Nghệ An: Bất động sản công nghiệp đón dòng vốn dịch chuyển

Trong vài năm trở lại đây, khi cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện đã tạo lực đẩy cho nhà đầu tư mạnh dạn chuyển dịch hướng đầu tư về các địa phương. Tại Nghệ An, thị trường bất động sản công nghiệp đang là ngành nghề thu hút nguồn đầu tư cao và

Nhiều khu công nghiệp được mở rộng

Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Nghệ An, đến thời điểm này, ngoại trừ Khu công nghiệp (KCN) Bắc Vinh, KCN Nam Cấm (sắp tới là KCN Hoàng Mai 1) và 10 cụm công nghiệp (CCN) tại các huyện đã lấp đầy thì các KCN khác tiến độ lấp đầy khá chậm. KCN WHA-Zone 1 Nghệ An cho thuê 40,86 ha/101,89 ha đất dành cho công nghiệp, tỷ lệ đạt 40,11%; V.SHIP Hưng Nguyên cho thuê được 52,79 ha, đạt tỷ lệ 20,03%; Tri Lễ (Anh Sơn) 43,8%; Nghĩa Đàn 20,5%; Hoàng Mai 2 là 5,14%, KCN Thọ Lộc (Diễn Châu) 1,5%...

Trong năm 2021, các địa phương dành khá nhiều quỹ đất hợp lý để phát triển hạ tầng các CCN nhỏ tại các vùng xa dân cư. Dự kiến, trong thời gian tới sẽ có thêm 10 CCN tại các huyện tiếp tục được triển khai sẽ tạo thị trường bất động sản công nghiệp đa dạng hơn để các doanh nghiệp (DN) lựa chọn thuê mặt bằng sản xuất.

Nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo của UBND TP. Vinh gần đây cho thấy, các CCN nhỏ Hưng Lộc, Đông Vĩnh hay Nghi Phú, có tới gần 1/3 số DN trong các cụm này là thuê lại chủ khác. Tình hình cũng tương tự tại một số KCN Nam Cấm và CCN nhỏ Nghĩa Đàn, Đô Lương, Diễn Châu…

Nghệ An hiện có đến 50 CCN nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho các DN. Chính vì vậy, tình trạng các cơ sở sản xuất lẫn trong khu dân cư gây khói bụi, ô nhiễm môi trường vẫn còn. Tại các CCN nhỏ, các DN nếu muốn thuê lại mặt bằng thường tự thỏa thuận với nhau và chỉ khi có đoàn kiểm tra về phòng cháy chữa cháy hoặc xử lý ô nhiễm môi trường mới phát hiện ra và yêu cầu bổ sung, hoàn thiện lại hồ sơ phòng cháy và môi trường theo chức năng mới.

Tại huyện Diễn Châu, đã quy hoạch 3 CCN với diện tích hàng trăm ha cùng với 2 CCN là Diễn Hồng và Tháp - Hồng Kỷ đã lấp đầy. Hiện chỉ còn CCN tại xã Diễn Đoài đang quy hoạch để kêu gọi đầu tư. "Do quỹ đất cạn kiệt và nhu cầu thuê mặt bằng lớn nên giá thuê đất làm nhà xưởng ngoài thị trường thường cao gấp đôi, gấp ba giá Nhà nước. Trên thực tế, để có mặt bằng thu hút các dự án đầu tư, tạo việc làm cho người dân, một số huyện thị như Diễn Châu, Yên Thành, Nghi Lộc đã phải điều chỉnh quy hoạch hình thành những CCN không chính thức để các công ty may công nghiệp vào đầu tư có mặt bằng làm nhà xưởng tại địa phương", ông Lê Mạnh Hiên - Phó Chủ tịch UBND huyện Diễn Châu - cho biết.

Theo tính toán, nếu như cách đây 20 năm, mỗi m² đất trong KCN Bắc Vinh, sau khi được đầu tư chỉ có giá cho thuê từ 20-50 ngàn đồng/m2 thì nay giá thuê đất tại KCN V.ship tại Hưng Nguyên hay WHA Nghệ An đã có giá từ 40- 46 USD/m². Tương tự, các CCN nhỏ sau khi được quy hoạch, tỉnh Nghệ An đã phải mời gọi các nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp vào thuê (để giải quyết vấn đề ô nhiễm gần các khu dân cư) với giá gần như 0 VND (đồng), Nhà nước hỗ trợ mấy năm đầu không phải thuê đất, sau đó thu thuế… thì nay giá đắt như "tôm tươi".

Hạ tầng khu công nghiệp cần đồng bộ

Trước nhu cầu của thị trường, việc mở rộng quỹ đất bất động sản công nghiệp là yếu tố cần để đón làn sóng FDI đổ bộ trong giai đoạn tới. Thế nhưng, vẫn còn khá nhiều điểm trừ của bất động sản công nghiệp Nghệ An trong con mắt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cái thiếu và yếu trong bất động sản công nghiệp Nghệ An đó là không có sự đồng bộ giữa cơ sở sản xuất, khu nhà ở, các thiết chế cần thiết cho KCN. Các chủ đầu tư chỉ quan tâm đầu tư sản xuất mà không quan tâm công nhân ăn ở đâu, chơi đâu…??? do đó không tạo được sự bền vững của KCN, kéo theo đó là công nhân không thể an cư để lạc nghiệp.

Trên địa bàn Nghệ An có một vài chủ đầu tư lớn như VSIP đã làm được mô hình này. Nhưng đâu đó vẫn chưa triệt để và trong tương lai thì bất động sản KCN rất cần chủ đầu tư phục vụ nhu cầu thiết yếu và đồng bộ để mang lại chất lượng cuộc sống và ổn định lâu dài cho người lao động và chuyên gia.

Theo ông Lê Tiến Trị - Trưởng Ban quản lý Khu kinh tế Đông Nam: Trước làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng, bất động sản công nghiệp các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang hay một số tỉnh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh… đã bắt đầu tăng giá. Khi quỹ đất dành cho công nghiệp đã cạn và giá bất động sản công nghiệp tăng quá cao, nhà đầu tư sẽ tìm đến các địa phương khác, nơi có giá thuê mềm hơn. Đây là cơ hội cho các tỉnh xa các cực phát triển như Nghệ An, Hà Tĩnh. Vì vậy, tỉnh phải chuẩn bị các điều kiện để không chỉ tiếp cận, đón nhà đầu tư vào thuê đất nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy các KCN mà còn phải tạo hành lang pháp lý để hoạt động kinh doanh hạ tầng bất động sản công nghiệp phát triển.

Hiện nay, để đưa hoạt động kinh doanh, cho thuê hạ tầng bất động sản công nghiệp trở thành ngành nghề kinh tế mang lại lợi nhuận cao, một mặt Nghệ An đang cùng với nhà đầu tư hạ tầng trên tăng cường kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất nhưng mặt khác, tỉnh cũng sẵn sàng tìm kiếm các nhà đầu tư mới, có năng lực để xây dựng các KCN, CCN mới nhằm tạo quỹ đất cho thuê sau này.

Các chuyên gia ngành bất động sản cũng đồng tình nhấn mạnh, để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Nghệ An, các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển KCN, hỗ trợ các dự án như KCN sinh thái, KCN hỗ trợ, KCN liên kết, mô hình dịch vụ KCN và đô thị kết hợp.

Theo Hiệp hội Bất động sản Nghệ An, năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản tại các KCN trong nước.

Tại Nghệ An, thời gian tới sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng KCN sẽ được phê duyệt, tuy nhiên, cần tính toán trong việc cấp mới dự án KCN tránh khủng hoảng thừa trong thời gian qua ở nhiều địa phương của cả nước. Tránh xuất hiện khủng hoảng hay bong bóng bất động sản như trong thời gian qua.