Một giấy đỏ có được thế chấp ở nhiều ngân hàng?

Một giấy đỏ có thể được thế chấp tại nhiều ngân hàng nếu đảm bảo hai điều kiện theo Điều 296 BLDS 2015.

Gửi câu hỏi về cho Báo, nhiều bạn đọc nêu thắc mắc một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là giấy đỏ) có thể được thế chấp ở nhiều ngân hàng?

ThS Lưu Minh Sang (giảng viên Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM) cho biết: Pháp luật hiện hành cho phép dùng 1 giấy đỏ để thế chấp tại nhiều ngân hàng nếu thỏa mãn hai điều kiện theo quy định của Điều 296 BLDS 2015. Cụ thể:

1. Giá trị giấy đỏ tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm tại các ngân hàng nhận thế chấp. Ví dụ, bạn có giấy đỏ được định giá là 10 tỉ đồng, bạn dùng giấy này làm tài sản thế chấp cho nghĩa vụ trả nợ khoản vay tại ngân hàng A và ngân hàng B thì giá trị hai khoản vay này phải nhỏ hơn 10 tỉ.

2. Không tồn tại bất kỳ thỏa thuận nào về việc hạn chế hoặc không cho phép dùng giấy đỏ đã thế chấp để tiếp tục thế chấp. Ví dụ, nếu trong hợp đồng thế chấp tại ngân hàng thứ nhất có điều khoản không cho phép người thế chấp tiếp tục dùng giấy đỏ thế chấp cho ngân hàng thứ hai thì sẽ không thỏa mãn điều kiện này.

Thạc sĩ Minh Sang cũng đưa ra một số lưu ý cho các bên liên quan khi thực hiện loại giao dịch thế chấp giấy đỏ ở nhiều ngân hàng. Cụ thể:

1. Trong giao dịch giấy đỏ được thế chấp ở nhiều ngân hàng, bên thế chấp phải thông báo cho ngân hàng nhận thế chấp sau biết về việc giấy đỏ của mình đang được dùng để thế chấp tại một ngân hàng khác.

2. Mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành.

3. Giao dịch thế chấp giấy đỏ thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định. Việc này vừa có ý nghĩa là điều kiện để giao dịch thế chấp có hiệu lực, vừa có ý nghĩa xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

4. Trường hợp phải xử lý giấy đỏ để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn tại một ngân hàng thì các nghĩa vụ khác tại các ngân hàng còn lại tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các ngân hàng nhận thế chấp đều được tham gia xử lý tài sản.

Ngân hàng nào đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu giữa các ngân hàng không có thỏa thuận khác.

Trường hợp các ngân hàng muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc yêu cầu người thế chấp dùng tài sản khác để xác lập một quan hệ thế chấp thay thế bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.