Muôn nẻo nhà đất

Dạo gần đây trên mạng hay rao bán nhà, bán đất "ngộp". Từ trước đến giờ chỉ nghe "tôm ngộp" chứ ai lại "người ngộp" bao giờ đâu. Tôi cũng tò mò hỏi thử, xem "ngộp" như thế nào. Hóa ra 99% là lừa, chả có ai "ngộp" hay bán tháo cả. Giá vẫn giữ ở mức chung của thị trường. Còn nếu có giá rẻ, thì pháp lý linh tinh hoặc xa mút chỉ đường tàu.

Nói đến mua nhà đất thì vô cùng phức tạp, nhiều phân khúc, nhiều chiêu trò. Với một đất nước thuần nông như Việt Nam, "con trâu làm đầu cơ nghiệp", đất luôn có một giá trị to lớn cả về tinh thần và vật chất. Nếu ở các nước tiến bộ khác, đa phần người dân sống trong các căn hộ chung cư cao tầng, thì dân Việt lại ham muốn có "mảnh đất cắm dùi". Họ sẵn sàng "ăn mắm" để dành dụm mua cho được một miếng đất, chết thì để lại cho con cháu sau này. Chính vì thế, đất nền luôn là phân khúc "sốt" nhất. Khái niệm "đất trung tâm" bây giờ thay đổi rất nhiều. Nếu lấy chợ Bến Thành là tâm, thì cứ cách 15 cây là được gọi là "ngon", là gần rồi.

Phía Đông thì có quận 2 đã "bỏng tay", giá khoảng 80-200 triệu/m. Còn Thủ Đức đa phần dân cư cũ, qui hoạch nhôm nhoam, giá cũng không rẻ. Quận 9 khu Phước Long A, B, giá cũng 50-70 triệu/m. Xa hơn một chút khu Phú Hữu còn rẻ, tầm 40 triệu / m, nhưng miếng lớn. Khu của HUD, quanh chợ Long Trường giá cũng 35 triệu/m. Tiếp đến Nguyễn Xiển, qua cầu sang Vin, xa gần 30 cây, mà giá cũng trên trời. Khu Nam thì PMH khỏi nói, những khu như Him Lam, Mũi đèn đỏ, ADC, Trung Sơn, giá khoảng 70-100 triệu/m. Sang bên Nhà Bè thì dự án GS, Nine South, Lavila, giá bây giờ cũng 80 triệu/m. Do định hướng phát triển về hướng Đông và Nam, nên khu Tây Bắc không được chuộng. Nhưng bây giờ đất các quận 12, Củ Chi, Hóc Môn, hay phía Tây q8, Võ Văn Kiệt, cũng không còn rẻ nữa.

Đến phân khúc nhà phố thì cơ bản phân ra hai loại: nhà khu dân cư cũ và nhà dự án. Ở trong phố các quận cũ, thì đa phần là nhà dân lịch sử để lại, qui hoạch không đồng bộ. Giá thì chỉ dành cho dân giàu, khoảng 200 triệu - 1 tỷ/m mặt tiền, 80-150 triệu/m trong hẻm. Nhà dự án thì ở khu mới, tập trung vào các quận 2, 9, 7, Nhà bè. Có thể kể đến các khu của Khang điền, Phú long, Park riverside, Cát lái, Tiến Phát hay Vinhome. Hầu hết đều xây theo mẫu nhà hoàn thiện bên ngoài, thô bên trong. Giá một căn rẻ nhất cũng 5 tỷ.

Lại nói đến phân khúc căn hộ. Những loại hạng sang như The Marq, Saigon Pavillon, Leman Luxury, Grand Central, The Manhattan, Metropole Thủ Thiêm, The Rever, Sala, Vinhome Bason, đều có giá trên 100 triệu/m. Thậm chí loại siêu sang như Alpha Hill, Serenity, còn có giá 300 triệu/m. Loại trung bình thì nổi bật là của PMH, Novaland, giá khoảng 50 triệu giao thô. Loại bình dân thì đủ các thành phần như Đức Khải, TTC, giá cũng 30-35 triệu/m. Ưu điểm sống tại căn hộ là an toàn, thoáng mát, nhưng khá chật chội và có thể bị ảnh hưởng bởi dân trí xung quanh.

Hết nạc vạc đến xương, quĩ đất tại thành phố cạn dần, pháp lý gây khó dễ, một số DN nhảy sang các thành phố xung quanh. Có thể kể đến Aqua city của Nova, Nam Long với Long an, Nhơn Trạch thì nhiều, nhưng không rõ ràng. Ngay cả Bình dương với "thành phố ma" cũng đã bắt đầu có những dự án khởi động lại.

Dân tài chính, chứng khoán hay căn cứ vào các chỉ số, tin tức vĩ mô, để quyết định đầu tư. Trong kỷ nguyên "bơm tiền", lãi suất rõ ràng sẽ đi xuống. BĐS chắc chắn sẽ hưởng lợi từ việc cho vay dễ, giá thấp. Tuy nhiên, dịch bệnh kéo dài, làm ảnh hưởng đến việc cho thuê nhà. Yếu tố cash flow return sẽ khó khăn. Cho nên không nên dùng Margin (đòn bẩy tài chính) trong đầu tư BĐS lúc này.

Khách quan mà nói, khả năng BĐS "sập" là rất khó. Tìm dân "ngộp" là không thể, hoặc có ngộp, cũng ráng gồng. Bỏ qua yếu tố tâm lý thích nhà đất của dân Việt, tiềm năng phát triển BĐS tại Sài gòn vẫn còn khá cao. Hạ tầng giao thông phát triển, tiền bơm mạnh, giá vẫn sẽ tăng. Nếu lựa chọn kênh đầu tư, tôi sẽ nói không với vàng, TP, nhưng tôi sẽ chọn CK và BĐS. Dù chọn đầu tư vào đâu, nhưng việc quản trị vốn là rất quan trọng. Trong khi tôi khuyên nên dùng Margin cao trong CK giai đoạn hiện nay, thì tuyệt đối không nên dùng đòn bẩy để mua nhà đất. Kiên nhẫn, kỷ luật, chắc chắn sẽ mang lại thành công trong đầu tư.