Mở cửa thị trường bất động sản

Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi. Những quy định mới trong luật sửa đổi được đánh giá đã tháo gỡ cơ bản cho thị trường bất động sản (BĐS) vướng mắc lâu nay.

126 dự án vận hành trở lại

5 năm qua, với các ràng buộc của Luật Nhà ở, tại TPHCM có 126 dự án nhà ở bị tắc, vì vướng đất công xen cài. Đây là nguyên nhân cơ bản siết nguồn cung, dẫn đến giá BĐS leo thang mạnh.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi sẽ tháo gỡ các ách tắc trên. Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 cho phép xử lý các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất, cũng như các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và đất nông nghiệp.

Khoản 4, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Tiếp đó, một số điều khoản khác cũng được bổ sung và sửa đổi sẽ tháo gỡ hẳn các ràng buộc của Luật Nhà ở 2014. Đó là “chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng”; đặc biệt, chủ đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Như vậy, việc đấu giá, đấu thầu cũng như rào cản đất ở sẽ không tồn tại nữa!

Tinh giản thủ tục

Một bước tiến dài tiếp theo cho thị trường BĐS, đó là bỏ quy định doanh nghiệp phía Nam phải chạy ra Bộ Xây dựng để “xin” duyệt tầng cao, đồng thời gộp lại một số thủ tục.

Theo đó, Luật Xây dựng đã giảm bớt “bước thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở” của các công trình xây dựng trong dự án nhà ở. Công tác thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở được tích hợp khi thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Quy định mới này đã khắc phục bất cập của Luật Xây dựng 2014. Ông Nguyễn Xuân Châu, Giám đốc Công ty Việt Long, ví dụ trường hợp dự án nhà ở có công trình cấp 1 (trên 24 tầng), thì trước đây chủ đầu tư phải trình Cục Quản lý hoạt động xây dựng (thuộc Bộ Xây dựng) thẩm định cả 2 bước thiết kế (gồm bước thẩm định thiết kế cơ sở và bước thẩm định thiết kế kỹ thuật sau thiết kế cơ sở), rồi sau đó mới được sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định cho phép Cục Công tác phía Nam của Bộ Xây dựng được thực hiện công tác của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bao gồm “Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công theo phân cấp và theo quy định của pháp luật đối với công trình cấp 1 là nhà, hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng, hoặc chiều cao không quá 100m”. Như vậy, các chủ đầu tư có dự án nhà ở thuộc diện nêu trên tại địa bàn TPHCM, TP Cần Thơ và 17 tỉnh thuộc Đông Nam bộ, Tây Nam bộ không còn phải ra Bộ Xây dựng để thẩm định thiết kế như trước đây.

Các quy định sửa đổi tại khoản 4 Điều 29, khoản 1 Điều 75, khoản 3 Điều 75 của Luật Đầu tư sẽ có hiệu lực từ ngày 1-9-2020. HoREA đề nghị UBND TPHCM xem xét để ban hành “Quy trình thủ tục các bước đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở” để đảm bảo sự phù hợp theo định hướng của Luật Đầu tư vừa được Quốc hội thông qua.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, cũng kiến nghị: “Các nghị định, thông tư hướng dẫn phải chuẩn bị trước một bước, tránh tình trạng luật có hiệu lực rồi mới soạn thảo nghị định, thông tư, kéo dài thêm cả năm nữa luật mới đi vào cuộc sống. Đề nghị UBND TPHCM thành lập tổ chuẩn bị để tập trung nghiên cứu các vướng mắc cụ thể của từng doanh nghiệp, rồi đối chiếu với những điều khoản tháo gỡ của luật, sau đó soạn thảo các văn bản thực thi, khi luật có hiệu lực thì ban hành. Làm như vậy sẽ sớm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, kéo hoạt động kinh tế phát triển trở lại. Còn rề rà kéo dài ngày nào thì doanh nghiệp sống thoi thóp ngày đó, vì phải gồng trả lãi mà dự án thì đứng hình suốt 5 năm qua”.