, kênh phát hành trái phiếu cũng đang gặp khó do những tiêu chuẩn ngặt nghèo hơn, cộng với thanh khoản của TTCK đang rất tốt, các chủ DN BĐS lên kế hoạch để phát hành thu hút vốn thứ cấp. Muốn có tiền, muốn NĐT bỏ tiền ra mua PHT, giá cổ phiếu phải tăng. Cho nên việc đánh lên cũng là lòng mong muốn của phía DN.

Thứ năm: ngoài việc giá cổ phiếu phải lên đến vùng nào đó đủ cho mục tiêu PHT, các DN còn phải đi vay thế chấp cầm cố bằng chính cổ phiếu của mình. Cho nên có hiện tượng một số DN đang đi vay tiền, phải giữ giá bằng được ở mức đã cam kết với ngân hàng.

Thứ sáu: dù nhiều cổ phiếu BĐS đã tăng giá, nhưng thực ra nếu xem kỹ cũng ở tỷ lệ chưa quá cao. Trong khi nhiều dòng khác như CK, Thép, Phân bón, đã tăng 5-6 lần về giá, thì dòng BĐS mới chỉ tăng 2-3 lần. Cho nên xét yếu tố cân bằng, không có lý do gì nói cao hay đã quá đắt được. Đặc biệt một số cổ phiếu penny của dòng BĐS không hoàn toàn lởm như nhiều người nghĩ, giá vẫn còn khá tý hon, phù hợp với túi tiền và tâm lý đầu tư của số đông.

Thứ bảy: chính sách của NN sẽ tiếp tục hỗ trợ phát triển BĐS để có nguồn thu ngân sách. Việc Tp.HCM vừa đấu giá thành công lô đất Thủ Thiêm với giá kỷ lục 2.4 tỷ / m2 là cú hích lớn để các địa phương khác noi theo. Tới đây khi nhân sự sau Đại hội đã ổn định, chắc chắn việc thông qua dự án sẽ được khai thông, thủ tục sẽ dễ dàng hơn.

Thứ tám: một số tay to đang kẹp hàng ở phân khúc BĐS với số lượng tương đối lớn. Đây là lượng tiền khổng lồ cần được đẩy vào nền kinh tế. Cho nên cũng phù hợp khi có sóng BĐS. Đặc biệt những DN có những lô đất cận kề vùng nóng khu Đông Sài gòn như NLG, KDH, HDG, DIG, CII, NBB, SCR, HAR, LDG, PDR, ITC, IDC, VHM, DXG, NVL ... đều có thể hưởng lợi lớn.

Với những phân tích trên, quan điểm của tôi là dòng BĐS rất có tiềm năng trong năm 2022. Sự tăng giá của dòng này mới chỉ bắt đầu, NĐT vẫn có thể tự tin tham gia. Tuy nhiên, phải cần có sự tư vấn chuyên sâu trong việc chọn mã, không nên chỉ vì nghe ngóng trên MXH, nghe các room miễn phí phím hàng tầm bậy, mà sập bẫy ở vùng đỉnh hay chơi game yếu.