Nhìn lại rủi ro nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Dự án bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, nên việc thế chấp dự án phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt nhằm tránh phát sinh rủi ro.

Thực tế, có nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện, nhưng vẫn được mang ra thế chấp, dẫn đến hậu quả nặng nề cho cả ngân hàng và chủ đầu tư, như trường hợp của Ngân hàng TMCP Ðại Dương (Oceanbank) hay Ngân hàng TMCP Ðông Á (DongA Bank) là ví dụ.

Vụ việc ông Hà Văn Thắm, cựu Chủ tịch HÐQT Oceanbank nhận thế chấp trái phép dự án Công viên hồ điều hòa Nhân Chính diễn ra từ năm 2012, nhưng tới đầu tháng 1/2020 mới được đưa ra xử lý.

Theo lời khai của ông Nguyễn Hoàng Long, cựu Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Vina Megastar, năm 2009, để thực hiện xã hội hóa, Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội giao cho Công ty Vina Megastar làm chủ đầu tư dự án trên.

Ông Long đã gặp ông Thắm đề nghị vay vốn kèm hồ sơ, bản vẽ của dự án. Ông Thắm rất quan tâm bởi dự án này ở cạnh khu đất HH Vành Khăn do công ty của mình làm chủ đầu tư.

Ông Thắm đề nghị mua lại dự án với giá 150 tỷ đồng, nhưng ông Long không đồng ý, mà chỉ muốn thế chấp dự án.

Thời điểm đó, dự án Công viên hồ điều hòa Nhân Chính chưa có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước, Công ty Vina Megastar chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng.

Tuy nhiên, ông Thắm vẫn ký quyết định cấp hạn mức tín dụng cho Vina Megastar số tiền 250 tỷ đồng. Ngày ký là ngày 11/9/2012.

Oceanbank đã giải ngân 224 tỷ đồng, song đến nay mới chỉ thu hồi được 132,9 tỷ đồng.

Tại tòa, thừa nhận dự án còn thiếu sót về mặt pháp lý, nhưng ông Long cho rằng, Công ty đã bỏ ra rất nhiều chi phí để có “mặt bằng sạch”, hơn nữa còn được cơ quan nhà nước giao đất để giải phóng mặt bằng nên có thể mang ra thế chấp.

Tuy nhiên, lập luận này không được tòa án chấp thuận. Ông Long và ông Thắm lần lượt phải lĩnh mức án 20 năm tù và 15 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng, hoạt động khác liên quan đến hoạt động ngân hàng.

Với trường hợp của DongA Bank, tại giai đoạn 2 của vụ án, cơ quan điều tra cũng làm rõ nhiều sai phạm của ông Trần Phương Bình, cựu Tổng giám đốc Ngân hàng, khi nhận thế chấp trái pháp luật các dự án bất động sản, trong đó sai phạm nổi cộm nhất xảy ra tại dự án Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son.

Cách thức các bị cáo thực hiện cũng tinh vi hơn. Nhận thấy dự án có thể mang lại nguồn lợi lớn, ông Bình tìm cách huy động vốn cho dự án bằng cách “đi đường vòng” là để DongA Bank hợp tác đầu tư với Công ty M&C (do ông Phùng Ngọc Khánh làm Chủ tịch HÐQT), trong khi công ty này chỉ là đối tác của chủ đầu tư thực sự là Công ty TNHH MTV Ba Son, lại có dư nợ lớn tại Ngân hàng.

Các bị can sử dụng pháp nhân thân hữu để vay vốn DongA Bank. Dự án sau đó bị chững lại vì tình hình tài chính khó khăn của Công ty M&C và đến nay, DongA Bank vẫn kẹt vốn 270 tỷ đồng tại dự án này.

Tương tự, ông Trần Phương Bình cũng làm “thủ thuật” với món vay tại CTCP Vốn Thái Thịnh Ðà Lạt (TTC Ðà Lạt).

Năm 2008, TTC Ðà Lạt được giao thực hiện dự án Trung tâm văn hóa thể thao tỉnh Lâm Ðồng (diện tích 656.000 m2) và dự án Khu công viên văn hóa Bà Huyện Thanh Quan (diện tích 96.850 m2).

TTC Ðà Lạt đã thế chấp 2 tài sản này để đảm bảo cho khoản vay 210 tỷ đồng nhằm trả một phần nợ cho Công ty mẹ là CTCP Vốn Thái Thịnh (TTC).

DongA Bank đã định giá 2 tài sản trên là 590 tỷ đồng và giải ngân 210 tỷ đồng. Thực tế, khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư, TTC Ðà Lạt mới chuyển 101 tỷ đồng để ứng tiền đền bù giải phóng mặt bằng.

Tại thời điểm thế chấp, TTC Ðà Lạt chưa đầu tư, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa có giá trị và không có cơ sở để định giá. Mục đích vay vốn cũng không phải để đầu tư dự án.

Ðến năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Ðồng quyết định thu hồi cả 2 dự án, hoàn trả lại số tiền 101 tỷ đồng cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, TTC Ðà Lạt không hoàn trả lại tiền cho DongA Bank. Lãnh đạo TTC Ðà Lạt hiện đang bỏ trốn, còn DongA Bank chịu thiệt hại 527 tỷ đồng.

Thực tế, cho vay bất động sản được xem là “con gà đẻ trứng vàng” của ngân hàng, nhưng nhiều trường hợp, doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, kéo theo dự án bị chậm trễ và bị thu hồi. Khi đó, ngân hàng cũng chịu liên đới trách nhiệm với hậu quả rất nặng nề.