Mỹ lo ngại nguy cơ bong bóng nhà đất

Các chuyên gia cho rằng thị trường nhà đất Mỹ đang phát triển quá nóng, không bền vững và dễ hình thành bong bóng như năm 2008.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), giá nhà trung bình tại đây chỉ ở mức 278.200 USD vào tháng 8 năm 2019, nhưng đã vọt lên 407.100 USD vào tháng 8 năm 2023.

“Đây là bong bóng bất động sản, bởi thị trường đang chứng kiến sự mất cân bằng cung cầu điển hình”, bà Sheila Bair, cựu Chủ tịch Tổ chức Bảo hiểm tiền gởi Liên bang Mỹ cho biết.

Bà Bair đã tại nhiệm khi bong bóng nhà đất tại Mỹ vỡ tung vào giữa những năm 2000, gần như đánh sập toàn bộ hệ thống tài chính của nước này. Bà cho biết giá nhà đang “bùng nổ” sau nhiều năm lãi suất thế chấp chạm đáy.

Bong bóng nhà ở sẽ hình thành khi giá tăng đến mức không bền vững. Điều này có thể là do hành vi mua đầu cơ, như trường hợp trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ khi những người mua nhà không thể thanh toán khoản vay hàng tháng. Bong bóng đã vỡ khi giá nhà giảm và nhiều người vay khoản tiền nhiều hơn giá trị thực của căn nhà.

Bong bóng cũng có thể hình thành bởi sự hưng phấn phi lý của người mua, thúc đẩy giá cả tăng cao và lại kích thích trở lại hành vi mua sắm điên cuồng.

Mặc dù bà Bair cho biết giá nhà cần phải điều chỉnh giảm xuống, nhưng không tin rằng điều này sẽ sớm xảy ra vì thị trường vẫn thiếu nguồn cung.

Theo NAR, tính đến cuối tháng 8 vừa qua, chỉ có 1,1 triệu căn nhà tồn kho, giảm 14,1% so với năm trước.

“Hãy để bong bóng xẹp xuống”

Tác động kép của giá nhà tăng cao và chi phí vay cao đã khiến nhiều người Mỹ gặp khó khăn trong việc mua nhà. Bất chấp lãi suất thế chấp tăng lên mức trung bình 7,49%, một số thành phố vẫn đang chứng kiến giá nhà tăng nhanh chóng.

Theo Realtor.com, trong năm qua, giá nhà trung bình đã tăng 23,8% ở Los Angeles, 18,2% ở San Diego, 15% ở Richmond và 14,6% ở Cincinnati.

“Để bong bóng đó xẹp xuống một chút có lẽ là điều tốt”, bà Bair nói. “Những người đã sở hữu nhà không muốn nghe điều này, nhưng những người muốn sở hữu nhà thì hy vọng giá cả sẽ giảm.”

Tuy nhiên, bà Bair không cho rằng vụ nổ bong bóng nhà ở giữa những năm 2000, vốn tạo tiền đề cho cuộc Đại suy thoái, sẽ lặp lại ở thời điểm hiện tại. Điều này một phần là do chủ nhà ngày nay có nhiều vốn sở hữu hơn so với trước đây. Theo CoreLogic, chỉ có 1,1 triệu ngôi nhà, tương đương 2% tổng số tài sản thế chấp, có khoản nợ thế chấp nhiều hơn giá trị căn nhà vào tháng 09/2023. Con số này nhỏ hơn rất nhiều so với 26% trong quý 4/2009 khi diễn ra cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn.

Ngoài ra, các tiêu chuẩn cho vay thế chấp hiện nay khắt khe hơn đáng kể, có nghĩa là ngày càng ít người vay vượt quá khả năng chi trả của họ.

Bà Bair nói: “Tôi thấy ngày nay thị trường nhà đất ít sự đầu cơ hơn”.

Giá nhà “cao chóng mặt”

Nhà đầu tư huyền thoại Jeremy Grantham chia sẻ mối lo ngại của bà Bair về bong bóng nhà đất. Ông đã cảnh báo về sự sụt giảm giá nhà trên toàn thế giới.

“Bong bóng bất động sản là tình trạng trên toàn cầu. Giá nhà có thể sẽ giảm tới 30%”, ông nói.

Tuy nhiên, những người khác ở Phố Wall lại tự tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng.

Bất chấp lãi suất thế chấp cao, Goldman Sachs kỳ vọng giá nhà ở Mỹ sẽ tăng 1,8% trong năm nay và sau đó tăng lên 3,5% vào năm 2024. Tương tự, CoreLogic dự báo giá nhà sẽ tăng 4,3% từ tháng 6 năm 2023 đến tháng 6 năm 2024.

Mặc dù UBS thừa nhận giá nhà đã tăng vọt lên “độ cao chóng mặt” trong những năm gần đây, nhưng ngân hàng này chỉ nhận thấy hai thành phố trên thế giới có nguy cơ rơi vào tình trạng bong bóng: Zurich và Tokyo. Con số này giảm so với 9 thành phố một năm trước.

Miami, Los Angeles, Toronto và Vancouver nằm trong số những thành phố mà UBS cho biết đang nằm trong vùng “được định giá quá cao”.

Thiếu nguồn cung nhà ở

Các chuyên gia cho rằng việc giá nhà không bị ảnh hưởng mạnh từ lãi suất tăng là “bất thường”. Tuy nhiên, người mua không nên kỳ vọng giá nhà sẽ giảm nhanh và trong dài hạn, vì nguồn cung nhà ở đang thiếu trầm trọng.

Mặc dù giá nhà có thể giảm tạm thời nhưng mức dao động từ 10% đến 15% “không thể xảy ra trong thị trường có nguồn cung eo hẹp này”.

Tại các thành phố lớn của Mỹ cũng như trên toàn cầu, bất động sản dường như đang là sân chơi dành riêng cho những người giàu có.

Ở nhiều góc độ, thị trường nhà đất ngày nay hoàn toàn trái ngược với thị trường trước cuộc Đại suy thoái. Vào thời điểm đó, việc cho vay thế chấp liều lĩnh đã tạo ra nhu cầu mạnh mẽ một cách giả tạo. Cuối cùng, thị trường sụp đổ và thừa quá nhiều ngôi nhà không thể bán được. Còn hiện nay, sự mất cân bằng lại là do cầu quá nhiều nhưng cung không đủ.

NAR đã ước tính nguồn cung nhà ở tại Mỹ về cơ bản cần tăng gấp đôi để giá nhà về mức hợp túi tiền với người dân.

“Tình trạng này đang tạo ra sự bất bình đẳng xã hội. Cách duy nhất để giải quyết là chúng ta phải tạo ra thêm nguồn cung”, một chuyên gia nói.