16/02/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Nên giữ tiền nhàn rỗi hay đầu tư bất động sản trong năm Thìn?

Nhiều người nắm tiền tươi băn khoăn năm Giáp Thìn nên giữ tiền hay đầu tư bất động sản? Nếu có sẵn tiền nhàn rỗi, trước quý 3/ 2024 tôi sẽ đầu tư vào nhà phố nếu có giá thấp hơn 10% - 15% so với thời điểm cuối năm 2021, đặc biệt là các tài sản có khả năng khai thác cho thuê tạo ra dòng tiền trên chính nó ít nhất 4% một năm. Lý do là để tận dụng các thuận lợi có sẵn:

- Các chủ nhà kẹt tiền đã phải bán với giá ở thời điểm cách đây 3-4 năm. Điều chưa từng xảy ra từ 2013 đến giờ.

- Nguồn cung thứ cấp đang rất tốt, người bán nhiều hơn người mua nên lợi thế đang nằm trong tay người mua. Ngoài lợi thế về đàm phán giá không phải bàn cãi, bình thường nếu bạn thích một căn nhà nào đó, nếu chủ nhà không có ý định bán tài sản và đang không rao bán, bạn cũng không thể chạy vào hỏi mua.

- Lãi suất tiết kiệm quá thấp, dưới cả trượt giá của lạm phát, giả sử dù muốn giữ tiền thì thực tế là đang bị mất tiền. Trong khi đó lãi suất cho vay lại đang rất tốt, cố định 2-3 năm dưới 10% một năm. Đến thời điểm 202 -2027, khi hết thời gian lãi khuyến mãi cố định thì thị trường cũng đã tốt. Đương nhiên trong giai đoạn khó khăn chung hiện tại thì ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn, tăng thêm hệ số phòng ngừa rủi ro.

- Với bất động sản dự án, nhiều chương trình chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư để đẩy mạnh việc ra hàng, hút dòng tiền về.

- Một điểm đáng chú ý là với các luật mới được áp dụng từ 2025, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng. Theo các luật mới, bảng giá đất hàng năm sẽ tiệm cận với giá thị trường. Điều này mang lại sự công bằng cho người sở hữu đất, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, nhưng cũng đẩy giá đất đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

Đó là chưa kể những miếng đất chưa được cấp sổ, nguồn vốn giá rẻ trước đây của doanh nghiệp, sẽ được hợp pháp hóa khi luật có hiệu lực. Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp cũng sẽ tăng lên nếu sức mạnh tài chính không đủ khi phải bù lại bằng cách kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu...

Những điểm trên sẽ làm giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên, kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng "ké" theo. Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá bất động sản từ 2025.

Khi hai mục tiêu đầu trong giai đoạn này không phù hợp do các bất động sản đều đang giảm giá và kém thanh khoản, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên.

Đất nông nghiệp ở xa có thể khai thác trồng trọt chăn nuôi thì chỉ phù hợp nông dân địa phương hoặc số ít những nhà đầu tư đủ khả năng làm nông nghiệp quy mô lớn, không dành cho đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, nên chỉ có chung cư và nhà phố trong dân sẽ đáp ứng tốt nhất cho mục tiêu "sử dụng cuối".

Để có thể phục vụ được ngay "nhu cầu sử dụng cuối" thì chung cư mới mở bán hay đang triển khai chưa đáp ứng được, đặc biệt các rủi ro về pháp lý mấy năm gần đây với các dự hình thành tương lai làm nguồn cung không nhiều. Trong khi đó, chung cư đã bàn giao đưa vào sử dụng về lâu dài khả năng tăng giá có thể không tốt bằng nhà phố trong cùng khu vực và mức độ phát triển hạ tầng, dân cư.

Do đó, để đáp ứng cùng lúc 5 nhu cầu : An toàn pháp lý chủ quyền cầm chắc trong tay, có thể "sử dụng ngay", dễ thanh khoản, tiện thăm thú khi cần, và đạt mức tăng giá "chấp nhận được" trong dài hạn, tôi sẽ chọn nhà phố trong dân có khả năng khai thác cho thuê.

Với nhà đầu tư có "tiền tươi" giai đoạn này, có thể kể đến những điều cần thận trọng, nếu đầu tư bất động sản năm 2024 như sau:

- Với nhà dự án hình thành tương lai đang triển khai thì cần chú ý thật kỹ năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Vì đây là thời điểm rất nhạy cảm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư nếu không ổn người mua sẽ dễ mất vốn.

Đặc biệt trong năm nay nhiều chủ đầu tư vẫn phải vừa gồng gánh để tiếp tục phát triển dự án, vừa xử lý những tồn đọng trước đây như vướng mắc pháp lý, tiền đã huy động của khách hàng, nợ vay cũ, trái phiếu đến hạn...

- Với nhà dự án đã bàn giao vào ở, nên chầm chậm tìm hiểu kỹ về giá bán từ nhiều nguồn. Vì đây là thời điểm người bán tranh nhau giảm giá, nên đôi khi kỹ lại, chậm lại một bước có thể tiết kiệm được kha khá tiền.

Ngoài ra, vì không phải gấp nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí xem có phù hợp với mình không, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào.

- Nhà trong dân cũng tương tự nhà dự án đã bàn giao, nhờ không bị áp lực thời gian sợ người khác tranh mua, nên tìm hiểu thật kỹ về giá nhà từ nhiều nguồn, pháp lý căn nhà (quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng,...) cũng như môi trường sống, dân trí ở khu vực đó.

- Xác định căn nhà như một tài sản chống trượt giá, tích lũy lâu dài, khó có thể tăng giá đột biến trong ngắn hạn 1-2 năm như trước đây, thậm chí có thể sẽ bị giảm giá thêm ở một số khu vực trong một số thời điểm nhất định.

- Nếu mua tài sản thì xác định phải giữ lâu dài, không dễ có thanh khoản ngắn hạn như trước đây.

- Lãi vay xuống thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay.

Do đó, nếu có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để mua nhà, cần chuẩn bị hồ sơ thật kỹ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong mới biết không đủ điều kiện vay số tiền như mong muốn.

- Khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.

- Một điểm cũng đáng chú ý khi đầu tư bất động sản sắp tới là hiện đã có những ý kiến về việc đánh thuế cho bất động sản thứ hai trở lên. Tuy luật đất đai vừa thông qua chưa đưa vào điều này, nhưng nghị quyết 18 năm 2022 của Trung ương đã nêu rõ nhiệm vụ là đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đang đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Các chính sách về thuế bất động sản đều có thể điều chỉnh bổ sung thêm khi cần.

Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nên cân nhắc các sản phẩm có giá trị sử dụng cuối để khai thác tạo dòng tiền như cho thuê, làm địa điểm sản xuất kinh doanh, buôn bán... để bù lại một phần thuế tài sản (nếu có), cũng như tăng tính thanh khoản sau này nếu luật thuế bất động sản được áp dụng.

Lê Quốc Kiên