Nghịch lý bất động sản vùng ven

Dù rất sôi động, sức hấp thụ khá tốt, thậm chí đã bán hết hàng, nhưng rất nhiều dự án bất động sản vùng ven nhiều năm nay vẫn bị bỏ hoang, thưa thớt người dân về ở.

Bất động sản vùng ven “chiếm sóng”

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất trên cả nước trong 2 tháng cuối quý II/2020 đã tăng thêm 32%. Lượng tin rao và nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM tăng lần lượt 2% và 32%, trong khi ở tỉnh trung bình ghi nhận mức tăng gần 40%.

Trong đó, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Bình Dương cao hơn 20% so với địa phương xếp thứ 2 là Đồng Nai và tăng 21% so với quý I/2020.

Lý giải về nguyên nhân này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, bên cạnh việc thị trường vùng ven đang có nguồn cung mới dồi dào, thì làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp cũng tác động lớn đến nhu cầu tìm mua nhà ở và đầu tư. Nhờ làn sóng khu công nghiệp mà lượng quan tâm thị trường nhà ở tại 2 địa bàn trên cũng tăng thêm 88%.

“Thị trường bất động sản Bình Dương đang được xem như người kế thừa sáng giá của TP.HCM. Dự kiến trong các tháng cuối năm, nhà đất khu vực này sẽ tiếp tục sôi động nhờ vào loạt sản phẩm căn hộ và nhà phố có kế hoạch triển khai trong các quý tới”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Còn tại Long An, nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong quý II/2020 tăng 54%, trong đó có 4 huyện nổi bật, thu hút được nhiều sự quan tâm là Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa và Cần Đước. Theo một số chuyên gia trong ngành, nguyên do Long An có sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu tìm kiếm nhà đất là bởi nơi đây đang ghi nhận nhiều biến động lớn về hạ tầng, cũng như sự xuất hiện của các cụm công nghiệp quy mô.

Bên cạnh đó, nếu so sánh với các tỉnh giáp ranh TP.HCM là Bình Dương và Đồng Nai, Long An là địa phương có giá đất rẻ nhất hiện nay. Cụ thể, nếu giá bán đất trung bình tại Bình Dương vào khoảng 15 triệu đồng/m2, Đồng Nai rơi vào khoảng giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, thì tại Long An, giá đất hiện chỉ dao động ở mức từ 10 triệu đồng/m2.

Ghi nhận mới đây của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, chủ đầu tư tại nhiều dự án ở Long An cũng đã bắt đầu hoàn thiện và trao sổ đỏ cho khách hàng. Chẳng hạn, các dự án Eco House 2, Eco House 7 và Eco House 8, Sunshine City, SunHouse 2 (huyện Cần Đước, Long An)… do Công ty cổ phần Địa ốc Nam Thiên Phú đầu tư, vừa qua đã bàn giao hàng trăm sổ đỏ cho khách hàng.

Còn tại dự án Phúc An City (xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) do Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An, sau thời gian gấp rút chuẩn bị, dự kiến trong thời gian gần đây nhất, tập đoàn này sẽ bàn giao khoảng 500 sổ hồng cho cư dân đang sinh sống tại dự án.

“Quỹ đất rẻ và dồi dào, kết hợp cùng tiềm năng phát triển bất động sản nhà ở ăn theo các khu công nghiệp lớn đang giúp Long An trở thành ngôi sao sáng thu hút đầu tư”, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Còn tại Đồng Nai, sau khi nhận được nhiều tín hiệu tích cực từ việc triển khai dự án sân bay Long Thành, thì thị trường bất động sản nơi đây đã được nhiều doanh nghiệp trong ngành chú ý và đã tiến hành thực hiện các dự án lớn. Cụ thể, Tập đoàn Đất Xanh đang tiến hành hoàn thành các thủ tục và xây dựng hạ tầng dự án Gem Sky World, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thuộc Tập đoàn Kim Oanh) với dự án Century City ở xã Bình Sơn, huyện Long Thành…

Chủ yếu khách mua để đầu tư

Không thể phủ nhận rằng trong thời gian qua, các đợt mở bán dự án bất động sản ở vùng ven rất sôi động và được hấp thụ tốt. Tuy nhiên, trong số đó, chỉ có 10% người mua với mục đích để ở, 90% còn lại là mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE cho biết, xu hướng phát triển các khu đô thị ở thị trường tỉnh diễn ra mạnh mẽ, song các dự án này có đặc điểm chung là đa phần khách mua (chiếm tỷ trọng khoảng 90%) để chờ tăng giá bán kiếm lời, chứ không có nhu cầu ở thực.

Đây là thách thức đối với các khu đô thị này trong quá trình lấp đầy, hình thành cộng đồng dân cư về ở thật. Bởi phần lớn các khu đô thị vệ tinh có thể bị bỏ trống thời gian đầu để chờ kết nối hạ tầng và hoàn thiện tiện ích. Khi có đủ điều kiện phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của cuộc sống thì cư dân mới bắt đầu về ở.

“Đối với các khu vực mới như những trục đô thị thuộc vùng ven, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các nhà đầu tư, vì họ có lợi thế về nguồn tài chính sẵn có. Còn người mua để ở cuối cùng khi nào về sống ở các đô thị vệ tinh này phụ thuộc vào tiện ích, hạ tầng đồng bộ đến đâu”, ông Kiệt nói và cho biết thêm, khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Vì vậy, người mua cần chuẩn bị trước tâm lý cho nhiều tình huống khác nhau, trong đó có cả tình huống kỳ vọng có thể không thành hiện thực. Bởi lẽ, các khu đô thị mới thường không phục vụ nhu cầu ở ngay, nếu chưa thể mua đi bán lại nhanh buộc phải chờ đợi thêm.

Một ví dụ điển hình mà các thành viên thị trường vẫn đưa ra để trao đổi về việc đầu tư tại vùng ven là Thành phố mới Bình Dương, dù đã hơn một thập kỷ trôi qua, nhưng nơi đây vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Hàng trăm căn biệt thự, nhà phố được xây dựng đến nay vẫn vắng bóng người.

Nhiều người cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc Thành phố mới Bình Dương hoang vắng là hầu hết sản phẩm bất động sản ở đây giá quá cao, nên chỉ dành cho đầu tư chứ người ở thực không đủ tiền mua. Nhưng trên thực tế, theo các chuyên gia trong ngành, giá cao chỉ là một phần, nguyên nhân chính yếu khiến không thu hút được người dân về ở là do nơi đây “rất khó” phát triển trung tâm thương mại - dịch vụ.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, mặc dù nơi đây có trung tâm hành chính tỉnh và Trường đại học Việt Đức, nhưng các căn nhà phố vẫn vắng bóng người là bởi cư dân ở đây chủ yếu là công nhân. Những nhà quản lý trung và cao cấp đa phần sẽ về TP.HCM để ở, nên nơi đây khó hình thành những khu đô thị lớn về thương mại - dịch vụ. Trong khi đó, chỉ cách khoảng 30 km là TP.HCM thì mọi thứ luôn có sẵn.

Theo đó, các chuyên gia đều đưa ra khuyến cáo rằng, nhà đầu tư nên xác định kỳ vọng tăng giá có khả thi hay không, hiệu suất sinh lời là bao nhiêu và thanh khoản ra sao, thời gian chờ là bao lâu. Nên tìm hiểu kỹ khu vực đầu tư trước khi chọn mặt gửi vàng, đừng đi theo xu hướng đám đông.