Nhà ở xã hội không còn là "bùa" linh nghiệm với HOREA và một số công ty BĐS

Vài tháng nay, nhiều phóng viên gọi điện hỏi về Nhà ở xã hội và tôi chỉ nói một câu của Albert Einstein: "Đừng mong chờ kết quả mới nếu bạn vẫn lặp đi lặp lại cách làm cũ"...

GÓC ĐỘ 1:

Về nhà ở XH, nếu ở góc độ mà người lao động mong đợi, đó là căn hộ giá thị trường là 3 tỷ, nhưng họ được mua với giá 1,5 tỷ. Với loại nhà XH này, xem như tôi được trực tiếp quan sát và tham gia từ lúc nhà nước có đủ nguồn lực trong tay mà còn làm không được, thì nói gì bây giờ.

GÓC ĐỘ 2:

Còn căn hộ xã hội theo nghĩa nó có giá trường là 1,5 tỷ, người lao động được mua với giá 1,2 tỷ với một vài điều kiện như không được sang tay liền, chỉ được bán sau 5 năm...thì sẽ ế!

Vì sao ế? vì khi đó sẽ xuất hiện những cty BDS giỏi họ làm ra căn giá 1,6 tỷ chất lượng hơn căn 1,5 tỷ; và họ có nhiều chính sách linh động giúp cho dự án, chung cư của họ ở hấp dẫn hơn Dự án chung cư XH, như quản lý tốt hơn, tiện ích hơn... khi đó nhiều người sẽ chọn căn 1,6 tỷ hơn, dù phải vay thêm, vì giá trị căn hộ sẽ được bảo đảm hơn sau khi sử dụng....

Ngoài ra (quan trọng), một khi người lao động ít tiền nhận thấy mua căn 1,2 tỷ không bảo đảm họ sẽ có lời chắc chắn sau vài năm, thì họ sẽ không dám vay mượn để đầu tư. Còn nếu để ở, họ chọn giải pháp thuê có chi phí rẻ hơn rất nhiều....

Tóm lại, Nhà ở XH có thể đắt hàng (dù mua vào là ôm), khiến nhiều người cố gắng vay mượn để mua là vì các cty BDS (và chuyên gia) luôn hù dọa giá nhà đất sẽ tăng (người nở chứ đất không nở), họ lấy dẫn chứng 30 năm nay để mọi người nhìn thấy tương lai....và Nhà ở XH đang là cứu cánh cho các cty BDS, và các chủ đất vừa và lớn ở khu vực xa nội thành, ít dân sinh sống.....

TRÍCH MỘT SỐ Ý TRONG BÀI BÁO :

Trong lúc thị trường bất động sản (BĐS) nói chung vẫn ảm đạm, phát triển thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) được coi là một trong những lối ra, vậy nên, nhiều giải pháp theo hướng tăng cung thông qua ưu đãi về tiếp cận đất đai, thuế, đơn giản thủ tục hành chính… và tăng cầu thông qua mở rộng đối tượng được tiếp cận NƠXH được đưa ra....quan điểm nêu trên không mới. Xuyên suốt rất nhiều năm nay, mỗi khi thị trường BĐS có dấu hiệu suy thoái, đâu đó lại xuất hiện đề xuất phát triển phân khúc NƠXH, vừa đáp ứng nhu cầu tiếp cận nhà ở của công nhân, người lao động có thu nhập thấp vừa góp phần kích thích, giúp thị trường BĐS phục hồi. Ý kiến này thoạt nghe có vẻ hợp lý nhưng có lẽ cần phải nhìn cả câu chuyện đằng sau đó.

...Bình Dương là địa phương hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển NƠXH như quỹ đất lớn, tập trung nhiều công nhân từ khắp các tỉnh, thành trên cả nước. Cách đây một vài năm, Bình Dương thực hiện một số dự án NƠXH với diện tích sàn là 15 mét vuông, diện tích sử dụng 30 mét vuông, giá bán từ 200-300 triệu đồng/căn, nhưng hiện tại, họ chưa thúc đẩy làm tiếp. Bình Dương cũng phát triển những căn hộ thương mại mức giá từ 1-2 tỉ đồng ở những vị trí đẹp, tiện ích tương đối tốt nhưng nhu cầu chưa cao. Các địa phương như tỉnh Bắc Ninh, thành phố Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) cũng ghi nhận tình trạng NƠXH “ế”.

....các dự án “cháy hàng” thường là những dự án thí điểm, vị trí tốt, giá thành rẻ hơn so với giá thị trường, chẳng hạn, giá trị thực là 2 tỉ đồng nhưng bán ra với mức giá 1,2-1,5 tỉ đồng. Người thu nhập thấp mong đợi những sản phẩm như vậy với kỳ vọng vì có đặc quyền tiếp cận, chỉ cần họ được mua nhà là đã có một khoản lãi vài trăm triệu đồng. “Cầu” các dự án dạng này vô cùng lớn.

Chỉ có điều, để có được một dự án như vậy, nguồn lực công phải dồn hết sức cho nó, từ các chính sách tài khóa đến hỗ trợ tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua. Nguồn lực và quỹ đất đều giới hạn, chỉ một số người may mắn có thể tiếp cận các căn hộ NƠXH “điểm”, đồng thời, xuất hiện tiêu cực như báo chí phản ánh trong nhiều năm trở lại đây. Vì vậy, nếu dựa vào ý chí chủ quan, có thể ra được một vài dự án đáp ứng nhu cầu này, còn muốn tính đường dài thì chắc chắn không thể đạt được. Nhìn từ góc độ vĩ mô, chúng ta đang vô tình làm méo mó sự vận hành bình thường của thị trường trong phân khúc BĐS này.

Bên cạnh đó, chúng ta đang giải bài toán giá căn hộ NƠXH rẻ hơn theo cách giảm chi phí xây dựng, thông qua các chính sách ưu đãi của Nhà nước và thông qua việc cắt giảm các tiện ích. Thông thường, một chung cư có tuổi thọ ít nhất 50 năm, nếu làm đúng chất lượng phải tồn tại tới 70 năm. Nếu tập trung giảm giá bán một cách tối đa, chỉ sau 5-7 năm, dự án xuống cấp, một mặt, người mua nhà phải đóng góp để sửa sang, thay mới các thiết bị dùng chung, sửa sang cải tạo căn hộ của họ, mặt khác, hạ tầng chung của đô thị phải gánh tải từ những dự án NƠXH thiếu tiện ích. Tình trạng thiếu trường học, sân chơi ở Hà Nội và TPHCM là một biểu hiện điển hình. Kết quả là người lao động thu nhập thấp không được ở trong một căn hộ đúng chuẩn, có thể dần cải thiện chất lượng sống như mục tiêu của chính sách NƠXH, đô thị ngày càng xuất hiện nhiều khu nhà chất lượng thấp, xuống cấp, thiếu các tiện ích cơ bản mà thành phố sẽ phải dành nguồn lực để hỗ trợ.

....Nếu chúng ta trực tiếp đi khảo sát tình hình nhà trọ công nhân ở quận 12 (TPHCM), chúng ta sẽ thấy khá nhiều nhà trọ được đầu tư bài bản với diện tích căn hộ cho thuê chừng 30 mét vuông, có gác lửng, toàn khu có bảo vệ, sử dụng nhận diện vân tay, có sân chung và trang bị phòng cháy chữa cháy… với giá cho thuê chừng 2 triệu đồng/tháng. Với giá thuê như vậy, một gia đình gồm hai người công nhân, thu nhập chừng trên 10 triệu đồng/tháng/gia đình có thể tiếp cận. Họ có thể tự trang bị các thiết bị tiện ích như tủ lạnh, tivi, máy giặt, máy lạnh…, để có được không gian sống tạm ổn cho chính mình và một đến hai đứa con.

Đối với người công nhân, đa phần họ sẽ lựa chọn ở thuê, thay vì mua nhà. Trong giai đoạn hiện nay của nền kinh tế Việt Nam, thông thường, mỗi người công nhân sẽ lựa chọn đi làm thuê chừng 10-15 năm. Đến một độ tuổi nhất định, họ sẽ quay trở lại quê hương. Với nhiều người, vì không có sẵn đất nông nghiệp để canh tác, họ buộc phải tiết kiệm trong thời gian đi làm công nhân, để có thể mua được một mảnh đất chừng 1-2 héc ta, để sinh nhai sau khi không còn đủ điều kiện lao động ở các khu công nghiệp. Bài toán khả thi với họ là ở trọ.

Vậy thì, một mặt chúng ta nên tạo thêm những khu NƠXH cho thuê với giá cả hợp lý, tiện ích đảm bảo, một mặt khuyến khích các chủ đầu tư tư nhân ở các vị trí phù hợp xây dựng loại hình nhà trọ này. Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư tư nhân đầu tư vào loại hình nhà trọ cho công nhân, chẳng hạn, tạo điều kiện tiếp cận đường điện, đường nước, có chính sách giá điện, nước cho các khu nhà trọ công nhân đảm bảo người lao động được sử dụng điện, nước như giá phổ thông…