Ngân hàng trầy trật bán bất động sản thế chấp

Để thu hồi nợ xấu, các ngân hàng đã rất nỗ lực rao bán tài sản bảo đảm là bất động sản. Nhưng việc thanh lý tài sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay không dễ.

Giảm giá, nhưng vẫn… “ế”

Từ đầu năm 2020 đến nay, Ngân hàng BIDV đã liên tục phát đi thông tin liên quan đến việc chào bán nhiều khoản nợ liên quan đến dự án nhà ở và đất nền.

Cụ thể, khoảng đầu tháng 4, BIDV - Chi nhánh Sở giao dịch 2 thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng - Sản xuất - Thương mại Tài Nguyên. Tài sản đấu giá gồm toàn bộ nợ gốc, lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá là hơn 4.063 tỷ đồng. Tài sản thế chấp của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Dự án Kenton (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM).

Được biết, tài sản này ban đầu được định giá hơn 7.836 tỷ đồng, nhưng là tài sản được đồng thế chấp tại nhiều ngân hàng như BIDV, MSB, PVCombank. Trong đó, BIDV chiếm 58% giá trị, tương đương hơn 4.545 tỷ đồng.

Gần đây, BIDV - Chi nhánh Gia Định cũng thông báo bán phát mãi 55 căn hộ tại Dự án chung cư The Era Town với mức giá 2 - 5,2 tỷ đồng/căn, giảm 5% so với các đợt chào bán trước.

Hay tại Ngân hàng Agribank, hồi tháng 6/2020, Chi nhánh Trung tâm Sài Gòn đã rao bán loạt căn hộ hạng sang tại Chung cư Saigon Pearl (quận Bình Thạnh, TP.HCM)…

Tương tự, các ngân hàng khác như Sacombank, Vietcombank… cũng đã đưa ra nhiều thông báo bán đấu giá các tài sản thế chấp là bất động sản. Dù nhiều tài sản đã được giảm giá đáng kể, nhưng người mua vẫn không mấy mặn mà.

Nhà đầu tư ngại mua

Việc các ngân hàng ồ ạt rao bán tài sản thế chấp là bất động sản được đánh giá là cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành địa ốc. Tuy nhiên, có những tài sản rao bán nhiều lần, nhưng chưa có người mua bởi mức giá mà ngân hàng đưa ra quá lớn so với khả năng thu xếp nguồn vốn ngắn hạn của doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp địa ốc không mặn với những dự án được ngân hàng rao bán.

Cụ thể, khi quyết định mua một dự án, doanh nghiệp phải tính toán hiệu quả về tài chính. Khi ngân hàng đưa ra giá bán cao thì chắc chắn hiệu quả tài chính sẽ không tốt, nên doanh nghiệp không mua. Trong trường hợp ngân hàng đưa ra mức giá hợp lý, nhưng thị trường tại khu vực của dự án đó lại không đảm bảo, thì doanh nghiệp cũng không mua.

Một yếu tố rất quan trọng nữa là vấn đề liên quan đến pháp lý. Khi pháp lý của dự án chưa đạt được mức như kỳ vọng, sau khi đấu giá xong mà phải bỏ khoảng 3 năm để đi làm pháp lý thì chắc chắn sẽ lỗ. Chưa kể, khả năng tài chính của các doanh nghiệp cũng đang khó khăn.

Đồng quan điểm, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho biết: “Trước khi quyết định mua những tài sản này, thì doanh nghiệp phải nhìn vào cơ chế cho vay đặc thù của ngân hàng đang rao bán. Nếu khi cho vay mà định giá không đúng với giá trị thực, thì mức giá bán hiện tại sẽ rất cao. Doanh nghiệp rất khó để sờ vào những tài sản này”, ông Sơn nói.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) chia sẻ, theo quy định, trường hợp ngân hàng và người thế chấp có thỏa thỏa thuận về việc bán tài sản bảo đảm không qua đấu giá, thì tiến hành theo thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận về giá, thì đưa qua tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Ngược lại, khi xử lý qua đấu giá, ngân hàng chỉ có vai trò thông báo về việc tổ chức đấu giá khối tài sản thế chấp đó, chứ không phải là bên trực tiếp đứng ra bán.

Có rất nhiều nguyên nhân khiến việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu rất khó khăn, như yếu tố quy định pháp luật, tâm lý xã hội và hoạt động quản trị của ngân hàng. Nếu nhìn vào quá trình từ thế chấp đến xử lý, việc quản trị hoạt động tín dụng của từng ngân hàng đối với khoản nợ cụ thể sẽ bộc lộ những điểm ách tắc rất riêng, không hẳn do quy định pháp luật. Chẳng hạn, khi cho vay, do chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, nên có trường hợp pháp lý tài sản có vấn đề, nhưng vẫn được nhân viên ngân hàng bỏ qua.

Trong xử lý nợ xấu, một vướng mắc điển hình là vấn đề thu giữ tài sản. Cho dù ngân hàng đã kiện ra tòa và có bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án đã kê biên và đấu giá thành công, nhưng người trúng đấu giá vẫn không được bàn giao nhận tài sản, phải chờ thi hành án cưỡng chế người đang sử dụng giao cơ quan thi hành án.

“Đưa ra đấu giá, nhưng vẫn chưa thu giữ được tài sản, chưa trực tiếp quản lý, thì người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Mặt khác, hồ sơ pháp lý không đầy đủ, những vướng mắc pháp lý không được thể hiện, nên không thể lường trước khúc mắc về sau. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp ngại mua những tài sản này”, luật sư Phượng nói.

“Covid-19 đã khiến nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, tác động không nhỏ lên hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nên việc bỏ ra hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng trong thời điểm này đối với doanh nghiệp bất động sản là không dễ”.