MỚI

Tạo thiệp giáng sinh 2024

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Mặt bằng nhà phố 'ế khách', giá thuê vẫn neo ở mức 200-500 triệu đồng/tháng

Sự xuất hiện của loạt thương hiệu lớn giúp thị trường mặt bằng bán lẻ bớt ảm đạm, song chưa đủ sức để vực dậy phân khúc đang bị bao trùm bởi nhiều khó khăn, đặc biệt là kể từ sau làn sóng tháo chạy từng xảy ra vào đầu năm 2023 vì giá thuê quá đắt đỏ.

Những ngày đầu tháng 6/2024, ghi nhận của phóng viên VnBusiness tại loạt sàn thương mại chuyên nhà phố ở một số quận trung tâm TP.HCM cho thấy mặt bằng cho thuê vẫn để trống rất nhiều.

Cả năm vắng khách

Ông Phan Tùng Lâm, quản lý một sàn môi giới trên địa bàn quận 1, tiết lộ công ty ông đang vận hành hơn 10.000m2 mặt bằng sàn nhà phố cho thuê, nhưng kể từ cuối năm 2022 đến nay, tình trạng chung là khách thuê khá ít. Năm 2024, tình hình có cải thiện song không mấy khả quan.

"Tỷ lệ lấp đầy tăng từ 30% lên trên dưới 50%. Dù chúng tôi đã giảm giá từ 10-15%, thậm chí có mặt bằng giảm tới 30% nhưng đối tác vẫn chọn trả mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu là do sức mua yếu, các công ty cắt giảm quy mô, hoặc chuyển ra vùng ngoại ô để giảm chi phí", ông Lâm lý giải.

Kết quả khảo sát thực tế cũng cho thấy giá thuê đắt đỏ đang khiến không ít thương hiệu từ lớn đến nhỏ tìm đường "tháo chạy" khỏi khu vực trung tâm TP.HCM. Điển hình, hàng loạt mặt bằng trên “đất vàng” đang bỏ trống hai bên các trục đường Lê Lợi, Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi…

Mặt bằng nhà phố TP.HCM đối diện áp lực tỷ lệ lấp đầy thấp (Ảnh minh họa: NM)

Đơn cử, đường Đồng Khởi (quận 1) vừa qua tiếp tục vào danh sách những "con đường đắt nhất hành tinh", được nhiều thương hiệu lớn tận dụng để quảng bá nhưng hiện không ít nơi đóng cửa. Ghi nhận vào thượng tuần tháng 12, một dãy bốn mặt bằng liền kề tại đây cùng "cửa đóng then cài". Theo nhiều người dân xung quanh, những mặt bằng này đã lâu không hoạt động.

Hay như tại khu vực Bình Thạnh, trên những tuyến phố trung tâm như Ung Văn Khiêm, Nguyễn Gia Trí, các mặt bằng nhà phố đang đồng loạt treo biển cho thuê, nhiều mặt bằng đã “ế khách” cả năm trời. Một số mặt bằng cho thuê làm kinh doanh, môi giới bất động sản cũng cửa đóng then cài.

Anh Trần Đông, môi giới thạo tin tại quận 1, cho biết giá thuê mặt bằng trên phố Lê Lợi tăng không kiểm soát từ khi rào chắn xây tuyến metro được tháo dỡ. Không chỉ ở Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP.HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200 - 400 triệu đồng/căn/tháng, đặc biệt có chỗ lên tới hơn 800 triệu đồng/tháng.

Giá vẫn neo cao

Việc giá thuê nhà phố liên tục leo thang khiến các thương hiệu từ lớn đến nhỏ đều đang thay đổi chiến lược kinh doanh, lựa chọn lùi ra xa hoặc sâu hơn thay vì vung tiền bám trụ lại các tuyến phố lớn. Ngay cả các thương hiệu đình đám cũng lựa chọn trả mặt bằng.

Có thể kể đến hàng loạt tên tuổi lừng lẫy trong ngành F&B (thực phẩm và đồ uống) trả lại các cửa hàng tại các vị trí đắc địa sau nhiều năm gắn bó như Starbucks, McDonald's, Burger King…

Mới nhất, thương hiệu McDonald's thông tin về việc đóng cửa chi nhánh Bến Thành tại số 2-2A Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM. Đây là một trong những cửa hàng đầu tiên của chuỗi thức ăn nhanh này tại Việt Nam.

Trước đó, gã khổng lồ cà phê, đồ ăn nhanh của Mỹ là Starbucks cũng thông báo đóng cửa điểm bán cao cấp (reserve) cuối cùng tại TP.HCM sau 7 năm hoạt động. Burger King chia tay mặt bằng tại đường Phạm Ngũ Lão, quận 1, sau 11 năm hiện diện.

Hệ thống lẩu gà ớt hiểm 109 (Phú Nhuận) từng có 17 chi nhánh vào năm 2020 nhưng đến nay còn 4 chi nhánh. Ông Trần Quốc Thịnh, người sáng lập chuỗi này, cho hay kinh doanh khó khăn, sức mua giảm đến 50% nhưng hầu hết chủ mặt bằng đều không giảm giá, thậm chí tăng giá thuê bình quân 5 - 10%/năm, nên doanh nghiệp buộc phải giảm bớt các điểm bán kém hiệu quả.

Nhìn nhận về thực trạng mặt bằng ế nhưng giá vẫn cao, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng chủ nhân của những mặt bằng siêu đắt này thường có dòng tiền rất tốt. Vì vậy, câu chuyện được chủ nhà quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không mà phải cho thuê giá cao để giữ được hoặc nâng cao giá trị tài sản.

"Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố", ông Tuấn giải thích.

Tuy nhiên, dù mục tiêu là gì thì để thị trường phát triển vẫn cần tuân theo quy luật cung cầu. Và để chủ và khách không tiếp tục là hai đường thẳng song song, theo chuyên gia, giới chủ cần cân nhắc điều chỉnh giá thuê để tránh sự sụp đổ dây chuyền.

Bài học quá khứ chỉ ra lời cảnh báo trên là có cơ sở, hiện tượng các thương hiệu đồng loạt rời bỏ khỏi mặt bằng trung tâm vì giá cả leo thang đã từng xảy ra không ít lần. Gần nhất, trong nửa đầu năm 2023, một làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm đã bùng lên.

Rõ ràng, các mặt bằng đắt đỏ tại “đất vàng” trung tâm đã không còn ở thời hoàng kim, được khách hàng bất chấp tiền bạc để tranh giành. Đáng chú ý, áp lực với các nhà cung cấp mặt bằng được dự báo sẽ còn gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung tiếp tục được đẩy lên.

Sự gia tăng của các trung tâm thương mại hiện đại được tổ chức bài bản sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm sức hút khi loại hình này vừa đắt đỏ, vừa tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến mua sắm.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi.

Theo bà Minh, các chủ nhà cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp thuê.