Nhà đầu tư bất động sản tìm cửa 'hớt váng cá mập'

Khi thị trường bất động sản Bảo Lộc (Lâm Đồng) đóng băng, các nhà đầu tư lỡ mua đất làm dự án tại đây đang chờ đợi các dự án lớn của các Tập đoàn Novaland, Hưng Thịnh Corp triển khai để được hưởng lợi vì tin rằng thị trường sẽ sốt trở lại.

Nhà đầu tư nhỏ chờ ăn theo "cá mập"

Từng rót hàng chục tỷ đồng vào mua đất đồi cà phê tại TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng năm 2020, với mục đích sẽ hiến đất làm đường dân sinh rồi phân lô diện tích lớn ra bán nền cho nhà đầu tư kiếm lời; tuy nhiên, ông N.Đ.Núi - một nhà đầu tư đến từ TP.HCM đã thất bại vì thị trương bất động sản nơi đây "vỡ bong bóng" sốt ảo. Dự án với cái tên được ông Núi đặt là "Vườn trên mây" giờ chỉ là bãi đất trống giữa đồi cà phê.

Giữa tháng 2/2021, ông Núi lại có thêm động lực để mong chờ rằng hàng chục tỷ đồng đầu tư vào việc mua đồi trồng cà phê năm 2020 của mình có thể bán được cho một nhà đầu tư nào đó để thoát lỗ khi thông tin Tập đoàn Novaland sẽ đầu tư một dự án bất động sản nghỉ dưỡng hàng ngàn ha tại TP. Đà Lạt. Thêm vào đó là Tập đoàn Hưng Thịnh Corp cũng sẽ về đây triển khai dự án bất động sản lớn để bán.

“Lúc đầu tưởng sẽ vỡ mộng làm giàu ở đây vì số tiền chôn vào việc mua đất đồi quá lớn, thị trường đã giảm nhiệt không còn nhiều giao dịch cũng như pháp lý hiện không được cấp, nhưng tôi tin khi mấy doanh nghiệp cá mập rục rịch triển khai dự án tỷ đô tại TP. Đà Lạt thì chắc dự án sẽ bán được cho một nhà đầu tư khác và sẽ có lời”, ông Núi nói.

Cũng như ông Núi, ông Võ Thanh Tùng, một nhà đầu tư đến từ TP.HCM lên Bảo Lộc mua đất đồi rồi phân ra bán cho khách hàng cũng đang trong tâm thế kỳ vọng vào một cuộc sốt ảo thị trường bởi hai nhà đầu tư lớn Novaland và Hưng Thịnh Corp lên đây đầu tư. “Thời điểm này giá đang là khoảng 4 đến 5 triệu đồng/m2 đất dự án đồi, nhưng khi doanh nghiệp cá mập đổ bộ vào công bố dự án thì giá sẽ tăng lên 8 đến 10 triệu đồng/m2”, ông Tùng cho biết.

Không chỉ những dự án sẻ đồi nhỏ muốn bám theo các nhà đầu tư cá mập, ngay cả những khách hàng đến từ TP.HCM đã mua các dự án tại TP. Bảo Lộc như như Pine Valley Bảo Lộc, Fog Garden… cũng đều kỳ vọng sẽ thoát được đất đã mua tại đây nhờ vào hai doanh nghiệp lớn sắp triển khai dự án tại TP. Đà Lạt, dù ai cũng biết, từ Bảo Lộc lên TP. Đà Lạt còn gần 100km.

Đây không phải là lần đầu xuất hiện tình trạng nhà đầu tư nhỏ ăn theo nhà đầu tư lớn ở thị trường bất động sản. Còn nhớ vào đầu năm 2020, khi có thông tin Tập đoàn Vingroup sẽ về xã Bình Ba (huyện Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu) đầu tư hai dự án bất động sản, cùng với một văn bản xin chủ trương đầu tư dự án được đưa ra, thị trường bất động sản tại đây đã ngay lập tức nóng sốt, nhà đầu tư thứ cấp thi nhau đổ về.

Thời điểm đó, bà Nguyễn Thị Hà - một nhà đầu tư may mắn đã thoát được cảnh “vỡ nợ”. Chuyện là, năm 2019, bà Hà có mua hơn 2ha đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, sau đó dự định sẽ xin pháp lý phân lô ra bán. Tuy nhiên, thủ tục xin phân lô không thành công, chào bán lại khu đất không được, trong khi vốn đầu tư hàng chục tỷ đồng đều là vốn vay ngân hàng. Tưởng như “sắp chết đuối” thì vớ phải cọc là cơn sốt đất ảo vào tháng 2/2020 ở Bình Ba. Vậy là bà Hà bán được đất tại đây cho một nhà đầu tư khác.

Khi được hỏi, vậy số phân lô đất đó của bà giờ thế nào? Bà Hà cho PV Nhadautu.vn biết, 'với một nhà đầu tư đất, điều chúng tôi quan tâm đầu tiên là mua vào và bán ra thế nào để có lợi nhuận, còn lại người sau ôm đất đó có thành công làm giàu hay không thì đó là việc của họ'.

Câu chuyện ăn theo nhà đầu tư cá mập cũng đã từng diễn ra ở thị trường bất động sản Long An những năm 2017 khi Tập đoàn Vingroup có thông tin về đây đầu tư dự án hơn 400ha. Ngay lập tức, nhiều nhà đầu tư nhỏ liên tục thoát hàng mà họ mua để đầu tư nhưng không thể triển khai trước đó.

Tại nhiều thị trường khác như huyện Long Thành (Đồng Nai), khi thông tin Sân bay Quốc tế Long Thành được đồng ý triển khai năm 2015 cũng tạo cho thị trường này một cơn sốt ảo. Tới năm 2016, cơn sốt đất này bắt đầu chìm xuống, nhiều nhà đầu tư đã chết đuối do đầu tư đất làm dự án nhưng rồi không thể phát triển được. Đến khi dự án sân bay rục rịch triển khai, nhiều doanh nghiệp lớn như Đất Xanh Group, Hưng Thịnh Corp… vào phát triển dự án gần sân bay thì cơn sốt đất mới lại bùng lên và cơ hội thoát chết của các nhà đầu tư cũng thành hiện thực.

Tư duy ăn theo và viễn cảnh nhà đầu tư sau ôm bom hộ nhà đầu tư trước

Trong cuộc nói chuyện với ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại đường Âu Cơ (quận Tân Bình, TP.HCM) về câu chuyện nhà đầu tư nhỏ đang sống khỏe nhờ những nhà đầu tư cá mập ở thị trường bất động sản, ôngng Dũng thẳng thắn cho rằng điều này đang là xu hướng. Bởi, theo ông Dũng, nhu cầu thị trường là rất lớn, có những nhà đầu tư lớn phát triển dự án tầm cỡ thì giá đất tại đây sẽ lên, và các nhà đầu tư vốn nhỏ cũng chạy theo để phát triển các dự án nhỏ để “hớt váng” khi có khách hàng đầu tư.

“Nhưng, khách hàng nên tỉnh táo trước khi đi theo cơn sốt đất do những nhà đầu tư nhỏ tạo ra bởi thực tế thì đất nền chỉ tạo ra giá trị khi nó nằm trong các dự án khu đô thị lớn, hiện đại, đầy đủ tiện nghi sống và có người ở thực. Còn những khu dự án nhỏ, chỉ có giao dịch khi có cơn sốt, sau cơn sốt đất ấy thì lại khó có thể thoát được hàng và dễ vỡ mộng làm giàu bởi câu chuyện chạy theo đám đông”, ông Dũng nói.

Cách đây vài ngày, trước thông tin tỉnh Bình Phước xin xây dựng sân bay Hớn Quảng, dù mới chỉ là tin đồn chưa được kiểm chứng, nhưng một cuộc sốt đất mạnh mẽ đã diễn ra ở toàn bộ khu vực được cho là sát sân bay Hớn Quảng này. Kết quả, chỉ sau 3 ngày cơn sốt đất đã lắng xuống. Trong khi có nhà đầu tư ôm lời hàng tỷ đồng vì mua đi bán lại đất nông nghiệp; có một lượng lớn nhà đầu tư đến sau ôm đất nhưng không thể ra hàng, đành ngậm ngùi chờ cơn sốt đất tiếp theo.

Còn nhớ tại một hội thảo bất động sản tổ chức tại TP.HCM cuối năm 2020, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, cần xóa bỏ phân khúc đất nền và cấm chia lô, bán nền như áp dụng năm 2004, vì sản phẩm này tạo điều kiện cho việc buôn bán đất thô, chủ yếu cho giới đầu tư bất động sản kiếm lời, ít tạo ra được sự phát triển bền vững và quỹ nhà ở.

Còn ông Lê Tùng Lâm, một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản của một tập đoàn bất động sản lớn ở TP.HCM cho rằng, thời gian qua ở phía Nam đúng là có tình trạng xuất hiện nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp trong dân rồi vẽ ra dự án phân lô, bán nền ở các tỉnh thành lân cận TP.HCM để bán. "Tuy nhiên đây không phải sản phẩm bất động sản hoàn thiện và không đảm bảo về pháp lý cũng như độ rủi ro rất lớn cho thị trường cũng như phát triển kinh tế của địa phương", ông Lâm nói.

Theo ông Lâm, dù được chính quyền địa phương cảnh báo nhiều, thế nhưng các dự án đất nền tự phát vẫn mọc ra theo từng cơn sốt đất ăn theo quy hoạch và ăn theo nhà đầu tư cá mập. Tuy nhiên, khách hàng mua đất nền đầu tư ở các dự án này lại rất dễ bị rủi ro là ôm hàng xong không thể ra hàng. "Chính vì vậy, khách hàng nên cẩn trọng khi đầu tư vào đất nền chạy theo tin đồn và chạy theo nhà đầu tư cá mập để không bị rủ ro tiền chôn vào một chỗ không thể thoát ra. Đặc biệt, cần chọn dự án đủ pháp lý, nhà đầu tư có uy tín, vị trí và dự án... để đầu tư, tránh tình trạng ôm bom thay nhà đầu tư trước”, ông Lâm khuyến nghị.