Nhà giá thấp... vướng luật

Trong khi giá căn hộ tại TP.HCM không ngừng leo thang thì chính sách ưu đãi cho nhà ở thương mại giá thấp lại chưa được quy định trong các luật liên quan khiến việc triển khai sản phẩm này khó thực hiện.

Cung tăng, giá cũng tăng

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM về thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2021, TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 14 dự án với gần 12.000 căn hộ, trong đó phân khúc cao cấp chiếm hơn 7.000 căn (chiếm tỷ lệ 58,92%), còn lại là phân khúc trung cấp. Tổng giá trị cần huy động vốn gần 900.000 tỷ đồng.

So với cùng kỳ năm 2020, tuy số dự án đủ điều kiện huy động vốn không thay đổi, nhưng số lượng nhà ở phân khúc cao cấp và trung cấp đã tăng vọt, còn dự án căn hộ bình dân vẫn vắng bóng trong 6 tháng đầu năm 2021.

Thực tế, sự lệch pha cung cầu không còn là điều lạ tại thị trường bất động sản TP.HCM. Không những vậy, giá bán còn liên tục leo thang, bất chấp nguồn cung gia tăng. Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP.HCM tăng ở tất cả phân khúc trong những tháng đầu năm 2021, đạt mức 2.219 USD/m2 (khoảng 51 triệu đồng/m2). Các dự án trung cấp trước đây có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá căn hộ cao cấp ở những dự án sở hữu vị trí “vàng” có mức giá lên tới 300 triệu đồng/m2. CBRE dự báo, đà tăng giá nhà chung cư tại TP.HCM chưa có dấu hiệu dừng lại.

Lùng tìm mua nhà suốt hơn một năm qua, anh Nguyễn Cường (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) vẫn chưa thể chọn được căn hộ phù hợp. Làm việc ở quận 1, anh có nhu cầu tìm căn chung cư khoảng 60-70 m2, bán kính quanh khu vực trung tâm không quá 10 km với số tiền dự trù không quá 2,5 tỷ đồng.

Sau thời gian khảo sát thị trường, anh Cường nhắm đến một dự án trung cấp nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7. Nhân viên bán hàng của chủ đầu tư cho biết, các block mở bán trước đó đều đã hết hàng, một số căn khách gửi lại được bán với giá gốc nhưng phải thanh toán một cục, hoặc làm hợp đồng kế thừa lại lịch sử vay ngân hàng.

Những căn hộ được giới thiệu tại dự án này có diện tích phổ biến từ 65-70 m2, nhưng diện tích sử dụng thực tế chỉ từ 62-66 m2, giá dao động từ 2,6-2,8 tỷ đồng, tương đương hơn 41 triệu đồng/m2 nhà giao thô, chỉ mới hoàn thiện phần khung sườn, cửa ra vào, đường điện nước.

Nhưng đấy là câu chuyện của hơn một năm về trước. Mới đây, anh Cường tham khảo lại thì giá nhà khu này đã tăng lên hơn 46 triệu đồng/m2. Suốt hơn một năm chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, tưởng chừng giá nhà giảm nhưng nào ngờ ngày càng tăng. “Mua nhà ngày càng khó khăn, cầm tiền tỷ trong tay mà vẫn chưa mua được một căn hộ huống chi là người thu nhập thấp”, anh Cường ngao ngán.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc chủ đầu tư đôn dự án từ trung cấp lên cao cấp là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng cao. Thống kê cho thấy, hiện 59% số lượng căn hộ trên địa bàn TP.HCM là cao cấp, còn lại là trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là một nghịch lý khi thu nhập của đa phần người dân Thành phố còn hạn chế.

Nếu trước đây các doanh nghiệp bất động sản đặt mục tiêu lợi nhuận khoảng 50% cho vòng đời cả dự án thì nay họ đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng lên đến 100%, thậm chí hơn để khai thác lợi thế quỹ đất khan hiếm cũng như phòng ngừa rủi ro. Tổng hợp các yếu tố này thì căn hộ thương mại trên thị trường địa ốc TP.HCM đang bước vào một “siêu chu kỳ” tăng giá.

Vướng luật, nhà thương mại giá thấp khó làm

Trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán rằng, “tại sao Nhà nước luôn có chính sách hỗ trợ làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp nhưng doanh nghiệp vẫn không hào hứng?”, lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP.HCM không ngần ngại nói rằng, những năm trước, khi thị trường “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại, nhưng nay thị trường đã phục hồi mạnh mẽ và các chi phí đầu vào đã tăng cao nên doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, “vì làm thì chỉ có lỗ hoặc hòa vốn”.

“Một dự án thường kéo dài nhiều năm với nhiều loại chi phí, khi bán được hàng chưa hẳn đã xong, mà phải chờ đến khi giao sổ hồng cho khách hàng thì mới coi là hoàn thành nhiệm vụ và mới biết được lời, lỗ ra sao. Mặt khác, sở dĩ hiện nay các doanh nghiệp làm phân khúc căn hộ cao cấp vì nhu cầu về nhà ở của người dân đã cao hơn trước, doanh nghiệp vẫn bán được hàng và họ vẫn tiếp tục xây”, vị này nói thẳng.

Ý kiến của vị lãnh đạo doanh nghiệp trên không phải không có lý, bởi không có cơ sở nào bắt buộc doanh nghiệp phải làm nhà ở giá rẻ, phải hạ giá sản phẩm và tất cả phải theo quy luật thị trường. Nhưng để khuyến khích các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội thì họ phải tiếp cận được quỹ đất giá rẻ, tiếp cận vốn ưu đãi, hạ chi phí thuế... Nhà nước có nhiều chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhưng chưa đi vào thực tế được bao nhiêu nên phân khúc này phát triển rất èo uột, không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.

Trong văn bản trả lời kiến nghị của cử tri TP.HCM gửi Quốc hội về Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đối với các tỉnh và khoảng 23-25 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại 1, đô thị loại đặc biệt, Bộ Xây dựng trần tình rằng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30% tổng nguồn cung tùy từng địa phương, đô thị, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân, nhà giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 lại chiếm đến 70-80% thị trường.

Tuy nhiên, cơ quan này cũng thông tin, nhiều năm qua có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập trung bình và thấp. Bởi vậy, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, cơ quan này đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi về đất đai (được giảm tiền sử dụng đất, được chậm nộp tiền sử dụng đất), thuế (giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp), quy hoạch và bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn... và gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, ý kiến của Bộ Tư pháp cho rằng, các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế..., trong khi Nghị quyết của Chính phủ không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện.

Bởi vậy, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ xem xét theo hướng giao cho cơ quan này phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình để sửa đổi, bổ sung đồng bộ vào Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai và các luật có liên quan khác theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.