Ngân hàng ‘đại hạ giá’ nhà phố cổ, biệt thự Ciputra Hà Nội… nhưng vẫn ế, vì sao?

Theo chuyên gia kinh tế, dù giảm giá hàng chục tỷ đồng nhưng bất động sản phát mại vẫn ế là bởi nhiều tài sản được định giá rất cao. Ngoài ra, cũng có phần do tâm tâm sợ "dớp” gán nợ của người Việt.

Loạt bất động sản “đại hạ giá”

Mới đây, Ngân hàng Agribank Chi nhánh Tràng An vừa tiếp tục thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là hai ngôi biệt thự tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội) thuộc sở hữu của ông Chu Văn An (sinh năm 1975).

Tổng giá khởi điểm của hai căn biệt thự gần 270 tỷ đồng, giảm gần 30 tỷ đồng so với tháng 8.

Cụ thể, tài sản thứ nhất là căn biệt thự số 29, lô Q-M3 với giá khởi điểm gần 185 tỷ đồng (chưa gồm VAT), tương đương 462 triệu đồng/m2. So với phiên đấu giá cách đây 1 tháng, mức khởi điểm của căn nhà này giảm 20 tỷ đồng.

Tài sản thứ hai là biệt thự số 8, dãy T6 khu đô thị Ciputra, diện tích đất 230m2. Giá khởi điểm gần 84 tỷ đồng, tương đương 365 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng hạ 9 tỷ đồng so với hồi tháng 8.

Ghi nhận trên thị trường, giá chuyển nhượng biệt thự, liền kề tại khu đô thị Ciputra phổ biến vào khoảng 250-350 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí.

Nhiều ngân hàng liên tục thanh lý tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản, khách sạn… song chật vật không dễ bán. Ảnh minh hoạ: Hồng Khanh

Tháng trước, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) thông báo rao bán nhiều sản phẩm bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court (256-258 Lý Thường Kiệt, quận 10, TPHCM). Trong đó có 10 căn penthouse và 9 căn hộ.

4 năm trước, Sacombank đã lần đầu đưa ra đấu giá số tài sản này. Trong đó, giá khởi điểm cho 19 căn hộ ở mức 3,2-9,8 tỷ đồng/căn. Sau 4 năm, giá rao bán của những căn hộ này giảm nhiều nhất là hơn 2 tỷ đồng.

Hay một ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước mới đây đã hạ giá một nửa căn nhà rộng 160m2 ở khu vực phố cổ Hà Nội, còn hơn 50 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Từ năm ngoái đến nay, nhiều ngân hàng liên tục thanh lý tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản, khách sạn với trị giá từ hàng chục đến hàng nghìn tỷ đồng, song chật vật không dễ bán.

Giảm giá sâu nhưng vẫn còn cao

Đánh giá về pháp lý của các bất động sản được ngân hàng phát mãi, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, khi ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm thì thường đủ pháp lý.

Đặt trường hợp về việc chủ sở hữu có thể đã thế chấp hoặc bán trong giao dịch khác thông qua giấy tờ viết tay, ông Đỉnh cho hay, trình tự nắm giữ tài sản của ngân hàng khá chặt chẽ từ việc ký hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng.

“Hợp đồng thế chấp sẽ được công chứng, chứng thực theo quy định và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng Ký quốc gia giao dịch bảo đảm (thuộc Bộ Tư Pháp). Giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ do ngân hàng giữ và được đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Kể từ thời điểm đó, hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ thể hiện rõ tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng nên các bên (gồm các văn phòng công chứng) đều nắm được thông tin ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản. Bởi vậy về nguyên tắc, văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng mua bán, Văn phòng đăng ký đất đai cũng từ chối đăng ký sang tên nếu chủ sở hữu tiếp tục đưa tài sản vào tham gia giao dịch.

Ngoài ra, Điều 297 Bộ luật dân sự quy định biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm, nếu chủ sở hữu cố tình bán tài sản thì ngân hàng nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản. Chỉ trừ khi cán bộ ngân hàng có nghiệp vụ quá yếu kém hoặc cố tình nhận tài sản bảo đảm không có giấy tờ thì mới có rủi ro”, ông Đỉnh phân tích.

Theo vị này, nhiều bất động sản bị ế là do cung cầu, thị hiếu của người mua.

Trao đổi với PV VietNamNet, chuyên gia kinh tế PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, bất động sản được ngân hàng rao bán chưa hấp dẫn người mua vì mức giá vẫn quá cao.

“Nhiều bất động sản phát mãi, thu hồi nợ được định giá ở thời kỳ bất động sản rất cao khi phê duyệt khoản vay. Dù có giảm giá sâu nhiều bất động sản vẫn cao so với mặt bằng chung của thị trường hiện nay nên cung - cầu thực chưa thể gặp nhau”, ông Thịnh nói.

Bên cạnh đó, theo ông Thịnh, các bất động sản này thường có giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ nên cũng “kén” người mua, khách hàng phải có nguồn tài chính mạnh. Trong khi đó, nhà đất ngân hàng phát mại là nhà đất bị siết nợ, tâm lý người Việt vẫn e dè vì sợ “dớp” nhà gán nợ nên cũng không dễ để tìm được người mua.

Chuyên gia cho rằng, khi mua các bất động sản phát mãi người mua cần lưu ý định giá lại bất động sản, nắm được lý do bị phát mại. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra. Khi mua các khu resort, khách sạn, nhà đầu tư cần chú ý đến hạn thuê đất. Nếu giá bán giảm sâu nhưng thời hạn thuê còn ngắn cũng rất khó bán.