Mong muốn và thực tế trong đầu tư bất động sản

Vốn dĩ mong muốn của con người là không giới hạn, nhưng khả năng thực hiện trong thực tế thì luôn có giới hạn. Đây là điều bình thường không có gì đặc biệt, nhưng mà nhiều người đôi khi vẫn không nhận ra nó. Ví dụ:

Thực tế là phải "Có làm thì mới có ăn" nhưng trong mong muốn thì nhiều người vẫn muốn "Không có làm mà vẫn có ăn". Từ đó, thay vì bỏ tiền đi đầu tư kinh doanh cái gì đó, phải vất vả gầy dựng làm cả Chủ nhật thì người ta thích ném vào một ai đó hứa sẽ trả lãi cao mà không phải làm gì, hay ngày làm một ít việc thôi mà tiền nhiều.... Nếu suy nghĩ một chút sẽ thấy đó là những thứ vô lý, đánh vào mong muốn nhưng không thực tế. Tuy nhiên cũng không ít người dính vào cái đó để kết quả là "rút không kịp" thành ra bị lừa.

Còn nói riêng trong ngành BĐS. Chúng ta vừa mong bán được giá cao, mua được giá thấp, đầu tư x2, x3 trong thời gian ngắn, nhưng giá trung bình thì không được tăng. Đây là tổng thể triệt tiêu lẫn nhau, có cái này thì sẽ không có cái kia. Nghĩa là người bán mà bán được giá cao thì người mua làm sao mua được giá thấp, hay nếu mà nhà đầu tư ai cũng lời nhiều thì mặt bằng giá chung sao mà giữ được. Nhìn tổng thế nó sẽ là như thế, tuy nhiên ở góc nhìn hẹp thì chúng ta luôn mong muốn thứ có lợi bất chấp thực tế.

Trong khoảng 10 năm đổ lại đây, BĐS Việt Nam tăng phi mã, thiết lập nhiều mặt bằng giá mới, có những vùng tăng tận 100 lần, và đương nhiên nhờ BĐS tăng như thế nên cũng không ít người trở nên giàu có nhờ "trúng đất". Và quy luật, khi mà giá tăng cao, người có đất "trúng" thì người không có đất càng khó mua, đó là lẽ hết sức bình thường. Giá BĐS 10 năm qua như một con tàu cao tốc, ai nhảy lên được đoàn tàu thì đi xa được một khúc, còn ai không nhảy lên kịp thì bị bỏ lại phía sau.

Nhưng vài năm đổ lại đây, đoàn tàu này bắt đầu đi chậm lại, thậm chí đứng yên, đôi khi một vài đoàn tàu còn đi lùi. Người đang trên tàu sẽ sốt ruột vì tốc độ chậm lại, đôi khi âm, không chừng có nguy cơ lùi quá điểm họ lên tàu trước đó. Còn người chưa lên được tàu trong các chuyến trước thì kỳ vọng đoàn tàu sẽ lùi cho đến khi nó bắt kịp mình, trải thảm cho mình lên tàu thì thôi. Mong muốn này không sai, nhưng cũng phải cẩn thận vì nếu đoàn tàu bắt đầu tăng tốc trở lại thì lại không đuổi kịp nữa, lại than sao tàu chạy nhanh.

Ở Việt Nam, chưa hề có số liệu thống kê để cho thấy hiện tại người đang ở trên tàu nhiều hơn hay người chưa lên tàu nhiều hơn. Chúng ta vẫn chứ nghĩ, cứ mong sẽ có chuyến tàu vớt cho những người đi chậm nhất trong đoàn, hay nói cách khác là phải có nhà cho người có thu nhập thấp. Vậy thì đoàn tàu vớt đó nó là loại kém sang, tàu chợ... hay phải là tàu sang dạng 5 sao tương tự phải là BĐS ở các khu vực đẹp.

Hiện tại, theo cá nhân mình thì người đang ở trên tàu nhiều hơn người chưa lên tàu (nghĩa là người có BĐS nhiều hơn người không có), thế thì tàu chạy chậm lại hoặc đi lùi là mong muốn của ai? Của người đang ở trên tàu hay người chưa lên tàu? Hay mong muốn thực tế là tàu mình chưa lên thì nó phải chậm, còn lên rồi thì nó phải chạy nhanh, kiểu như mình chủ đoàn tàu, điều khiển được tốc độ của nó, muốn tăng tốc dừng lại hay đi lùi đều theo sự điều khiển của mình?

Sẽ có 3 kịch bản về tốc độ của đoàn tàu giá BĐS trong tương lai. Đó là chạy nhanh, chạy chậm (đứng yên) hoặc chạy lùi. Một số luật mới đang được thảo luận về định danh BĐS nhằm đánh thuế BĐS thứ 2 khiến cho một số người mong muốn rằng đoàn tàu này sẽ đi lùi. Một số chính sách NOXH nó giống như đoàn tàu vớt đón những người chưa lên tàu. Và đương nhiên người đang trên tàu lại mong muốn tốc độ tàu nhanh nữa, nhanh mãi. Chúng ta có thể thấy mong muốn của các đối tượng khác nhau là khác nhau dù đang hoạt động trên cùng một thị trường. Và vì mong muốn khác nhau này nó sẽ tác động qua lại khiến cho những dự báo đơn lẻ bị sai số.

Với cá nhân bình, trong tương lai tới đây bắt đầu có sự phân hoá về các loại sản phẩm BĐS. Sẽ có những loại tăng nhanh, những loại tăng chậm, và những loại giảm giá. Sự phân hoá này dẫn đến việc lựa chọn BĐS để mua, để đầu tư cần cân nhắc kỹ hơn, mua sai là chết chứ không có auto lời như 10 năm qua. Tuy nhiên, ở VN có bao nhiêu loại BĐS cũng lại không rõ ràng, trên một số trang web BĐS ở nước ngoài, các loại (Type) BĐS nó cụ thể lắm, chứ không như ở Việt Nam. Tuy nhiên, có thể trong thời gian tới chúng ta bắt đầu phải làm quen với các loại BĐS, và đặc điểm của từng loại, loại nào có đặc điểm gì, để khi mua còn biết.

P/S: Hình như hồi 2019, 2020 mình có viết một mớ các bài về phân loại các loại và đặc điểm tăng giá của các loại BĐS (Theo quan điểm cá nhân), mà không nhớ bỏ đâu mất rồi. ^^