Nhà ở cho giới siêu giàu: Đắt có xắt ra miếng?

Nhà đầu tư mua bất động sản hàng hiệu đợi tăng giá để bán lại kiếm lời cần hết sức cẩn trọng khi xuống tiền, bởi đây không phải một sản phẩm đầu tư phù hợp.

Nhắm đến giới siêu giàu

Thời gian gần đây, nhà ở có thương hiệu, hay còn được gọi là bất động sản hàng hiệu (urban branded residences) đang được nhắc đến nhiều hơn tại Việt Nam.

Đầu năm nay, thị trường bất động sản xôn xao trước một dự án tại TP. HCM với mô hình căn hộ hàng hiệu có giá cao kỷ lục lên đến hơn 400 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1 triệu USD (23,5 tỷ đồng)/căn hộ.

Bà Lương Trang, Quản lý tư vấn Savills Hotels định nghĩa khái quát nhà ở có thương hiệu là mô hình hợp tác giữa một thương hiệu nổi tiếng thế giới (thông thường là các công ty quản lý khách sạn có thương hiệu) và một đơn vị phát triển dự án.

Theo đó, công ty quản lý khách sạn sẽ cấp quyền sử dụng thương hiệu ( như Marriott, Hyatt, InterContinental hay Banyan Tree) cho đơn vị phát triển dự án bất động sản để tiếp thị và bán sản phẩm nhà ở này.

Bên cạnh yếu tố về thương hiệu quản lý, bất động sản hàng hiệu còn sở hữu vị trí vàng, đắc địa, thậm chí là vị trí độc nhất vô nhị. Các bất động sản này thường được phát triển tại các thành phố lớn, nơi người dân có mức sống cao.

Mặc dù cùng được thương hiệu quản lý quốc tế vận hành, cung cấp dịch vụ cho dự án, song dự án nhà ở có thương hiệu không áp dụng chương trình cho thuê giống như các bất động sản ngôi nhà thứ hai ở các khu nghỉ dưỡng. Về bản chất, nhà ở có thương hiệu vẫn là bất động sản nhà ở, phục vụ nhu cầu sinh sống hàng ngày của người dân.

Ngoài bất động sản mang thương hiệu của những khách sạn nổi tiếng, bà Trang cho biết, các dự án này cũng có thể mang thương hiệu của hãng thời trang hoặc thương hiệu của các nhà đầu tư cá nhân nổi tiếng (như Porche, Aston Martin).

Theo bà Nguyễn Ngọc Thiên Ân, Giám đốc kinh doanh IQI Việt Nam, nhà ở có thương hiệu đang và sẽ là một xu hướng tất yếu, ngày càng xuất hiện nhiều hơn trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguyên nhân là do loại hình sản phẩm này đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở siêu cao cấp, sang trọng của một bộ phận không nhỏ giới siêu giàu. Bà Thiên Ân dẫn chứng tổng số lượng người giàu của Việt Nam đang trong top 3 của thế giới và trong 5 năm tới, số lượng người giàu dự kiến sẽ tăng thêm hơn 60%.

"Cùng với lượng người giàu đông đảo, cần nhấn mạnh thêm rằng, Việt Nam đang là một trong những quốc gia tiêu thụ hàng hiệu nhiều nhất thế giới. Bên cạnh các sản phẩm như túi xách, thời trang, siêu xe..., bất động sản có thương hiệu xuất hiện cũng nằm trong nhóm các sản phẩm nhằm phục vụ nhu cầu của giới siêu giàu", bà Ân chia sẻ.

Khách hàng của loại hình sản phẩm này là những người thuộc tầng lớp thượng lưu, Việt kiều, họ đã đi nhiều nơi trên thế giới, trải nghiệm nhiều dịch vụ khách sạn đẳng cấp và có mong muốn được sở hữu một bất động sản đẳng cấp quốc tế tại chính quê hương Việt Nam của mình. Điều này cũng giống như việc họ mua một chiếc túi hàng hiệu ở Việt Nam nhưng chiếc túi đó mang thương hiệu đẳng cấp quốc tế.

Mặt khác, trong gần hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người lo ngại về sự suy giảm của nền kinh tế, hầu hết người dân không dám chi tiền. Tuy nhiên, thực tế thị trường bất động sản lại chứng minh điều ngược lại khi trong thời gian dịch bệnh, giới siêu giàu vẫn đầu tư và thắng lớn.

Chính vì vậy, tâm lý của họ là có thể chi mạnh tay cho các sản phẩm bất động sản thực sự có giá trị, có các thương hiệu quốc tế đồng hành, bà Ân cho hay.

Hiện đại hay... "hại điện"!

Thương hiệu gắn liền với tiêu chuẩn quốc tế của bất động sản hàng hiệu luôn được tung hô như một yếu tố bảo chứng cho chất lượng sản phẩm, song nhiều chuyên gia cũng chỉ ra rằng, chính yếu tố này cũng mang lại nhiều bất lợi cho người mua nhà.

Theo bà Ân, để được công nhận là bất động sản hàng hiệu, ngoài việc dự án phải đạt tiêu chuẩn của đơn vị quản lý thương hiệu, chủ đầu tư sẽ phải chi trả một số tiền lớn chi phí thương hiệu cho đơn vị quản lý sở hữu thương hiệu đó.

Chi phí này sẽ được tính vào giá bán căn hộ và người chi trả cuối cùng chính là khách hàng mua nhà. Thông thường, bất động sản hàng hiệu sẽ có giá cao hơn khoảng 30% so với các dự án khác cùng vị trí. Thậm chí, nhiều dự án còn có giá cao hơn đến 200% so với bất động sản lân cận.

Quan trọng hơn, theo bà Ân, kinh nghiệm quốc tế cho thấy rằng, các dự án nhà ở có thương hiệu thường không có thị trường chuyển nhượng, mua đi bán lại mà chủ yếu được người dân mua để tích trữ tài sản, đặc biệt là mua để thể hiện đẳng cấp siêu giàu của mình.

Do đó, các nhà đầu tư mua bất động sản hàng hiệu đợi tăng giá để bán lại kiếm lời cần hết sức cẩn trọng khi xuống tiền, bởi đây không phải một sản phẩm đầu tư phù hợp.

Bên cạnh yếu tố về giá bán căn hộ, ông Nguyễn Gia Long, luật sư cao cấp công ty luật quốc tế Baker McKenzie chi ra rằng, vì được quản lý bởi đơn vị vận hành quốc tế với các tiêu chuẩn chất lượng khắt khe, nên sau khi dự án đi vào hoạt động, mức phí dịch vụ mà người dân phải chi trả hàng tháng sẽ không hề nhỏ.

Đây là yếu tố người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng, tránh việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến phí dịch vụ như tại nhiều chung cư hiện nay.

Về vấn đề này, bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý Vận hành bất động sản, Savills Hà Nội cũng cho rằng, khi đặt nền móng phát triển dự án chung cư, chủ đầu tư chuyên nghiệp thường chú trọng chọn lựa các đối tác khảo sát, thiết kế, thi công và đặc biệt là quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án.

Hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án thông qua các yếu tố tạo được niềm tin với người mua về chất lượng, hệ thống quản lý, quy trình, quy định chuẩn chỉnh. Bởi vậy, các chủ đầu tư thường lựa chọn những đơn vị quản lý có tên tuổi, uy tín và kinh nghiệm trên thị trường.

Trong đó, các sản phẩm nhà ở có thương hiệu lại càng chú trọng đến yếu tố dịch vụ khi hợp tác với các đơn vị vận hành quốc tế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, người dân thường thích được hưởng chất lượng dịch vụ cao cấp nhưng lại không muốn chi trả chi phí dịch vụ cao.

Nhiều dự án chung cư đã có sự thay đổi đơn vị quản lý vận hành, chọn đơn vị có giá dịch vụ thấp hơn sau một thời gian bàn thành lập ban quản trị, chủ đầu tư bàn giao lại việc vận hành dự án cho cư dân.

Trong trường hợp này, theo luật sư Long, nếu chủ sở hữu bất động sản hàng hiệu không thuê đơn vị quản lý vận hành đạt chuẩn của đơn vị quản lý tên thương hiệu, không đảm bảo chất lượng công tác quản lý vận hành, thì toà nhà sẽ có nguy cơ không được tiếp tục sử dụng tên thương hiệu.

Chính vì vậy, người mua bất động sản hàng hiệu cần nghiên cứu kỹ tất cả các yếu tố về giá bán, phí dịch vụ, tính pháp lý và việc sở hữu tên thương hiệu của dự án để tránh những bất lợi đáng tiếc có thể xảy ra.