Nhà đầu tư đổ vốn vào đất nền ven đô

Trong bối cảnh thị trường chứng khoán và vàng diễn biến khó lường, khiến tâm lý nhiều nhà đầu tư bất an, còn lãi suất tiết kiệm giảm sâu, nhiều rủi ro, đất nền ven đô đang được xem là kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao, hút dòng tiền thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, các nhà đầu tư phải thận trọng trước tình trạng thổi giá, đầu cơ, lướt sóng theo đám đông.

Vì sao đất ven đô "nổi sóng"

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho biết, trong khi nguồn cung mới từ các dự án BĐS lớn trong khu vực nội đô TP Hà Nội đang nên hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng ngoại thành ven đô, nông thôn tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Thường Tín...

Từ tháng 10/2020 đến nay, giá đất nền, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành Hà Nội nói trên tăng chóng mặt, với mức tăng gấp 2-3 lần do hàng loạt thông tin có dự án BĐS chuẩn bị triển khai và do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.

Bên cạnh đó, trong quá trình phát triển đô thị nói chung, khu vực ven đô giáp các các tỉnh lân cận cũng đang có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ, thu hút dân cư và gia tăng nhu cầu nhà ở. Chính vì thế, tại các khu vực này rục rịch quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới, khiến đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá.

Theo ghi nhận của phóng viên báo Tin tức, đất nền tại các huyện ven đô trên đang được quy hoạch lên quận vào năm 2025. Đất nền trong làng, xã không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng, nhưng giá chào bán hiện lên tới 20-25 triệu đồng/m2, trong khi giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2.

Những lô đất nền thổ cư có vị trí gần trục đường Quốc lộ 32 (huyện Hoài Đức) hiện đang có giá tới 40-45 triệu đồng/m2; thậm chí, đất nền tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-90 triệu đồng/m2, đất ở các ngõ xe ô tô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, ở các ngõ nhỏ giá 20-25 triệu đồng/m2. Đây là những mức giá đắt ngang với giá đất ở một số quận nội thành.

Chị Kim Thanh, nhà đầu tư ở Hà Nội chia sẻ, tháng 10/2020, chị mua một lô đất diện tích gần 100 m2, với giá 31 triệu đồng/m2 tại thị trấn Phùng (huyện Đan Phượng), mảnh đất của chị Thanh hiện đã có người trả 40 triệu đồng/m2. Đất nền huyện Đan Phượng đang có nhiều yếu tố thuận lợi để tăng giá, trong khi quỹ đất tại địa phương cũng ngày càng hạn hẹp...

Tương tự, giá đất nền phân lô tại các vùng lân cận khu Công nghệ cao Hòa Lạc như các xã Bình Yên (Thạch Thất), Phú Mãn (Quốc Oai) cũng đang bị đẩy lên mức khá cao. Sau khi Hà Nội công bố quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào tháng 7/2020, ngay lập tức giá đất tại các làng, xã quanh khu vực này đã tăng mạnh. Đất vườn, ruộng vốn chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 đã tăng lên 2-4 triệu đồng/m2, trong khi đây đều là đất không có giấy tờ, pháp lý đầy đủ...

Trao đổi về thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, nguyên nhân của thực trạng này trước hết là do nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường hiện lớn. Giới đầu tư BĐS đang "khát" các sản phẩm sinh lời trong nội đô, nên họ phải tìm đến cả các sản phẩm đất nền vùng ven, vì không để dòng tiền ngồi yên. Bên cạnh các kênh đầu tư chính thống, nhiều nhà đầu tư cũng đổ tiền vào các kênh không chính thống như đầu cơ đất nền, lướt sóng, đợi giá tăng cao, sốt ảo để kiếm lợi. Có hai hình thức sinh lợi từ BĐS là tăng giá vốn và khai thác kinh doanh để sinh ra dòng tiền...

Cẩn trọng trước khi đầu tư vốn

Theo các chuyên gia, có tới 90% khách mua đất vùng ven để đầu tư, chỉ 10% còn lại là để ở. Nhưng đất nền tại các vùng ven, ngoại thành là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Quá trình đầu tư xây dựng các huyện, lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Việc triển khai các dự án lớn (nếu có) cũng phải mất nhiều năm mới hoàn thành, các nhà đầu tư nên nghiên cứu hướng đầu tư lâu dài, trước hết là để bảo toàn vốn, sau đó mới sinh lời, nếu đầu tư theo phong trào sẽ dễ gặp phải việc tăng giá ảo, dẫn đến mất vốn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các dự án đất nền thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực vùng ven đã hoàn thiện, có phát triển hay không... là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng.

“Đầu tư đất nền phải là sự đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật, chứ không phải lướt sóng. Để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính”, ông Nguyễn Mạnh Hà cho hay.

Còn bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội (Đơn vị chuyên cung cấp các sản phẩm dịch vụ BĐS) nhấn mạnh, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.