Người trong cuộc nói về thị trường bất động sản: “Vượt khó” xuất sắc và đủ chu kỳ để thay đổi

Các chuyên gia và doanh nghiệp "ôn lại" một thập niên vượt khó của thị trường bất động sản và những vấn đề đặt ra trong bối cảnh mới, giai đoạn mới

Sau giai đoạn tăng trưởng “nóng”, từ năm 2010 -2013, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn "đóng băng". Từ 2014 trở lại đây thị trường đã có những bước phục hồi và phát triển vượt bậc trong bối cảnh Nhà nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

So với các giai đoạn trước, giai đoạn 2010-2020, ngoài nhà ở thương mại, các loại hình bất động sản khác như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự, căn hộ du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê cũng đã có những bước tiến mới.

Tính đến hết năm 2019, trong tổng số 5.000 dự án nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; có 326 khu công nghiệp, có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch; có 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 năm 2009).

Trong 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh.

Nhiều chuyên gia trong ngành và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều cho rằng, 10 năm qua dù trải qua nhiều thăng trầm nhưng ngành bất động sản đã "vượt khó" xuất sắc và có sự tăng trưởng vượt bậc, là đầu tàu kéo nhiều ngành nghề kinh doanh khác phát triển theo.

Trong khuôn khổ Chuyên đề đặc biệt "Phát triển, đầu tư bất động sản an toàn và bền vững", Nhịp sống doanh nghiệp BizLIVE điểm lại một số nhận định của các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp về thị trường bất động sản chặng đường qua.

THẬP NIÊN VƯỢT KHÓ

​Nhìn lại một thập niên phát triển của thị trường bất động sản, tại một cuộc tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam gọi thời kỳ này là "thập kỷ vượt khó" xuất sắc của toàn ngành, những người lạc quan nhất cũng không thể tưởng tượng được sẽ thành công như ngày hôm nay.

Ông Hà cho biết, mỗi năm Việt Nam phát triển được 60 triệu m2 nhà, tăng 6,5 m2 trên đầu người trong một năm. Đặc biệt, một trong những điểm sáng nhất là thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, với khoảng 230 dự án bất động sản được triển khai, 80.000 căn condotel,19.000 biệt thự du lịch, 10.300 phòng khách sạn, hơn 14.000 shophouse, chủ yếu trong giai đoạn 10 năm vừa qua. Điều này đã góp phần thay đổi bộ mặt của các địa phương có dự án được triển khai.

TRỞ THÀNH ĐẦU TẦU CỦA TĂNG TRƯỞNG

Còn theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, 10 năm qua bất động sản đã thực sự thay đổi bộ mặt của nhiều lĩnh vực, cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân, đi kèm với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Bất động sản đang trở thành đầu tàu của tăng trưởng, lôi cuốn nhiều ngành nghề kinh doanh tại Việt Nam.

Trong thời gian vừa qua, đây là lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất nặng nề của dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, khi Việt Nam bắt đầu khống chế được dịch bệnh, một số giao dịch bất động sản tại nhiều phân khúc đã ghi nhận sự tăng trưởng trở lại. Đây là một tín hiệu khả quan, đáng mừng.

VỮNG VÀNG VỚI TÂM THẾ LẠC QUAN

Tham gia lĩnh vực bất động sản từ năm 2006, nhớ lại thời điểm dự án dự án đầu tiên được hoàn thành, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho biết: "Nếu như trước đây, toà FLC tại Mỹ Đình là một trong những toà nhà hiếm hoi sáng đèn thì bây giờ, chỉ cần nhìn từ toà tháp đôi của FLC tại Cầu Giấy ra toàn cảnh khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Trung Hoà, có hàng nghìn toà nhà, xây san sát, bình quân trên dưới 30 tầng”. Ông cho rằng, đó là tín hiệu tích cực và rất trực quan sau 10 năm của bất động sản.

“Gần hai thập kỷ đi qua 3 cuộc khủng hoảng, đến nay tôi vẫn ngồi ở đây vẫn với tâm thế vô cùng vững vàng và lạc quan. Thời điểm này có thể xem như đáy của bất động sản. Cũng có nghĩa đây là thời điểm vàng để những người có tích luỹ nhỏ và cả nhà đầu tư lớn mua và đầu tư vào bất động sản. Khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, cơ hội ai cũng thấy thì giá sẽ tăng. Khi đó muốn đầu tư cũng có thể sẽ quá muộn”, ông Quyết nhìn nhận.

VẪN CÒN TỒN TẠI NHỮNG CHÍNH SÁCH TỪ 20 NĂM TRƯỚC

Dẫn ví dụ câu chuyện FLC Sầm Sơn quy mô hàng trăm ha được xây dựng chỉ trong gần một năm, biến khu đầm lầy hoang vu thành khu nghỉ dưỡng sôi động, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng một thập kỷ qua đã chứng kiến những bước tiến và đóng góp không thể phủ nhận của bất động sản trong việc cải thiện diện mạo về hạ tầng cơ sở tại nhiều địa phương.

Trải qua gần hai thập kỷ đầu tư, kinh doanh bất động sản, ông Đỗ Anh Dũng nhớ lại, bất động sản trước đây được cho là phi hàng hoá, không đưa vào danh mục ưu tiên phát triển, ví như "con ghẻ, con nuôi" của nền kinh tế, trong khi ngành này ảnh hưởng đến hàng trăm ngành kinh tế khác. Có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường.

"Thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản mất 4-5 năm và kiến nghị lớn nhất của giới doanh nghiệp là muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì Chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi. Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản, ông Dũng nhấn mạnh.

CẦN CẢI CÁCH SỰ CHÊNH VÊNHGIỮA LUẬT CHUYÊN NGÀNH VÀ LUẬT CƠ BẢN

Từ góc độ của một tư vấn pháp luật, bà Hà Thị Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho rằng, 10 năm qua đã chứng kiến nỗ lực và quá trình vượt khó của thị trường bất động sản, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý cũng đã bàn nhiều vấn đề thăng trầm, được mất trong 10 năm. Song những hành động để vượt qua khó khăn, khủng hoảng thì rất khó để trả lời. Bà cho rằng, đã đủ một chu kỳ 10 năm để thị trường cần có sự thay đổi.

“Để đón đầu xu thế tiếp theo cần nhiều thay đổi một cách kịp thời. Cần cải cách sự chênh vênh giữa luật chuyên ngành và luật cơ bản, giải quyết các vấn đề thủ tục đầu tư. Khung pháp lý đã hoàn thiện nhưng cần đồng bộ, đồng nhất giữa các địa phương. Xu thế phát triển thị trường bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào tài chính, đây là câu chuyện khá khó khăn và thú vị cho các nhà kinh doanh bất động sản”, bà Thanh nói.

Đặc biệt, theo bà Thanh, “dịch Covid-19 khiến chúng ta nghĩ nhiều đến việc thay đổi, phục hồi nhưng còn có quá nhiều vướng mắc pháp lý trong dự án từ giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thiết kế... Khi tư vấn cho doanh nghiệp về các hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn có rất nhiều điều luật về luật bất động sản, luật nhà ở... bị vênh. Đây là rào cản với các doanh nghiệp địa ốc", bà Thanh nói.

Bà Thanh cho rằng, trong giai đoạn này, thị trường nên chạy chậm lại một chút và dành thời gian để tăng cường cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn, phát hành trái phiếu.