Nhà đầu tư nào còn " mặc quần" khi thủy triều rút?

Thời gian gần đây, khi các chính sách quản lý nhà nước bắt đầu thể hiện “sức nặng” trong việc kiềm chế thị trường BĐS, cũng là lúc các Nhà Đầu Tư bắt đầu lộ rõ “Ai còn mặc quần” khi thủy triều rút. Vậy đâu là con đường đầu tư bền vững trong giai đoạn chông gai sắp tới?

1. Các nhóm Nhà Đầu Tư

Trên thị trường sẽ có 4 nhóm mua bất động sản chính

1. Nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật: Để ở (an cư lập nghiệp, an hưởng tuổi già), Để làm nhà xưởng sản xuất, Để làm văn phòng doanh nghiệp, Để làm nơi khai thác kinh doanh (Mặt bằng, nhà trọ, khách sạn,...).

2. Nhóm mua bất động sản với nhu cầu tích giữ tài sản, làm của để dành, chống mất giá đồng tiền.

3. Nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm “đồ trang sức”, khẳng định giá trị bản thân.

4. Nhóm mua bất động sản với mục đích chính chủ đích đầu tư kiếm lời nhanh.

Nhóm (1), (2), (3) thường sẽ giữ tài sản trong thời gian dài. Nhóm (4) thường là các nhà đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm, hoặc các F0 “sản xuất hàng”, F1 - F2 mua lại hàng lẻ của F0 rồi mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn.

2. Các phân khúc đầu tư chính

Không kể nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật, 3 nhóm nhà đầu tư còn lại sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Có nhóm cần sự an toàn, giữ tài sản tránh mất giá đồng tiền; có nhóm chủ đích chấp nhận rủi ro đầu tư “làm giàu nhanh”; lại có nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm “đồ trang sức”, khẳng định giá trị bản thân.

Giai đoạn từ nay đến hết 2023, phương án đầu tư "Cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này cần các sản phẩm khi cần có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì BĐS phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay, ví dụ như: để ở (an cư lập nghiệp, an hưởng tuổi già), để làm nhà xưởng sản xuất, Để làm văn phòng doanh nghiệp, để làm nơi khai thác kinh doanh (Mặt bằng, nhà trọ, khách sạn,...)... Để có thể sử dụng được ngay thì BĐS cần phải ở các nơi có mật độ dân cư tương đối ổn, và tiện ích cơ bản tối thiểu để sinh hoạt (Đường xá thông thương, chợ, trường học, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí,...). Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường (Thường ngân hàng định giá bằng 80% - 90% giá thị trường và cho vay 70% - 90% định giá này). Chẳng hạn, tài sản 6 tỷ được định giá 5,2 tỷ và cho vay trên 4,2 tỷ là tài sản tốt.

Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, nguồn tiền nhàn rỗi và dòng tiền thu nhập đều đủ mạnh, đặc biệt không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, có thể cân nhắc phương án đầu tư “làm giàu nhanh, nhân x lần tài sản trong thời gian trung dài hạn” bằng các BĐS có thể bật tăng giá mạnh như: Pháp lý chưa hoàn thiện (BĐS hình thành tương lai), đất lớn ở tỉnh/ vùng ven,… Đương nhiên “high return - high risk”, lựa chọn này sẽ đi kèm với các rủi ro: Dự án trục trặc không thể về đích, thanh khoản kém chôn vốn lâu, thay đổi chính sách quản lý nhà nước hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Phương án này chỉ phù hợp với những người trích 20% - 30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không cần đụng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất 3-5 năm vẫn sống khỏe.

Với những người sở hữu nhiều tài sản còn có thêm một nhu cầu mua BĐS: Xem BĐS như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc cũng là nơi tích giữ tài sản. Nhóm này dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở các khu vực đắt đỏ/ mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán (Q1 HCM, Phố Cổ HN), nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng (Sala, Vạn Phúc, Vinhomes,...). Với nhóm này thì tiêu chí “Tần suất sử dụng”, hay “Thu nhập khai thác cho thuê trên giá trị tài sản” không quá quan trọng với họ. Do đó mới có những câu chuyện “Biệt thự nghỉ dưỡng 1-2 triệu đô khai thác 2% - 3%/năm”, “Nhà 40 tỷ ngã tư Q3 cho thuê chỉ 70 triệu/tháng” hay “Shophouse 50 tỷ cho thuê 100tr/tháng”.

3. Con đường Đầu tư bất động sản bền vững

Đầu tư bất động sản bền vững sẽ phải đi song song 2 hàng: (1) Sản xuất kinh doanh, hoặc làm thuê thật tốt, (2) Dùng tiền thặng dư từ lợi nhuận sản xuất kinh doanh, hoặc nguồn thu nhập để dành không xài tới đầu tư BĐS, như một khoản “tiền bỏ heo”. Nhóm này thì luôn ổn định bền vững bất chấp thị trường lên xuống ấm nóng hay đóng băng, thanh khoản tốt hay xấu.

VD 1 gia đình có thu nhập 100tr/tháng, trừ chi phí sinh hoạt gia đình còn dư 50 triệu/tháng. Thay vì gửi 50tr này vào ngân hàng để lấy lãi 4%-7%/năm (tùy kì hạn), họ sẽ có khuynh hướng để dành nhiều tháng rồi từ từ “bỏ ống heo” bắt đầu đầu tư với những miếng đất nhỏ nhỏ vài trăm triệu, dần dần gia tăng lên thành những bất động sản giá trị lớn hơn. Hoặc với những người có khả năng quản lý tài chính và trình độ đầu tư bất động sản giỏi hơn, có thể sử dụng đòn bẩy 3 tỷ để đầu tư BĐS bằng số tiền 50tr “bỏ heo” hàng tháng này.

4. Bẫy Đầu tư trong giai đoạn kinh tế khó khăn nhưng BĐS “Uptrend”

Tuy nhiên, 3 năm điên loạn vừa rồi xuất hiện 3 dấu hiệu rất nguy hiểm cho các nhà đầu tư:

(1) Dùng đòn bẩy vượt khả năng “tiền bỏ heo”. Nhóm này không đủ thu nhập trả ngân hàng, nhưng không cưỡng lại được đà tăng giá của bất động sản, mạo hiểm vay dư ra rồi dùng tiền vay đóng ngược lại cho ngân hàng. Ví dụ cũng câu chuyện thu nhập 100 triệu/tháng ở trên, Thay vì chỉ dùng đòn bẩy 3 tỷ trong khả năng trả nợ của 50 triệu “bỏ heo”, thì vay luôn 6 tỷ để đầu tư 5 tỷ và back up 1 tỷ để phụ “tiền bỏ heo“ đóng dần cho ngân hàng.

(2) Thu nhập bị sụt giảm ngoài dự tính do ảnh hưởng nặng nề của covid làm “tiền bỏ heo” bị sụt giảm đột ngột. Điều này dẫn đến việc bị hụt hơi khoản tiền phải đóng hàng tháng trong ngân hàng. Ví dụ cũng câu chuyện vay 3 tỷ ở trên, nếu thu nhập chỉ sụt giảm xuống còn 80 triệu/tháng trong thời gian ngắn thì vẫn gắng gượng được, nhưng nếu sụt giảm xuống dưới 80 triệu, thậm chí chỉ còn 50 triệu/tháng là bắt đầu có chuyện.

2 trường hợp trên rất dễ mất cân đối dòng tiền, đặc biệt trong tình hình hiện tại các ngân hàng đang siết chặt tín dụng. Nếu là các tài sản có thanh khoản tốt có thể bán cắt lỗ 5% - 15% thu hồi vốn trả ngân hàng. Nhưng nếu ham lợi nhuận cao, đầu tư vào các tài sản thanh khoản thấp sẽ dễ mất khả năng trả nợ, rơi vào nhóm nợ xấu, bị ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.

(3) Dùng tiền vốn sản xuất kinh doanh - huyết mạch tạo ra của cải vật chất, công ăn việc làm cho xã hội - bỏ vào bất động sản và các cuộc chơi tài chính trái sở trường.

Trong suốt hơn 2 năm dịch bệnh, trừ một số hiếm các ngành nghề vẫn ổn, thì đa số tình hình sản xuất kinh doanh đều bi đát. Với những người sản xuất kinh doanh, lợi nhuận trung bình hàng năm của họ thường rơi vào khoảng 15-18% trên vốn đầu tư. Hơn 2 năm qua, tình hình kinh tế khó khăn, lạm phát tăng cao, giá nguyên liệu đầu vào tăng nhanh, trong khi giá thành bán ra không theo kịp, bên cạnh nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng sụt giảm do túi tiền bị ảnh hưởng, dẫn đến lợi nhuận sản xuất kinh doanh của họ bị tụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, chỉ cần tích trữ tài sản để đó là 2-3 năm qua có thể dư cover được phần lạm phát và bù đắp luôn phần lợi nhuận sản xuất kinh doanh bị sụt giảm (Đương nhiên đa số cũng chỉ là lời trên giấy). Điều này dẫn đến việc, thay vì dùng nguồn vốn doanh nghiệp để phát triển mở rộng sản xuất kinh doanh, các chủ doanh nghiệp chỉ duy trì cầm chừng 1 phần, còn lại nguồn tiền chưa dùng tới bỏ vào bất động sản, chứng khoán, coin.

Hiện tại, khi dịch bệnh đã qua, cần nguồn vốn tập trung lại vào sản xuất kinh doanh thì thị trường bất động sản lại đang mất thanh khoản, thị trường chứng khoán và coin thậm chí còn tệ hại hơn, làm rất nhiều chủ doanh nghiệp bị âm vốn sau một thời gian “lãi ảo trên giấy”.

Tóm lại, khi thị trường đang “Uptrend” - toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi. Nhưng khi thị trường vào giai đoạn “Thủy triều rút”, thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, Có thu nhập tốt và ổn định từ sản xuất kinh doanh (hoặc làm thuê), Đầu tư phần lớn bằng “tiền nhàn rỗi, tiền bỏ heo”, Kiểm soát tốt đòn bẩy (nếu có) trong khả năng cho phép của “tiền bỏ heo”, và Sở hữu những tài sản có khả năng thanh khoản tốt mới là những người bình yên đi qua mùa giông bão để hái quả ngọt về sau.