Một góc nhìn mới về phân loại bất động sản

Đối với bất động sản, trong bối cảnh cụ thể của Việt Nam, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm: (1) những dự án có nhu cầu thực sự; và (2) những dự án chỉ thuần túy đáp ứng nhu cầu đầu tư kiếm lời của một bộ phận nào đó.

Nhóm dự án thứ nhất, nếu được hoàn thành sẽ mang lại các giá trị sử dụng và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Tôi lấy ví dụ, tòa cao ốc Saigon One Tower ở góc đường Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng – Võ Văn Kiệt ở TPHCM, khi xây dựng hoàn thành là được sử dụng ngay.

Tuy nhiên, cao ốc này đã phải “đắp chiếu” cả chục năm mà không hoàn thành gây ra rất nhiều thiệt hại cho nền kinh tế. Chỉ tính giá trị gia tăng bằng suất sinh lợi yêu cầu của vốn đầu tư thì cũng đã cao hơn ngân sách năm 2022 mà cả tỉnh Bắc Kạn thu được (kế hoạch là 820 tỉ đồng).

Nhóm thứ hai là những dự án được vẽ ra, chủ dự án chỉ dành rất ít nguồn lực hoặc thậm chí không dành nguồn lực cho chúng và rất ít khả năng được xây dựng trong một tương lai gần.

Để dễ hiểu, tôi lấy ví dụ việc mua bán đất đai trên mặt trăng chẳng hạn. Ai cũng biết là khả năng xây dựng trên đó sẽ không xảy ra trong ít nhất là mấy chục năm nữa, nhưng thị trường vẫn hình thành và việc mua bán vẫn đang xảy ra và gần như không ảnh hưởng gì đến hòa bình thế giới cả. Phân lô bán nền trên giấy và dự án gần như không được xây dựng trong tương lai gần ở Việt Nam thuộc nhóm này.

Trên thực tế, hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản phần lớn tập trung vào nhóm thứ nhất. Rất nhiều các bất động sản, các khu đô thị với chất lượng cao làm thay đổi chất lượng cuộc sống của nhiều người và giá trị xã hội đang được tạo ra.

Đây là bức tranh thực của ngành bất động sản hiện nay. Nói một cách khác, gần như tất cả các hoạt động của loài người (trừ những lúc di chuyển) đều ở bên trên hoặc bên trong các bất động sản. Việc tạo ra các bất động sản hữu dụng là hết sức quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia.

Điều nghịch lý của cuộc sống là những vấn đề không hay, không lành mạnh thường chi phối góc nhìn của số đông hơn. Con sâu làm rầu nồi canh hay luật số bé (một sự kiện chỉ phản ảnh một phần rất nhỏ của vấn đề nhưng được khái quát hóa và đánh đồng) lại có tác động tâm lý số đông rất lớn. Phân lô bán nền và đầu cơ trục lợi đã bị khái quát hóa và được xem là hình ảnh của ngành bất động sản. Điều này không phải bản chất của ngành bất động sản.

Trên thực tế, nhu cầu đầu tư kiếm lời các dự án dạng này của một bộ phận người dân là có thực. Nó là một phần tất yếu trong nền kinh tế thị trường, không thể loại bỏ. Do vậy, đây không phải là đối tượng quá chú trọng của chính sách công. Việc cần làm, dưới góc độ nhà nước là để nhiều dự án nhóm thứ nhất được xây dựng và mang lại nhiều giá trị cho xã hội.