Nhiều nhà đầu tư shophouse vỡ mộng

Rót số tiền lớn lên tới cả chục tỷ đồng mua một căn nhà phố thương mại (shophouse) với kỳ vọng đem lại mức sinh lời 8 - 10%/năm, nhưng nhiều nhà đầu tư đã vỡ mộng khi việc tìm kiếm khách thuê không phải dễ.

Kỳ vọng lớn

Phân khúc shophouse đã xuất hiện trên thị trường 4 năm nay với 2 dòng sản phẩm là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài và khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).

Nhà phố thương mại gắn liền với đất là loại hình bất động sản được nhiều chủ đầu tư xây dựng trong một dự án khu dân cư. Đặc điểm của loại hình này là nằm tại trục đường lớn, thiết kế từ 4 - 5 tầng, trong đó tầng 1 dùng để kinh doanh, từ tầng 2 - 5 dùng để ở. Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn shophouse cao hơn 1,5 - 2 lần đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.

Do đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy đối với shophouse là loại hình vừa để ở, vừa kết hợp kinh doanh với mức doanh thu cho thuê kỳ vọng có thể lên tới 8 - 10% tổng giá trị khoản đầu tư/năm, shophouse đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, dù mức giá không hề rẻ.

Theo các báo cáo của Savills, CBRE hay JLL, shophouse luôn nằm trong Top đầu phân khúc có thanh khoản sôi động nhất và cũng có mức giá cao nhất, ngay cả trong bối cảnh phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại.

Một căn shophouse tại một dự án ở Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ, Hà Nội) có mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp lên tới 250 - 270 triệu đồng/m2, tương đương gần 20 tỷ đồng/căn. Tương tự, dự án The Manor Central Park (quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì, Hà Nội) cũng có mức giá shophouse lên tới 16 - 18 tỷ đồng/căn. Hay tại dự án shophouse Ngân Hà - Vạn Phúc (quận Hà Đông, Hà Nội) mới ra mắt thị trường, cũng có giá thấp nhất lên tới hơn 10 tỷ đồng/căn, đó là chưa tính tới chi phí hoàn thiện để đưa vào vận hành chính thức. Đó cũng là mức giá shophouse của một số dự án ở Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm) và huyện Gia Lâm do một tập đoàn bất động sản lớn chào bán thời gian gần đây.

Dù có mức giá đã rất cao, nhưng biên độ tăng giá của dòng sản phẩm này trên thị trường thứ cấp cũng không nhỏ. Chẳng hạn, cuối năm 2018, tại một dự án shophouse tại Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội), nhiều nhà đầu tư mua lại với mức giá lên tới hơn 24 tỷ đồng/căn, dù mức giá gốc chủ đầu tư đưa ra trước đó khoảng 12 tỷ đồng/căn 120 m2.

Vỡ mộng

Được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền” với kỳ vọng doanh thu cho thuê lên tới 8 - 10%/năm, chưa kể mức tăng giá hàng năm của bất động sản, nhưng thực tế, không phải dự án shophouse nào cũng mang lại quả ngọt cho nhà đầu tư. Không ít căn shophouse đã trở thành "trái đắng" khi tỷ suất sinh lời thấp, thậm chí không thể cho thuê.

Có thể kể đến dãy nhà shophouse gần Làng Việt kiều châu Âu trên trục đường Mỗ Lao, Nguyễn Văn Lộc, quận Hà Đông (Hà Nội) do Công ty TSQ làm chủ đầu tư. Thời điểm ra mắt thị trường, dự án có giá chào bán lên tới cả chục tỷ đồng/căn với lời quảng cáo là có khả năng sinh lời hấp dẫn lên tới 15 - 30 triệu đồng/tháng (tương đương từ 180 - 360 triệu đồng/năm). Thế nhưng, sau khi đi vào hoạt động, chỉ có một số ít căn được thuê, nhưng người thuê cũng nhanh chóng chuyển đi do không kinh doanh được.

Theo lý giải của một chủ cửa hàng thuê tại đây, dù sở hữu mặt tiền khá thoáng, nhưng hoạt động kinh doanh ở đây khá ế ẩm, bởi khu vực này người dân qua lại ít và không có nhiều khu dân cư xung quanh. Theo chủ cửa hàng này, từ khi đi vào hoạt động đến nay, có rất ít người đến thuê, cũng như gia đình chuyển đến ở.

"Thời gian đầu nghĩ khu đô thị sẽ phát triển, nhiều người đến ở thì
shophouse là lựa chọn tốt nhất, nhưng thực tế không như kỳ vọng. Kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa, nhưng do thói quen, nên họ thường vào các trung tâm thương mại để vui chơi, còn mua sắm thì ra chợ dân sinh, nên ế ẩm là tình trạng chung, chứ không riêng gì cửa hàng tôi", chủ cửa hàng này nói.

Cách dự án này không xa là một dự án shophouse khác hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc. Dự án này được chào bán với mức giá 150 - 180 triệu đồng/m2, tương đương từ 7 tỷ đồng đến hơn 10 tỷ đồng/căn. Dù có mức giá khá "chát", nhưng do kỳ vọng về khả năng sinh lời, nên dự án nhanh chóng bán hết hàng. Tuy nhiên, dù dự án đã đưa vào hoạt động từ năm 2017, nhưng hiện vẫn còn rất nhiều căn
shophouse chưa có khách thuê.

Một dự án khác là Five Star Mỹ Đình ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) được quảng bá là dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh cực kỳ sầm uất, mang lại lợi nhuận cho thuê cao. Song thực tế, theo nhiều nhà đầu tư, so với lãi suất gửi ngân hàng, lợi nhuận cho thuê thấp hơn rất nhiều, bởi nhu cầu khách thuê không thực sự cao.

Cần có sự thay đổi

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HDMon Holding, chủ đầu tư dự án Mon City Mỹ Đình cho rằng, việc nhà đầu tư sinh lợi từ shophouse nhiều hay ít phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Một sản phẩm gia tăng giá trị hay đảm bảo được nguồn thu tốt, thì chủ đầu tư dự án đó phải đảm bảo được yếu tố về hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Có như vậy, mới có khả năng thu hút khách nội khu và khách bên ngoài vào dự án. Với shophouse, việc lợi tức cho thuê tốt hay không phụ thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án căn hộ/khu đô thị đó.

“Nhà đầu tư trước khi bỏ tiền nên nhìn vào bộ mặt của chủ đầu tư dự án. Xem mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án của họ đến đâu, tiềm năng phát triển và thu hút khách khu vực và tiệm cận về dự án như thế nào. Những chủ đầu tư có tiềm lực họ sẽ đồng bộ các tiện ích hạ tầng trước khi kéo cư dân về ở. Khi đó, lượng người sử dụng đông, nhộn nhịp thì shophouse mới có giá trị về mặt kinh doanh, cho thuê ổn định”, ông Tuấn phân tích.

Đồng quan điểm, theo bà Chinh Trần, Trưởng phòng Dịch vụ cho thuê bán lẻ, CBRE Việt Nam, mặc dù là phân khúc được giới chuyên môn đánh giá là hái ra tiền, nhưng nếu không tính toán kỹ lưỡng sức cầu tiềm năng từ nội khu đô thị và dân cư khu vực lân cận, thì đầu tư shophouse để mở cửa hàng rất dễ vỡ mộng.

Trong xu thế phát triển tất yếu của thị trường bất động sản hiện nay, dự án khu chung cư nào cũng phải dành không gian cho khu thương mại. Nhưng tuỳ vào vị trí, mỗi dự án sẽ có nhu cầu khác nhau. Vì vậy, sự phát triển và cải tiến của shophouse sẽ tuỳ thuộc vào vị trí và quy mô của dự án.

“Bất cứ khi nào bạn không đi bộ và phải mua một chiếc sandwich trước khi đi làm, bạn sẽ luôn nghĩ đến một cửa hàng có chỗ đỗ xe máy để bạn tạt vào, mua sản phẩm và rồi đi ra. Những điều nhỏ nhặt này cần được xem xét và lập kế hoạch tốt ngay từ đầu. Điều quan trọng là phải linh hoạt về vị trí và nhân khẩu học khách hàng của dự án để mô hình này có nhiều khả năng hơn tiếp cận khách hàng hơn. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu nghĩ đến yếu tố này”, bà Chinh nhấn mạnh.