Nghịch lý "giá nhà đi lên, lợi nhuận đi xuống"

Sau thời gian dài im ắng, thị trường căn hộ phía Nam rục rịch công bố dự án mới và không nằm ngoài dự đoán, giá bán tiếp tục tăng, dù các chủ đầu tư đều cho rằng họ đã "gạn" hết mức để ổn định giá nhà.

Dự án mới xác lập giá mới

Cuối tuần qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM bắt đầu ra quân tiếp thị, nhận giữ chỗ dự án căn hộ Eaton Park Thủ Đức. Theo chia sẻ của các môi giới, giá đồn đoán của dự án này từ 5.200 USD/m2, tính ra khoảng 130 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế VAT, dự kiến đầu tháng 4/2024 sẽ chính thức mở bán đợt đầu, thời gian nhận nhà vào năm 2027. Đây là dự án do Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực, quy mô gần 2.000 căn hộ. So sánh với các dự án trên cùng khu vực, Eaton Park Thủ Đức có giá bán cao nhất từ trước đến nay.

Theo ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group, giá bán ra thị trường chắc chắn được các chủ đầu tư cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố, nhưng có một thực tế là khu vực này hiện nay hầu như không có dự án mới, quỹ đất để phát triển dự án cũng không còn nhiều nên rất khan hiếm sản phẩm.

“Từ khi thông tin về Eaton Park Thủ Đức xuất hiện đã tạo ra làn sóng mới về giao dịch thứ cấp tại các dự án trong khu vực này. Năm 2023, nhiều người muốn bán cũng không bán được, thì từ đầu năm 2024 đến nay, có khá nhiều giao dịch thứ cấp tại các dự án căn hộ được thực hiện”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, do giá bán trên thị trường sơ cấp tăng cao nên giá thứ cấp cũng tăng theo.

Không chỉ khu vực Thủ Đức, một số dự án căn hộ tại Bình Dương công bố gần đây cũng đã xác lập mặt bằng giá mới. Tại buổi chia sẻ về tiến độ triển khai dự án Phú Đông Sky One ở TP. Dĩ An, đại diện chủ đầu tư cho biết, dự kiến đầu quý II/2024 sẽ chính thức mở bán. Dự án này có quy mô 780 căn hộ có diện tích từ 42-75 m2/căn, giá bán trên 30 triệu đồng/m2, mức cao so với thị trường Bình Dương từ trước đến nay.

Một dự án khác tại Dĩ An đang được công bố ra thị trường là Picity Sky Park, quy mô hơn 1 ha với 1.794 sản phẩm căn hộ. Theo tìm hiểu, dự án đang thi công phần móng cọc, hiện bắt đầu loan tin trên thị trường và tiến hành nhận giữ chỗ với giá bán từ 42-45 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tích cực, song vấn đề gây lo ngại là việc giá nhà leo thang kéo dài, mà nguyên nhân cốt yếu vẫn do lệch pha cung - cầu.

Ngoài những cái tên kể trên, ghi nhận từ các dự án chuẩn bị công bố sản phẩm ra thị trường Bình Dương thời gian tới cho thấy, giá bán đều tăng so với trước đây do chi phí phát triển dự án bị đội lên cao.

Thực tế, hơn 2 năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, cộng thêm cú bồi suy thoái kinh tế, thị trường địa ốc rơi vào tình cảnh trầm lắng kéo dài, thanh khoản sụt giảm sâu. Những tưởng thị trường khó khăn sẽ khiến giá căn hộ điều chỉnh giảm, song không những không giảm mà còn ngày một tăng cao hơn.

Khoảng 3 năm trước, hầu hết dự án căn hộ tại Bình Dương có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng nay đều đã vượt ngưỡng 35 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, đến thời điểm hiện tại đã không còn dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2. Không chỉ với dự án mới, kể cả với dòng sản phẩm thứ cấp cũng không ngừng tăng giá. Hàng loạt dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp khu Đông TP.HCM ghi nhận giá bán tăng mạnh từ 60-70%, thậm chí cao hơn trong 5 năm qua.

“Hiện tại, tâm lý ‘chờ giá giảm mới mua vào bởi đã tăng quá cao nên chắc chắn sẽ hạ nhiệt’ đã không còn phù hợp, đặc biệt với phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, cũng là ‘cái bẫy’ khiến nhiều người bị lỡ cơ hội an cư”, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh và đưa ra lời khuyên với người có nhu cầu thực về nhà ở rằng, nếu lúc này có sẵn nguồn tài chính, có khoản thu nhập đủ trả nợ vay ngân hàng và chọn được sản phẩm phù hợp thì nên xuống tiền ngay, bởi nếu chờ đợi thêm sẽ mất cơ hội.

Thị trường dần khởi sắc và nguy cơ giá leo thang

Những tháng đầu năm 2024, thị trường địa ốc phía Nam, cụ thể là TP.HCM và các khu vực “sân sau” như Bình Dương, Long An, Đồng Nai ghi nhận khá nhiều dự án được khởi động trở lại, hoạt động giao dịch cũng tăng lên đáng kể so với thời điểm cuối năm 2023.

Tại TP.HCM, theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, số lượng hồ sơ nhà đất làm thủ tục bán trong 2 tháng đầu năm 2024 đạt 67.750 hồ sơ, tăng 38,4% (18.801 hồ sơ) so với cùng kỳ năm trước (48.949 hồ sơ). Theo đó, số thu 2 tháng đầu năm 2024 đạt 103.164 tỷ đồng, tăng 13,7% so với cùng kỳ (90.741 tỷ đồng). Trong đó, nguồn thu thuế từ mua bán nhà đất tăng mạnh, đạt 955,3 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước đạt 659,9 tỷ đồng.

Dù thị trường bất động sản đang xuất hiện những dấu hiệu tích cực, song vấn đề gây lo ngại là việc giá nhà leo thang sẽ còn kéo dài, mà nguyên nhân cốt yếu vẫn nằm ở tình trạng lệch pha cung - cầu, bởi khi thị trường phục hồi, nhu cầu ở thực lẫn đầu tư sẽ tăng cao, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù được biết đến như là một “siêu” đô thị với nhu cầu nhà ở rất lớn và không ngừng tăng, thế nhưng trong 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án. Như vậy, sau 3 năm kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có hơn 10 dự án vượt qua bước thủ tục này. Sự khó khăn trong khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý làm thời gian triển khai dự án bị kéo dài, dẫn tới chi phí đầu tư bị đội lên cao, vì thế mà các chủ đầu tư không thể giảm giá sản phẩm, cho dù rất muốn.

Ông Trần Hiếu nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ tại TP.HCM giảm giá khi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao.

“Để làm được dự án lúc này quá khó khăn. Thời gian qua, chúng tôi không ngừng tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án, nhưng rất chật vật. Chúng tôi có một dự án ở Long An, lúc đầu dự kiến triển khai với quy mô 20 ha, nhưng vì gặp khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng nên rút lại còn 11 ha, vậy mà nhiều năm qua vẫn chưa xong, lý do bởi doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù với người có đất nên rất nhiêu khê”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, thời điểm mới triển khai dự án giá đất thỏa thuận đền bù chỉ khoảng 350.000 đồng/m2, nhưng đến nay tăng lên 10 lần mà người có đất vẫn không chịu, bởi vậy dự án không thể triển khai.

Cũng theo ông Hiếu, đây mới chỉ là khâu đền bù giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch, còn từ đất sạch chuyển sang dự án đầy đủ pháp lý còn cả một quá trình dài và chi phí cho khâu này cũng tăng 3 lần. Thủ tục dự án càng kéo dài, chi phí đầu tư càng tăng cao là điều tất yếu. Thực tế này với TP.HCM càng rõ nét, do vậy, trong thời gian tới, nhiều khả năng thị trường căn hộ, nhà phố tại đây sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Tại buổi công bố dự án ra thị trường mới đây, trả lời câu hỏi vì sao giá bán căn hộ tăng cao đến vậy, ông Ngô Quang Phúc cho biết, hơn ai hết các chủ đầu tư đều muốn bán giá thấp để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nhưng không thể làm được.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên”, ông Phúc nói và chia sẻ thêm, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất mà ngày càng phải đi xa hơn, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí không ngừng tăng cao.

“Chỉ tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm chỉ phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng, nhưng nay tăng hơn 4 lần lên hơn 80 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác”, ông Phúc nói và cho biết thêm, để giảm giá, chỉ còn một cách là doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Nếu như trước đây chủ đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cho một dự án khoảng 30- 40%, thì nay đều thấp hơn đáng kể, đạt 10-15% đã là quá mừng.