Mua chung bất động sản có thực sự là đầu tư "siêu lợi nhuận”?

Thay vì phải bỏ nhiều tỷ đồng để mua nguyên cả một căn hộ, hoặc lô đất thì chỉ từ vài chục triệu đến 100 triệu đồng, khách hàng có thể làm chủ một phần sản phẩm bất động sản có giá trị đó.

Vốn đầu tư thấp, sinh lời cao

Trong lúc tiền gửi ngân hàng lãi suất thấp chưa từng có, các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán,… thì yêu cầu kỹ thuật cao và cũng khá mạo hiểm nên mới đây, một số doanh nghiệp đã tung ra mô hình đầu tư tài chính – bất động sản mới, đó là mua chung bất động sản.

Theo đó, thay vì phải bỏ nhiều tỷ đồng để mua nguyên cả một căn hộ, biệt thự thì chỉ từ vài chục triệu đến 100 triệu đồng, khách hàng có thể làm chủ một phần sản phẩm bất động sản có giá trị lên đến vài chục tỷ.

Mới đây, một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội đã đưa gói đầu tư chung cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Theo như lời mời chào, nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên ứng dụng và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền để đầu tư chỉ cần từ vài chục đến 100 triệu đồng hoặc nhiều hơn, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ, biệt thự hoặc một sản phẩm đất nền. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn.

Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư cho đơn vị chủ quản của ứng dụng, nhận gốc đầu tư và lợi nhuận tối thiểu lên tới 15%; phương án 2 là nhà đầu tư chọn biểu quyết trên để bán căn hộ ra ngoài, nhận về vốn gốc và lợi nhuận. Đại diện chủ đầu tư cho biết, hình thức đầu tư này đảm bảo cho nhà đầu tư luôn luôn có lãi trong bất kỳ trường hợp nào, với mức lợi nhuận tối thiểu là 14 – 15%/năm.

Một nền tảng khác cũng hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư chung bất động sản với số tiền từ 30 triệu đồng trở lên. Theo đó, nếu đơn vị này mua một căn hộ từ chủ đầu tư với giá 3 tỷ và chia làm 100 phần, mỗi phần trị giá 30 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và bán đi, sẽ chia lợi nhuận về cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ họ đã tham gia vào căn đó. Đơn vị này cũng quảng cáo mức sinh lời có thể lên tới trên 14%/năm.

Đặc biệt, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ, nhà đầu tư sẽ luôn có lợi nhuận bởi giá trị các sản phẩm bất động sản luôn tăng theo thời gian. Trong trường hợp ngược lại, khoản đầu tư sẽ được doanh nghiệp cam kết mua lại.

Cũng theo đơn vị này, giá căn hộ đầu tư trên app này sẽ được ưu tiên thấp hơn so với mức giá bán ra ngoài thị trường của chủ đầu tư. Điều này đảm bảo cho nhà đầu tư có lợi nhuận ngay từ ban đầu.

Mặc dù đưa ra nhiều cam kết về lợi nhuận, thậm chí có doanh nghiệp còn khẳng định nhà đầu tư luôn có lãi khi mua chung bất động sản, song thực tế, thị trường vẫn đang khá dè dặt với hình thức đầu tư mới này.

Thực chất là một hình thức huy động vốn

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, cho rằng các ứng dụng mua chung này gọi là "đầu tư bất động sản" nhưng thực chất không phải vì khách hàng không sở hữu đối với bất động sản đó.

“Về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp. Họ coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính để hút dòng tiền từ thị trường bên cạnh các kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu hay hợp đồng góp vốn với khách hàng.

Do số vốn đầu tư ban đầu thấp nên khác với các hình thức đầu tư bất động sản khác hướng tới những khách hàng dư giả về tài chính, kênh mua chung bất động sản này mở rộng đối tượng tiếp cận đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn. Đây có thể là những người dân nông thôn, thậm chí là các bạn sinh viên chưa có nhiều kinh nghiệm tham gia vào thị trường” – ông Minh phân tích.

Theo ông Minh, lợi ích của kênh huy động vốn này là các chủ đầu tư sẽ có được dòng vốn trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện tại, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư, đây là một loại hình đầu tư mới, chưa có trải nghiệm thực tế trên thị trường.

Cũng theo ông Minh, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận nên khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Trường hợp, nếu như các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán được quản lý bởi các sở giao dịch, công khai, minh bạch thông tin thì với các ứng dụng mua chung bất động sản này, mỗi doanh nghiệp lại phát triển một ứng dụng như kênh huy động vốn riêng của họ.

Do đó, yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư cá nhân yên tâm khi đổ tiền vào mua chung bất động sản chính là các doanh nghiệp tạo ra cuộc chơi. Đây phải là các doanh nghiệp lớn, có uy tín trên thị trường, thực hiện đúng các cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng bản chất mô hình này là quỹ tín thác BĐS. Tất cả đều bỏ tiền ra để kinh doanh BĐS, và lãi thì chia nhau, dựa vào niềm tin với nhau.

“Nếu được vận hành tốt, nó mang lại lợi nhuận tốt, đến siêu lợi nhuận. Theo 1 nghiên cứu của Bloomberg, lãi suất bình quân của mô hình này là 13.8%, là 1 mức cao và ổn định", ông Chung nói thêm.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này vẫn còn khá mới mẻ trên thị trường. Do đó, bên cạnh việc cần thiết phải có hành lang pháp lý cho mô hình này, các chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, đầu tư BĐS, nhất là trên các nền tảng công nghệ, nhà đầu tư rất cần lưu ý pháp lý của tài sản được mua chung. Ngoài ra, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án phải mạnh, nhằm đảm bảo doanh nghiệp có đủ khả năng chi trả lợi nhuận cố định hay lợi nhuận tối thiểu đúng lộ trình đã cam kết.