Nhà đất hạ giá có giao dịch trở lại

Càng về cuối năm, thị trường nhà phố ở TP.HCM lại càng xuất hiện nhiều giao dịch hơn, khi mức giá đang tiếp tục hạ dần so với kỳ vọng của nhà đầu tư.

Thời gian gần đây, trên mạng xã hội rộ lên nhiều giao dịch nhà phố ở TP.HCM với giá trị từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng được chốt thành công. Tuy nhiên, một người trong ngành tiết lộ rằng giá trị giao dịch thực tế thấp hơn những gì môi giới công bố.

Đơn cử, căn nhà phố nằm trên đường Nguyễn Trãi (quận 1) được nhiều người đăng tải đã chốt được giao dịch với giá 700 tỷ đồng. "Trước đó, căn này còn được rao bán lên tới 800 tỷ, sau đó rao lại còn 700 tỷ. Nhưng theo tôi biết, giá chốt dưới 700 tỷ đồng", vị này nói.

Dẫu vậy, những giao dịch này đã thực sự khuấy động thị trường.

Chốt giao dịch sau cả năm "săn mồi"

Nhìn nhận về thị trường lúc này, ông Phan Vi - người chuyên môi giới nhà phố khu vực phía Nam - cho biết thực tế những giao dịch lớn không phải chốt được trong 2-3 ngày, mà các bên đã đàm phán từ vài tháng đến cả năm

"Thời điểm này cũng sắp Tết, cả người bán và người mua đều muốn tiến đến giao dịch nhanh hơn, vì họ đều không biết năm sau sẽ tăng lên hay giảm xuống nữa. Do đó, căn nào có giá tốt sẽ tìm được khách nhanh hơn, những căn nhà phố cỡ lớn thường giảm 10-15% so với giá năm ngoái", ông nói.

Thực tế, cách đây không lâu, ông Lý Chung (48 tuổi, TP.HCM) đã phải chấp nhận bán căn nhà mặt tiền ở quận Tân Bình với giá 19,5 tỷ đồng, tức giảm hơn 20% so với mức ông rao bán ban đầu.

Cụ thể, đầu năm 2020, ông Chung rao bán căn nhà này với giá 25 tỷ đồng. Tuy nhiên, cả năm rao bán có rất ít khách quan tâm. Cuối năm 2022, ông chấp nhận hạ kỳ vọng xuống còn 23 tỷ đồng. Thời điểm này thị trường lại xấu hơn cả đầu năm, khách thậm chí không còn quan tâm tới mức giá trên 20 tỷ đồng.

Do quá cần vốn cho công việc kinh doanh chính, ông đành chấp nhận bán chỉ 19,5 tỷ đồng.

Càng về cuối năm, thị trường nhà phố ở TP.HCM lại càng xuất hiện nhiều giao dịch hơn.

Trong khi đó, ông Tú Nguyễn (41 tuổi, TP.HCM) cũng cho biết vừa mua được căn nhà ở quận 12 với giá chỉ 9,5 tỷ đồng. Theo lời ông kể, căn nhà có hẻm xe hơi, diện tích gần 120 m2 xây 5 tầng, từng được chủ nhà rao giá 12,5 tỷ đồng vào cuối 2021 và 12 tỷ đồng hồi giữa 2022.

"Tôi quan tâm căn nhà này đã từ lâu, bởi nó gần ngay quận Gò Vấp - nơi tôi sống, và dòng tiền cho thuê khá tốt (40 triệu đồng/tháng). Nhưng ban đầu giá chủ nhà rao vượt quá khả năng của tôi, chủ nhà lại rất chắc giá, không bớt nên tôi cũng đành rút lui", ông nói.

Bẵng đi một thời gian, chủ nhà liên hệ lại đề nghị giảm còn 11 tỷ đồng. Lúc này toàn thị trường đã chậm lại nên ông cũng không mấy mặn mà, đến khi chủ nhà chấp nhận giảm xuống 10 tỷ ông bắt đầu chú ý lại.

"Khi tìm hiểu thêm, tôi biết chủ nhà đang vay ngân hàng hơn 5 tỷ đồng, cộng với thời gian theo các bước giá cũng đã lâu nên biết chủ nhà thật sự kẹt, đã đến thời điểm tốt để có thể xuống tiền, tiếp tục cò cưa thêm chút, cuối cùng tôi cũng mua được với giá 9,5 tỷ", ông kể.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, những người mua lúc này phần lớn mua để sử dụng, khai thác như làm nơi ở, văn phòng, nơi sản xuất kinh doanh, chứ không nhiều người mua để tích lũy hay đầu tư.

"Những người xuống tiền thời điểm này là đã tìm hiểu, 'săn mồi' hơn một năm nay, ngắm nghía, sàng lọc qua rất nhiều bất động sản, nên khi họ xuống tiền nhanh cho một bất động sản phù hợp không phải là họ ẩu mà vì họ đã nắm quá chắc thị trường", ông Kiên nhận định.

Giá đang tiếp tục giảm nhưng chưa phải là cắt lỗ

Về phía người bán, ông Phan Vi cho biết trên thực tế không có quá nhiều chủ nhà cắt lỗ, mức giảm giá hiện tại chỉ là giảm trên sự kỳ vọng của chủ nhà.

Theo ông, những tháng cuối năm, thị trường nhà phố xuất hiện nhiều giao dịch hơn. Tuy nhiên, mức giá giao dịch không quá thấp và không còn nhiều hàng "ngộp" như trước đây. Trong đó, phân khúc nhà phố 3-7 tỷ đồng/căn chứng kiến nhiều giao dịch nhất, bởi đây là phân khúc ở thực.

Ông nhận định mức giá những căn nhà phố cỡ nhỏ này chỉ giảm đâu đó 3-5%. Còn với những căn lớn hơn, chủ nhà thường là chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư, cuối năm họ muốn giảm giá để thu hồi vốn nên mức giá giảm dao động 5-15%.

Các căn nhà phố dưới 10 tỷ đồng đang được giảm giá khoảng 3-5%, phân khúc cao hơn giảm 5-15%.

Ông Hoàng Hải - một nhà đầu tư ở TP.HCM cho biết đã giảm giá 2 tỷ đồng cho một căn nhà phố 60 m2 suốt nhiều tháng nay, và vẫn có thể giảm thêm nếu khách có thiện chí.

Theo lời ông kể, ông mua lô đất ở hẻm đường Quang Trung (quận Gò Vấp) này vào năm ngoái với giá 6 tỷ đồng. Sau đó, ông đầu tư 3 tỷ đồng để xây dựng căn nhà 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu và trang bị đầy đủ nội thất. Tính thêm khoản tiền lãi tầm 1 tỷ và chi phí bảo dưỡng, duy tu, tổng vốn ông Hải bỏ ra khoảng 10 tỷ đồng.

Hồi tháng 6, sau khi hoàn thành căn nhà, ông bắt đầu thăm dò thị trường và rao bán với giá 12,9 tỷ đồng (có thương lượng). Tuy nhiên, khách hàng hầu như chỉ đến rồi đi và không mấy thiện chí với mức giá này. Thấy tình hình không ổn, ông giảm xuống còn 11,9 tỷ đồng, rồi giờ còn 10,9 tỷ đồng.

"Khách tới xem nhà rất nhiều, nhưng hầu như chỉ thăm dò giá là chính, người ta chỉ gặp qua môi giới và không thiện chí gặp tôi để thương lượng thêm. Thực ra, trên thị trường đi đâu cũng thấy rao bán giảm giá 1-3 tỷ, khách hàng lúc này rất hoảng, không biết đâu mới là giá thực, nên người ta vẫn tiếp tục chờ tín hiệu thị trường", ông Hải tâm sự.

Theo ông, giỏ hàng nhà phố cỡ lớn khoảng 8 tỷ đồng trở lên tại Gò Vấp hiện khá nhiều, do vậy khách có nhiều sự lựa chọn. Riêng khu của ông có tới chục căn được rao bán 12,5-15 tỷ đồng suốt hơn một năm nay, nhưng mới chỉ một căn có khách mua.

"Thời gian trước mỗi năm tôi bán vài chục căn là bình thường. Nhưng 1-2 năm trở lại đây, thị trường gần như đứng hẳn. Giờ nếu khách hàng cầm tiền mặt tới, tôi có thể bán giá tốt hơn mức giá trên, chỉ cần bán không lỗ", ông chia sẻ.

Nhà đầu tư này cho rằng phân khúc nhà phố thời gian tới sẽ dần phục hồi hơn khi tâm lý thị trường ổn định trở lại.

Trong khi đó, chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 do chuyên trang Batdongsan công bố mới đây đã ghi nhận tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm.

Đồng thời, 65% trong tổng số 1.000 người tham gia khảo sát vẫn bày tỏ dự định mua một bất động sản mới trong năm sau, tăng nhẹ so với khảo sát được thực hiện cách đây nửa năm.