Nguyên tắc để tham chiếu định giá bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian qua liên tục có biến động phức tạp. Tại nhiều địa phương, nhất là khu vực mới xuất hiện quy hoạch mới, giá BĐS tăng chóng mặt, có nơi đến 200%.

Vậy, nguyên tắc tham chiếu nào để định giá BĐS hiện nay? Xoay quanh vấn đề này, Kinh tế&Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia.

Thưa TS Lê Xuân Nghĩa! Thị trường BĐS hiện nay có sự phân hóa rất rõ về giá, BĐS nghỉ dưỡng giảm mạnh, căn hộ thì đứng im hoặc tăng không đáng kể nhưng đất nền, BĐS công nghiệp lại tăng chóng mặt, theo ông đâu là nguyên nhân?

- Tôi cho rằng, sự phân hóa này là do những tác động khách quan, cụ thể là đại dịch Covid-19 xảy ra, dẫn tới xu hướng phát triển của nền kinh tế có sự thay đổi; việc công bố các qui hoạch mới và triển khai nhiều dự án hạ tầng... Cùng đó, khả năng nắm bắt thị trường của các nhà đầu tư, nhận diện tiềm năng của từng phân khúc của thị trường BĐS, từng khu vực để rót tiền vào, tạo sự lệch pha giữa quy luật cung - cầu, cung ít cầu nhiều, khiến thị trường tăng nóng.

Ví như sự tăng giá chóng mặt của BĐS đất nền và công nghiệp so với cách đây 1 năm là do: Thứ nhất là dịch Covid-19 bùng phát, DN gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh nên họ tham gia đầu tư BĐS ở phân khúc này để bảo toàn vốn và tiềm năng sinh lời cao. Đây cũng là xu thế chủ đạo của DN toàn cầu không riêng gì Việt Nam. Nguồn tiền chủ yếu rót vào BĐS nhiều khiến thị trường tăng giá.

Thứ 2 là do đầu cơ thao túng ở những nơi có qui hoạch mới, có sự khởi động các dự án hạ tầng về giao thông, khu công nghiệp, bởi nhận định tiềm năng về lợi nhuận khi đầu tư ở khu vực này. Thứ 3 là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền, thủ tục triển khai dự án thông thoáng hơn, khiến nhiều DN nhảy vào làm dự án, ra hàng nhanh đón xu hướng đầu tư khi dịch Covid-19 qua đi, nhất là khi BĐS vốn là kênh đầu tư an toàn có tính chất lâu dài ổn định nhất.

- Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của BĐS cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Trong thẩm định giá BĐS có 8 nguyên tắc cơ bản bao gồm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc cung - cầu; nguyên tắc thay đổi; nguyên tắc lường trước/dự báo trước; nguyên tắc phù hợp; nguyên tắc khả năng sinh lời của đất và nguyên tắc cạnh tranh.

Sự phân hóa giá BĐS như đã nói ở trên cũng tuân thủ theo những nguyên tắc này. Tuy nhiên, không phải nguyên tắc nào cũng đúng 100%, nó chỉ mang tính tương đối. Ví dụ tham chiếu ở “nguyên tắc phù hợp”, trên thế giới, người ta thường lấy lương để định giá thị trường BĐS, nếu giá BĐS tăng quá 30 - 40 lần so với lương, tức là sẽ xảy ra bong bóng BĐS. Thế nhưng ở Việt Nam, giá một căn hộ chung cư thậm chí gấp 70 - 80 lần so với lương cũng vẫn không xảy ra bong bóng, vậy có nghĩa lương không phải là nguyên tắc phù hợp để tham chiếu định giá BĐS ở Việt Nam.

- Đúng nhưng chưa đủ. Hiện nay, định giá BĐS của chúng ta chủ yếu tham chiếu các nguyên tắc: Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; cung - cầu; thay đổi và nguyên tắc khả năng sinh lời của đất. Trong đó, sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS. Nó được phản ánh ở 4 mặt: Về mặt vật chất - khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); Về mặt pháp luật - khi việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ; Về mặt sử dụng - khi BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất; Về mặt thời gian - khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Thế nhưng thực tế, nguyên tắc này lại đang bị chìm vì nó là nguyên tắc nền tảng, hòa lẫn trong các nguyên tắc khác.

Tôi cho rằng, “cung - cầu” và “thay đổi” là 2 nguyên tắc nổi bật để tham chiếu định giá BĐS hiện nay, ngay cả nhà đầu tư F0 cũng có thể nhận thấy và áp dụng dễ dàng nhất. Bởi lẽ, đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản.

Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại. Nguyên tắc này đang được tham chiếu rõ nhất, cụ thể trong đợt sốt đất từ đầu năm đến nay.

Thứ nữa, giá trị của BĐS luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó (yếu tố khách quan). Xem xét giá trị của BĐS cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó - đây chính là nguyên tắc thay đổi.

Nguyên tắc này thể hiện khá rõ nét khi xảy ra đại dịch Covid-19 với sự dịch chuyển xu hướng đầu tư mới và sự phân hóa về giá của từng phân khúc BĐS. Hay như việc thay đổi về quy hoạch, hạ tầng cũng khiến cho giá trị BĐS thay đổi. Ví dụ một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi.

Tuy nhiên, tôi cũng xin nhấn mạnh, việc thẩm định giá trị BĐS thường sẽ chỉ phụ thuộc vào thời điểm định giá, nó khó có thể phản ánh được xu thế của BĐS trong tương lai. Việc tham chiếu cũng chỉ có tính thời điểm bởi các chính sách về đất đai, việc sử dụng đất hay qui hoạch cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Vì vậy nếu không thận trọng, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.

- Tôi cũng đồng ý với quan điểm này. Không thể có chuyện từ thành thị tới nông thôn, đâu đâu cũng xuất hiện những dự án quây tôn cho cỏ mọc cả chục năm trời, chẳng ai chịu trách nhiệm; ai cũng lao vào làm môi giới BĐS vì kiếm tiền quá dễ dàng nhưng lại góp phần thổi giá lên cao.

Nếu đánh thuế mạnh theo chiều tăng cao hàng năm đối với đất bỏ không, đánh thuế mạnh đối với giao dịch lướt sóng, khi làm thủ tục sang nhượng thì toàn bộ hệ thống đầu cơ bị sụp đổ. Người ta sẽ phải cân nhắc khi mua đất, ôm đất, cân nhắc khi lựa chọn dự án đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh trên đất sao cho tạo ra giá trị cao nhất, hiệu quả nhất. Và chắc chắn khi đó họ sẽ phải ưu tiên đầu tư vào phân khúc có thanh khoản nhanh gắn với nhu cầu thực là nhà ở. Khi đó, nguồn cung nhà ở thực tăng, cũng sẽ góp phần giúp người dân tăng cơ hội sở hữu ngôi nhà của mình.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ này!