Nếu không có nguồn thu mới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ duy trì hoạt động được bao lâu?

Theo báo cáo “Triển vọng ngành quý 2/2020” của CTCK Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), thì đối với lĩnh vực bất động sản, CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) và Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) là top 3 doanh nghiệp có thời gian duy trì hoạt động cao nhất trong giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 nếu không có nguồn thu mới từ bán hàng.

Kịch bản nào cho doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020?

Theo BSC, ngành bất động sản phải hứng chịu các tác động gián tiếp của dịch bệnh Covid-19 lên quá trình triển khai dự án, mở bán. Qua đó, ít nhiều có ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư và sụt giảm trong ghi nhận lợi nhuận; tâm lý mua bán của người mua nhà cũng sẽ thận trọng hơn, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy có xu hướng giảm. BSC đã đưa ra 2 kịch bản để dự đoán tăng trưởng của nhóm BĐS trong năm 2020:

Kịch bản thứ nhất là dịch bệnh Covid-19 sẽ được kiểm soát vào quý 2/2020 và hoạt động kinh doanh mở bán các dự án sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2020. Theo đó, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản lần lượt tăng 55% và 11% so với năm 2019.

Kịch bản thứ hai dành cho trường hợp xấu nhất, dịch bệnh Covid-19 sẽ kiểm soát cuối năm 2020 và mức độ ảnh hưởng xấu nhất của các doanh nghiệp khi một số doanh nghiệp không thể ghi nhận các sản phẩm đất nền và việc bán buôn, chuyển nhượng dự án bị chậm lại. Theo đó, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản ước tính lần lượt tăng 25% và - 10.6% so với năm 2019.

47 tháng là thời gian chịu được “stress” cao nhất của ngành bất động sản

Trong bối cảnh được đưa ra, BSC giả định doanh nghiệp không có doanh thu và dòng tiền được tạo ra nhưng vẫn phải trả lương cho người lao động (chi phí hoạt động), chi phí lãi vay và một số khoản phải trả (nếu có) trong năm nay, đồng thời nợ ngắn hạn được cơ cấu giãn nợ. Với vị thế tiền mặt và tương đương tiền, số dư tiền trung bình ngành bất động sản đủ sức duy trì hoạt động khoảng 11.1 tháng.

Số liệu từ BSC cho thấy, 6 doanh nghiệp có thời gian duy trì hoạt động cao hơn trung bình ngành gồm Nam Long (NLG) 47 tháng, Phát Đạt (PDR) gần 22 tháng, Tổng công ty DIC (DIG) 19 tháng, Novaland (NVL), Khang Điền (KDH) cùng 17 tháng và Văn Phú Invest (VPI) 13.6 tháng. Trong đó, Nam Long có thời gian duy trì hoạt động cao nhất, gấp hơn 4 lần trung bình ngành và gấp 94 lần doanh nghiệp thấp nhất.

Đi liền với số dư tiền đảm bảo hoạt động thời gian dài, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của của các doanh nghiệp bất động sản cũng được xét đến. Công thức tính thời gian duy trì hoạt động của BSC cho thấy vai trò của tiền và các khoản tương đương tiền, bên cạnh việc sử dụng hợp lý các loại chi phí và cân đối nợ vay. Trung bình ngành bất động sản ở mức 61% , trong đó 4 công ty đạt tỉ lệ thấp dưới 20% gồm NLG 14%, QCG 11%, KDH 10% và LDG 8%.

Thống kê nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, tại thời điểm cuối năm 2019, tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền lớn nhất trong tổng tài sản thuộc về các doanh nghiệp: NLG với 18.24%, tương đương 1,967 tỷ đồng, DPG 14.02% tương đương 713 tỷ đồng, DIG 10.03% tương đương 819 tỷ đồng.

Ở thời điểm hiện nay, lượng tiền mặt này rõ ràng có thể giúp các doanh nghiệp duy trì được hoạt động cần thiết trong giả định xấu nhất của thị trường là Covid-19 kéo dài, vượt qua được giai đoạn “stress” cao nhất của thị trường khi không có doanh thu và dòng tiền. Đồng thời trong điều kiện môi trường lãi suất biến động, sở hữu tiền mặt dồi dào có thể giúp các công ty chủ động được nguồn vốn mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mà hạn chế đi vay, phụ thuộc vào nguồn tín dụng bên ngoài để chờ nền kinh tế phục hồi. Đối với Nam Long, doanh nghiệp hiện đang được đánh giá có mức độ chịu "stress" thị trường tốt nhất ngành thì việc hợp tác với các đối tác nước ngoài để đầu tư phát triển dự án thay vì đi vay đã giúp Nam Long rất nhiều trong giai đoạn này.