Nhật ký đầu tư: mải mê chinh chiến, lỡ nhịp cơn ngáo đất Quận 9 lần thứ 5

Tôi vừa nhận cọc một lô đất quận 9, nhận cọc mà lòng ngẩn ngơ, chẳng biết nên vui hay buồn. Vui vì đã rao cũng lâu rồi, buồn vì 2 năm tăng giá cũng chỉ bằng vài ngày sau khi nhận cọc! Khi bạn không đọc vị được cơn sốt thì tốt nhất đạt target là nên ra hàng.

Dù tham gia đầu tư nhiều thị trường. Nhưng mỗi khi viết, tôi thường chọn thị trường đủ số lượng giao dịch và giá tham chiếu để có thể thống kê. Đất ở các tỉnh xa, thường là đất lớn, tính thanh khoản chậm, khi có cơn sóng thì ăn bằng lần, khi sóng rút thì giảm giá cũng không ai quan tâm và đặc biệt: mức chênh giá của 2 sản phẩm trong cùng một khu vực đôi khi rất lớn, thậm chí cùng một sản phẩm qua 2 sale, giá cũng lệch pha nhiều. Với nhiêù mẫu đột biến như vậy, thật khó để có thể phân tích. Đất nền Quận 9 thanh khoản đủ nhiều và sale Quận 9 đủ dễ thương để có số liệu có thể phân tích. Vì thế các bài viết về Quận 9 luôn được ưu tiên

Chúng ta hãy cùng nhau điểm sơ qua thị trường đất nền quận 9 kể từ cơn sốt lần thứ tư (09/2018). Chỉ tính riêng trong năm 2018, quận 9 đã có 2 lần lên cơn sốt, (tháng 4 và tháng 9) và lập đỉnh ở cuối tháng 12. Ở các dự án phân lô cá nhân, giá đơn vị các thửa đất nhỏ (5X m2) cao gần gấp đôi giá cùng thời điểm năm trước. Đặc biệt là những vị trí gần Vinhomes Grand Park. Người ta đồn rằng, để bán tốt một dự án với giá cao, cá voi sẽ dùng kỹ thuật tạo sóng để đẩy đất nền xung quanh lên tầm cao mới. Đôi lần bế tắc với câu hỏi “tại sao giá tăng”, tôi cũng ngả mình theo suy diễn đó. Đôi khi người ta đầu tư theo phong cách “if you cant beat them, join them”.

Sau Tết, thêm một nhịp nhảy nhẹ, và kể từ đó, đất nền quận 9 rơi vào trạng thái đóng băng tạm thời gần 2 năm (từ 03/2019 đến 08/2020). Thực tế thì dùng từ đóng băng là không chính xác, vì chỉ cần giảm 10-15% là sẽ có giao dịch. Tuy nhiên, dường như cắt lỗ trong bất động sản là hành động khó khăn hơn rất nhiều so với chứng khoán. Người đã mua cao, khó lòng bán thấp, họ sẽ chờ (Dù gì ta cũng còn mảnh đất, ít nhất cũng có thể trồng rau?). Còn nếu là người bán, bạn có sẵn lòng mua lại lô đất kề bên với giá rẻ hơn 5%? Đừng quên là bạn phải đóng thuế, phí nữa nhé! Chưa kể khi khách hàng đã mua giá cao thì trong đó sẽ nhiều người mua ở, hoặc tích sản, một phong cách đầu tư dài hạn bất chấp biến động, những đối tượng này thường không có nhu cầu bán nhanh.

Câu hỏi là: vậy tiền từ quận 9 chảy đi đâu? Trong gần 2 năm đó, sale quận 9 làm gì?

2019, có 3 khu vực mà tôi biết rõ là bạn bè quận 9 tham gia và giành thắng lợi: Phú Mỹ, Long Thành, Phan Thiết. Tôi có tham gia thị trường Phan Thiết, tiếc rằng chưa hết 2019 thì Phan Thiết đã đuối sức sau những đợt thanh tra, khởi tố. Và xin chúc mừng những bè bạn đã gặt hái thắng lợi tại Long Thành, Phú Mỹ. Đến nay, thị trường của 2 địa phương này vẫn phát triển tốt. Thị trường thứ cấp tăng trưởng tốt nhất của quận 9 trong 2019 là các khu compound, tôi may mắn nhận định đúng nên đã tham gia hưởng lợi phân khúc này, ở thị trường sơ cấp thì Vinhomes Grand Park cân toàn bộ các dự án còn lại. Còn đất nền Q9 trong 2019, nếu bạn hỏi sale, họ sẽ kể cho bạn nghe những câu chuyện buồn.

2020, các bạn biết rồi đó, một năm quá đặc biệt và nhiều sự kiện đáng nhớ. Hãy tạm quên đi Covid và thiên tai. Nếu chỉ viết trong phạm vi đầu tư thì tôi phải nói với bạn rằng “tôi và có thể cả bạn nữa, đã bỏ lỡ cơ hội nhân vài lần tài sản vì chúng ta đã đặt mình ở trạng thái phòng thủ quá lâu”. Tôi biết một số anh em gạo cội trong nghề, đã thiết lập trạng thái phòng thủ từ đầu 2019 khi nhận định thị trường vào giai đoạn down trend, tôi muốn hỏi anh em nghĩ gì về 2020 vừa qua? 2020 đã xuất hiện những cơ hội mà 10 năm sau chưa chắc đã lập lại. Anh em có kịp tham gia?

Dẫn đầu 2020 là phong trào Bỏ phố về vườn. Thực ra phong trào này đã âm ỉ từ khá lâu, phát triển nhanh trong 2019 và bùng nổ trong 2020, khi mà các thành phố lớn vào vòng giãn cách và phong toả. Giá đất nông nghiệp tăng nhanh, tăng mạnh ở nhiều nơi, nhu cầu sở hữu một mảnh vườn của người phố thị ngày càng nhiều. Dân “đầu đất” đua nhau đi tỉnh. Quận 9 như bị lãng quên. Cũng đúng thôi, khi quyết định 60/2018 của UBND TP vẫn còn neo, thì điều đáng nhớ nhất của dân phân lô là trong năm 2020 là có đến 4 giám đốc các công ty bất động sản tại thị trường quận 9 bị khởi tố hình sự. Trong nghề này, khi pháp lý không đủ mạnh, thức thời không đủ nhanh, thì bán hàng càng tốt đồng nghĩa với sự sụp đổ của doanh nghiệp đến càng nhanh, càng thảm bại mà thôi. Khoảng cách giữa “vi phạm hợp đồng” trong dân sự và “lừa đảo chiếm dụng tài sản” trong hình sự thật mong manh.

Nói như vậy nghĩa là trong 2 năm vừa qua, thị trường đất nền quận 9 hầu như chỉ có hàng thứ cấp. Và câu hỏi thường trực của dân kẹp hàng là “Bao giờ bộ đội ở tỉnh về giải phóng Saigon”?

Thật may, bộ đội vẫn mải mê chinh chiến tỉnh xa thì Saigon đã đặt máy bơm to giải cứu cho quận 9: Thành phố Thủ Đức là gì vậy? Tại sao người ta phải lập ra nó? Tại sao quyết định và thực thi nhanh như vậy? Đến bây giờ tôi vẫn chưa hiểu. Nên có con bò vẫn ngơ ngác “Trả lại quận 9 cho tôi!”

Trong group nhỏ những anh em đầu tư quận 9 thân thiết của tôi, mọi người vẫn bàn luận:

– Lại lùa nhau úp bô à?

– Đi tỉnh vài vòng, quay lại không muộn

Nhưng thực tế giá đã ngầm tăng dần. Đợt sóng Covid tháng 3 và tháng 7 đã nhấn giá xuống thêm 1 nấc, kích hoạt lòng tham mua vào, bắt đầu từ tháng 8, giao dịch tốt dần, tháng 11 thì bắt đầu tăng nhanh. Ngòi nổ được châm tại Thạnh Mỹ Lợi quận 2, nếu bạn đã bán đất Thạnh Mỹ Lợi vào tháng 8 thì xin chia buồn, sau 5 tháng, hiện tại giá đã tăng gấp đôi. Giáp ranh quận 2 là phường Phú Hữu quận 9. Nếu phân tích về vị trí và cơ sở hạ tầng thì Phú Hữu là phường lợi thế nhất quận 9. Dọc trục Liên Phường là khu vực hiếm hoi đất nền tăng giá trong 2019, nhờ đường Liên Phường mở rộng. Sau khi Thạnh Mỹ Lợi tăng, đầu tháng 12, các dự án Phú Hữu giao dịch nhanh và giá tăng vũ bão. Dự án Phú Nhuận, Khang An, Sở Văn hoá Thông tin… đều tăng trên 35%. Và bắt đầu từ đây, sóng lan dần ra khắp quận 9. Ở Long Trường, dự án Centana tăng nhanh nhất. Thông tin Điền Phúc Thành chuẩn bị xây dựng các block căn hộ, khu nhà xây theo mẫu đã được hoàn công ra sổ kết hợp với TP Thủ Đức đã đẩy nhanh tốc độ tăng giá của Centana. Tình hình của Long Thạnh Mỹ, Long Phước nhiệt thấp hơn nhưng hàng giá thấp đã không còn, giá đã vượt đỉnh cũ 2018.

Phản ứng của tôi là gì?

Bất ngờ, Không hiểu, không tin, không kịp phản ứng. Khoanh tay đứng nhìn! Người quận 9 thì ngần ngừ để cơ hội trôi qua, người phương xa thì mua bất chấp! Chuyện gì xảy ra vậy?

Tôi ghét làm việc này, ước gì tôi có thể làm theo chiều ngược lại! Thật tiếc khi biết kết quả rồi, giờ phải tìm nguyên nhân:

– Thứ 1, máy bơm mang tên TP Thủ Đức mà Trung ương giao cho Saigon chắc chắn là một yếu tố đẩy quận 9 đi lên. Chẳng phải trong 3 quận: Q2, Thủ Đức, quận 9 thì quận 9 là nơi nhiều bò nhất hay sao? Đùng 1 phát, chúng ta về 1 nhà, rồi chúng ta lên thành phố. Thảo Điền cùng Long Phước sánh vai. Một bên giá 200, một bên giá 30, làm sao cho môn đăng hộ đối? Điều này đặc biệt hấp lực với các nhà đầu tư ở miền ngoài vì hầu như khách hàng của tôi đều là những người phương xa tìm đến.

– Thứ 2, khi Thạnh Mỹ Lợi tăng nhanh và mạnh như vậy. Chúng ta phải đặt câu hỏi “trung tâm hành chính TP Thủ Đức sẽ đặt ở đâu?” Và khi TML tăng như vậy thì không có cớ gì Phú Hữu cận kề không tăng theo cả. Cứ nước chảy chỗ trũng như vậy mà cả quận 9 tăng theo.

– Thứ 3, lần đầu tiên trong cuộc đời đi vay, tôi được ngân hàng ưu đãi lãi suất như vậy. Lãi sau giảm hơn lãi trước. “Không vay thì mua đất, mua nhà thì có lỗi với vợ con”

– Thứ 4. Vừa vô lý, lại vừa hợp lý: khi con corona vẫn chập chờn ngoài ngõ thì nhiều anh doanh nghiệp chẳng dám sản xuất kinh doanh. Thôi thì giải ngân vào đất. Kinh tế đi xuống mà bất động sản đi lên!

– Thứ 5. Một keyword lớn của 2021 là “đầu tư công”. Nền kinh tế càng khó, càng ít việc thì nhà nước càng phải đầu tư, tiền sẽ được in ra cùng với lãi suất ngày càng thấp đồng nghĩa là lượng tiền giá rẻ sẽ được bơm đầy thị trường. Khi tiền nhiều hơn hàng thì không riêng gì đất, cái quái gì cũng tăng!

Sẽ còn vài lí do như tiền số và chứng khoán có một năm bội thu, lượng chốt lời sẽ đổ về bds. Tuy nhiên đây là những cái bình thông nhau. Tôi cũng thấy nhiều người chốt lời bất động sản đổ tiền sang chứng khoán.

Cuối cùng, chúng ta cần làm gì lúc này? Là nhà đầu tư, tôi tạm thời đứng ngoài quan sát, vì đã trễ nhịp. Nhưng nếu là người mua ở, có lẽ tôi cũng như bạn, đành chấp nhận mua với mặt bằng giá mới để có chốn an cư, vì 2021, với các yêu tố nêu trên, đất nền quận 9 không có lí do gì để quay lại giá cũ.