Muốn mua nhà thành phố thì phải làm sao?

Với mình, để mua nhà thì phải xác định là tiết kiệm trong 35 năm. Đi làm từ lúc ra trường 22t đến khi nghỉ hưu 62t thì coi như là 40 năm, thì dành ra 35 năm để tiết kiệm mua nhà là ổn. Tính vậy cho nó chắc. Chứ ví dụ chỉ cần tiết kiệm 20 năm mà mua được nhà thì chắc ai cũng có 2 căn mất.

Nếu dành ra 35 năm để mua nhà, thì 10 năm đầu sẽ là tích luỹ để cho đạt được 30% giá trị căn nhà. Sau đó vay ngân hàng 70% và trả trong vòng 25 năm tiếp theo. Đương nhiên đây là mức chuẩn, nếu thu nhập dưới này thì thôi, còn thu nhập trên mức này thì thời gian có thể ngắn hơn.

Thế thì khi quyết định sẽ dành tiền mua nhà, thì lại phải đoán xem 10 năm tới cái nhà mình định mua giá nó sẽ tầm bao nhiêu. Thì đã tính mức thấp nhất thì chúng ta tính mức thấp nhất luôn. Trước khi tính toán thì lược lại lịch sử chút, lịch sử dựa trên kinh nghiệm cá nhân.

Năm 2013, để mua được căn Ehome của Nam Long thì cần tầm 600tr. Năm 2016 thì căn Flora Anh Đào tầm 1ty, năm 2024 thì Flora Anh Đào tầm 2ty. Mình là mình đoán năm 2034 thì căn Flora Anh Đào tầm 3.5ty - 4.0ty. Hiện tại cho thuê được 7tr, và tính cứ 2 năm tiền thuê tăng 10% thì sau 10 năm, nếu bán được 3.5ty thì IRR đạt 9.9%, còn bán được 4ty thì IRR đạt 11.1%, còn lỡ bán được có 3ty thì IRR đạt 8.5%. Nhìn chung sau 10 năm giá bán được là 3-4ty thì cũng tốt. Để ví dụ thì trong bài tính này chúng ta đoán năm 2024 thì giá của chung cư này khoảng 3.5ty.

Với 3.5ty thì cần trước 1.050tr, như vậy tính trung bình trong 10 năm thì mỗi tháng phải tích luỹ được 8.75tr. Nếu tính sinh viên mới ra trường hiện nay khoảng 7tr thì cần tiết kiệm nhiều hơn lương tháng. Còn bình thường thì thu nhập trung bình phải tầm 17tr/tháng mới ổn.

Sinh viên mới ra trường, lương 7tr mỗi tháng, tự nhiên nghĩ đến việc cần 35 năm đi làm mới mua được căn nhà rẻ nhất, mà muốn mua được căn nhà rẻ nhất thì 10 năm đầu phải tiết kiệm được 8.75tr/tháng. Nghe xong thấy "khủng" và gần như mất hết động lực. Nhưng đừng lo, quá khứ các anh các chị cũng thế thôi. Năm 2017 mình ra trường, lương 2.4tr/tháng, năm 2016 căn rẻ nhất là 1ty, nếu hồi 2007 mà nghĩ đến việc 2017 phải mua nhà 1ty thì cũng phải tiết kiệm 2.5tr/tháng, cao hơn thu nhập thôi.

Đến năm 2034, lúc đó giả sử bạn đã có 1.050tr rồi, thì vay tiếp 2.450tr nữa trong 25 năm, vay chừng này tiền thì trả gốc hàng tháng là 8.17tr, trả lãi hàng tháng là 20.42tr (tính lãi suất vay là 10%), tổng công là 28.59tr. Để vay được số tiền đó thì thu nhập khoảng 45tr/tháng đổ lên.

Tài sản này sẽ cho thu nhập khoảng 10.5tr/tháng từ tiền thuê, nó bằng khoảng 1/2 tiền lãi. Như thế để có cái nhà thì mỗi tháng bạn tốn 10tr tiền gọi là chi phí phải trả cho ngân hàng để có được cái nhà. Vì trong 28.59tr phải trả ngân hàng kia, thì 8.1tr coi như là tiền bỏ ống heo, 10.5tr là tiền thu nhập sinh ra từ tài sản này, còn lại 10tr là khoản lỗ.

Ngoài ra, nếu bạn không mua nhà, 1.050tr tiết kiệm của bạn có thể sinh ra 3.5tr nếu gửi ngân hàng dài hạn với lãi suất 4%/năm. Tóm lại lúc đó, giả sử lương bạn ở mức tối thiểu 35tr/tháng thì bạn có 2 lựa chọn.

1_ Mua nhà. Bạn có căn nhà, hàng tháng có tổng thu nhập khoảng 45tr (gồm 35tr tiền lương, 10.5tr tiền thuê nhà), Tổng tài sản 3.5ty, nợ 2.450tr, trả ngân hàng 28.6tr, còn lại 17tr chi tiêu.

2_ Không mua nhà. Hàng tháng có tổng thu nhập 38.5tr (gồm 35tr tiền lương và 3.5tr tiền lãi), tổng tài sản 1.050tr, không nợ, hàng tháng có 38.5tr chi tiêu. Nếu vẫn tiếp tục tiết kiệm 8.5tr mỗi tháng thì còn lại 30tr chi tiêu.

Mua nhà thì có tài sản nhưng cũng có áp lực, áp lực là tự nhiên mua cái nhà thì 1 tháng lỗ tầm 14tr, còn số này sẽ giảm dần. Nếu xét về yếu tố kinh tế, mức tăng già nhà bù được con số này thì lời, còn không bù được thì lỗ.

Bài tính đưa ra chỉ để kiểm tra khả năng mua nhà từ thu nhập. Mức thu nhập và tiết kiệm đó công nhận là quá sức một số nhóm người, nhưng vẫn có khả năng tiếp cận của một số nhóm người khác. Nó không hẳn là giấc mơ quá xa vời nếu dự báo như hiện tại.