Ngân hàng đang chịu rủi ro pháp lý

NHNN vừa có Công văn 8698 NHNN – PC cảnh báo về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi tắt là TCTD) cấp tín dụng cho khách hàng với biện pháp bảo đảm là nhận thế chấp quyền sử dụng đất. 

Ngân hàng chịu trận

Gần đây một số TCTD phản ánh về việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình, trong đó bao gồm cả sổ đỏ của tài sản bảo đảm đã được thế chấp cho khoản vay, do có vi phạm quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác.

“Việc hủy, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sử dụng trong quan hệ thế chấp tại TCTD, đã ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản đảm bảo của TCTD khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu”, NHNN nhấn mạnh.

Trên thực tế, việc bỗng dưng bị thu hồi sổ hồng, sổ đỏ không còn là chuyện hiếm ở Việt Nam. Việc Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội đã ra quyết định thu hồi hàng ngàn sổ đỏ đã cấp cho các hộ dân tại các dự án nhà ở Mường Thanh hồi giữa tháng 7 vừa qua là một ví dụ. Cũng đã xảy ra không ít trường hợp những sổ đỏ bị hủy hoặc thu hồi đang được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng, như vụ tòa án đã tuyên hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa VietinBank với Công ty Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp trùng hồi năm 2016.

Hay như trường hợp của bà Lan ngụ TP.Hồ Chí Minh đang gửi đơn kêu cứu vì bỗng dưng bị thu hồi sổ đỏ. Theo phản ánh của bà Lan, năm 2013 vợ chồng bà có mua lô đất hơn 1.800 m2. Đến năm 2015, UBND thị xã đã cấp sổ đỏ cho bà. Khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý, bà Lan đã thế chấp sổ đỏ này để vay vốn ngân hàng số tiền hơn 6 tỷ đồng để thanh toán toàn bộ tiền mua đất.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2018, bà Lan bất ngờ nhận được thông báo từ UBND xã về việc thu hồi sổ đỏ do chính cơ quan này cấp với lý do sổ đỏ cấp cho bà chưa đúng quy định của pháp luật, cụ thể là chưa đúng trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ…

Tuy chính quyền xã cho biết, nếu bà Lan bổ sung đầy đủ thành phần hồ sơ, UBND thị xã sẽ xem xét cấp lại theo quy định pháp luật về đất đai. Thế nhưng việc phải bổ sung các giấy tờ trên vừa tốn kém thời gian, chi phí, trong lúc đấy gia đình cần bán đất mà không thể bán được vì bị thu mất sổ đỏ. Lẽ đương nhiên, ngân hàng nơi bà Lan vay vốn cũng đối mặt với rủi ro nợ xấu rất lớn khi khoản vay có thế chấp bỗng chốc biến thành không có gì. Trong khi nếu bà Lan không bán được nhà vì không có sổ đỏ, khả năng trả nợ cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Sòng phẳng trách nhiệm

Công tác trong ngành Luật nhiều năm, LS. Trương Thanh Đức tỏ ra rất thông cảm cho các ngân hàng khi chia sẻ, những rủi ro pháp lý ngân hàng có thể gặp phải đến từ nhiều phía, từ pháp luật bất cập cho đến sai sót của các cơ quan chức năng và vi phạm của người thế chấp...

Cũng theo ông Đức, mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mở rộng, tất cả các trường hợp đều được công nhận hợp pháp, không bị vô hiệu nếu như đã giao dịch căn cứ vào sổ đỏ thật do cơ quan nhà nước cấp.

Tuy nhiên, điều này mới chỉ được hiểu là áp dụng để bảo vệ người thứ ba ngay tình trở thành chủ sở hữu thông qua giao dịch mua, nhận chuyển dịch quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, mà chưa áp dụng để bảo vệ bên nhận thế chấp trong trường hợp đang thế chấp tại ngân hàng (trừ trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý bằng việc chuyển quyền sở hữu cho người khác).

Để có thể hạn chế rủi ro cho ngân hàng, theo LS. Trương Thanh Đức cần phải nghiêm khắc thực thi quy định pháp luật. Nguyên tắc sòng phẳng ai sai người ấy chịu. “Vì người dân, ngân hàng dựa vào quy định đúng của Nhà nước họ thực hiện giao dịch hợp lệ thì họ phải được bảo vệ”, LS. Trương Thanh Đức nhấn mạnh và cho biết thêm, theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 đều quy định trách nhiệm bồi thường do người thi hành công vụ vi phạm là trách nhiệm thuộc về Nhà nước. Sau khi Nhà nước bồi thường thiệt hại thì người thi hành công vụ có trách nhiệm hoàn trả cho Nhà nước một khoản tiền tuỳ theo mức độ lỗi của họ.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, khi cơ quan chức năng đưa ra những quyết định sai khiến phải hủy, thu hồi… thì họ cũng phải xem xét trách nhiệm cá nhân hay tập thể nào làm sai để xử lý không thể đẩy hết trách nhiệm cho ngân hàng được. Bởi khi cho vay các TCTD đã thẩm định tài sản đảm bảo làm đúng quy trình.

Mặc dù vậy, để đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các TCTD nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro trong trường hợp này, NHNN yêu cầu các TCTD nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai có liên quan như Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014… để đánh giá đầy đủ rủi ro, kịp thời bổ sung hoàn thiện các quy định nội bộ về cấp tín dụng khách hàng. Đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định, NHNN yêu cầu các TCTD phải kịp thời phản ánh, hoặc có ý kiến với các cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Là người trong cuộc, Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng nhận thấy những cảnh báo của NHNN là cần thiết. “Dù hiện tại các ngân hàng đang thực hiện nghiêm túc việc này nhưng việc NHNN đưa cảnh báo để ngân hàng biết đường mà lo nhiều hơn”, ông Tùng bày tỏ và cho biết thêm, thời gian tới ngân hàng sẽ xem xét lại hệ thống mẫu biểu trong hồ sơ tín dụng nếu cần bổ sung điều khoản nào sẽ kịp thời bổ sung.

Ngoài ra, ngân hàng cũng hạn chế cho vay nhận thế chấp ở những khu vực BĐS tăng nóng, hoặc chưa phát triển nhiều, thanh khoản kém. Cách hạn chế rủi ro nữa của ngân hàng sẽ “làm giàu” hệ thống thông tin khách hàng qua nhiều kênh thông tin khác nhau, chủ động đa dạng cách tiếp cận thông tin.