Ma trận định giá bất động sản

Chúng ta liệu đã quên phiên đấu giá đất lịch sử tại bán đảo Thủ Thiêm (TP.HCM) khi một lô đất hơn 10.000m2 được chốt giao dịch với giá 24.500 tỉ đồng? Trong một giây “lòng tự hào dân tộc trào lên”, một đại gia bất động sản đã đẩy 1m2 đất lên mức giá 2,4 tỉ đồng. Không biết vị đại gia này đã định giá bất động sản này bằng phương pháp nào nhưng sau đó lại chấp nhận bỏ cọc mất hơn 300 tỉ đồng.

Một mét vuông đất có giá bằng cả căn chung cư

Như lời nói đùa của một người bạn của tôi thì nắm trong tay một mét vuông trong khu đất Thủ Thiêm cũng đủ cho gia đình 4 người an cư lạc nghiệp cả đời thậm chí có của để lại cho con cháu đời sau.

Mức giá cao đến mức Bộ Trưởng Bộ Tài Chính phải dùng từ “bất thường”. Bởi giá đất trung bình tại đường Nguyễn Huệ - Trung tâm kinh tế của TP.HCM - chỉ ở khoảng 1,5 tỉ đồng/m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm là khu vực đang còn xây dựng, hoang vắng mà mức đấu giá đã lên tới 2,4 tỉ đồng.

Mức giá bất thường ấy đã trở thành con số ảo khi vị đại gia đứng sau công ty trúng thầu quyết định bỏ cọc. Giải thích về việc ra giá cao ngất ngưởng, vị đại gia này giải thích do ông đã: “trào lên lòng tự hào dân tộc”, lo sợ mảnh đất đẹp nhất Thủ Thiêm về tay người nước ngoài.

Dù cuộc đấu giá không thành công nhưng hệ lụy của nó lại kéo dài, khiến giá đất ở khu Thủ Thiêm tăng chóng mặt, tăng nhanh hơn cả sức mua của khách hàng. Để rồi giờ đây, một căn shophouse 150m2 ở khu đô thị Sala (Thủ Thiêm) phải cắt giá đến tận 50 tỉ đồng vì không tìm được người mua, mà cũng không ai đủ sức thuê do dân cư khu vực quá thưa thớt. Con số 50 tỉ đồng nghe có vẻ lớn, nhưng chỉ bằng 25% mức giá rao bán ban đầu của căn nhà phố thương mại trên.

Một căn nhà phố 3 tầng thực sự đáng giá 200 tỉ đồng sao? Tôi gửi thắc mắc của mình tới những người trong ngành địa ốc để hiểu rõ hơn về việc xác định giá trị bất động sản và nhận được hai luồng ý kiến khác nhau.

Một số môi giới phản hồi rất nhanh rằng giá chung của thị trường khu vực này là như vậy. Thị trường có giao dịch, có cung có cầu thì mức giá nào cũng “hợp lý”. Trái lại, những người có thâm niên trong nghề lại trở nên ngập ngừng khó trả lời hơn, khó chấp nhận mức giá được vận hành trên thị trường nhưng cũng không thể đưa ra quan điểm phản đối một cách nhanh chóng.

Theo lời của Lan Anh (Hà Nội) chuyên viên định giá tài sản, việc xác định giá bất động sản không thể phụ thuộc hoàn toàn vào giá thị trường khu vực, cũng không thể đưa ra quyết định trong vài giây nóng vội như vị đại gia kia được. Quá trình định giá yêu cầu nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng, dù mục tiêu là để tối đa lợi ích của người sử dụng bất động sản nhưng không được phá vỡ tính ổn định của thị trường.

Định giá bất động sản như thế nào?

Chia sẻ về việc định giá bất động sản, bà Hồ Thị Kim Oanh, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá của CBRE Việt Nam, nhận định đây là dịch vụ rủi ro nhất trong các dịch vụ về bất động sản bởi rất khó đưa ra một con số chính xác. Bà Oanh phân tích, thị trường bất động sản chịu nhiều tác động bất ổn về chính trị và kinh tế thế giới, lạm phát tăng cao, chi phí lãi vay cao. Những bất ổn này rất khó dự báo trước đó do đó việc định giá trước thời điểm này thường không còn đúng trong điều kiện mới. Ngoài ra, các thông tin giao dịch chưa được thị trường ghi nhận đầy đủ và thiếu chính xác dẫn đến những khó khăn trong việc quá trình định giá.

Theo Giám đốc CBRE thì hiện tại có 3 phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến như sau:

Phương pháp tiếp cận từ thị trường: Còn được biết đến là phương pháp so sánh trực tiếp. Đối tượng so sánh là giá bán (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường), thường là giá giao dịch tính trên m2 đất, giá/m2 sàn kinh doanh, giá giao dịch/phòng khách sạn...

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập: Còn được biết đến là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền thường áp dụng cho các bất động sản đang hoạt động, tạo ra dòng thu nhập ổn định như: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, resort. Phương pháp này dùng để ước tính giá trị bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai về thời điểm hiện tại.

Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo/phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng để ước tính giá trị bất động sản thông qua việc ước tính chi phí để tạo ra một bất động sản. Phương pháp này thường áp dụng cho các bất động sản có ít giao dịch phổ biến trên thị trường hoặc dùng để xác thực, kiểm chứng giá trị rút ra từ của phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp vốn hóa thu nhập/phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Thực chiến trong định giá bất động sản

Cách thức bà Oanh cung cấp sẽ rất hiệu quả đối với các công ty, tập đoàn lớn có khả năng tiếp cận với dữ liệu thị trường. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư nhỏ và các môi giới bất động sản mới vào nghề với với nguồn thông tin hạn hẹp phải tìm phương án khác để có thể xác định đúng giá của bất động sản.

Dưới góc độ nhà đầu tư lâu năm, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn bất động sản chia sẻ quy trình 4 bước/cách để xác định giá trị của một bất động sản.

Đầu tiên là đối chiếu thông tin đăng bán của bất động sản này và các bất động sản tương tự trong khu vực, cả lịch sử đăng bán trước đây (nếu có). Ưu điểm của cách này là dễ dàng, nhanh chóng, miễn phí. Nhược điểm là có nhiều thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo. Bước này cần có kiến thức kinh nghiệm để sàng lọc thông tin “rác”.

Tiếp theo, có thể áp dụng phương pháp “Nằm vùng”: Làm việc với các bạn môi giới địa phương đi xem thực tế các bất động sản tương tự trong khu vực. “Thường sau khi làm việc với tầm 3-5 bạn môi giới, xem qua thực tế trên 10 bất động sản trong khu vực sẽ có “trực giác giá” tương đối chính xác, trên 75%. Xem được thực tế càng nhiều bất động sản thì độ chính xác của “trực giác giá” càng cao.”, ông Kiên cho biết.

Phương án này sẽ giúp nhà đầu tư có cảm nhận chính xác về các ưu nhược điểm và giá của bất động sản nhưng sẽ tốn rất nhiều thời gian, tốn chi phí và cần xây dựng mối quan hệ tốt với các bạn môi giới địa phương.

Nhà đầu tư cũng có thể tự định giá bất động sản bằng việc bóc tách giá trị: Giá đất, chi phí xây dựng, giá trị hoàn thiện, giá trị nội thất, giá trị của việc tạo dòng tiền trên chính bất động sản, giá trị của tiềm năng tăng giá tương lai, mức độ an toàn của pháp lý. Phương pháp này sẽ tìm được mức giá phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư nhưng lại đòi hỏi lượng lớn kiến thức kinh nghiệm về bất động sản, xây dựng, pháp lý, quy hoạch để có thể tự bóc tách tính toán.

Một mẹo khác giúp cho người mua nhà có thể định giá là thuê định giá từ các đơn vị độc lập (ngân hàng, đơn vị thẩm định). Tùy mục đích định giá mà đơn vị thẩm định sẽ có hệ số dao động khác nhau. Với nhà phố thì thường giá thẩm định của bên thứ ba sẽ thấp hơn thị trường 10-15%.

Phương pháp này hạn chế được nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch do khi thẩm định thì bên thứ ba sẽ kiểm tra; có được con số định giá tham khảo trung lập; kết quả định giá này cũng sẽ cho con số tham khảo nếu có nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính từ việc thế chấp bất động sản này”.

Ở một góc nhìn khác, anh Cường (TP.HCM) cho rằng việc xác định giá trị tài sản là rất cần thiết nhưng cần cân bằng giữa lợi nhuận và thanh khoản. “Đầu tư đất không phải nghề chính của tôi, công việc chính bận rộn nên tôi vẫn phải cân đối thời gian cho việc xem đất. Do đó tôi phải tìm được cách xác định giá trị nhanh”, anh Cường chia sẻ.

Như vậy, mỗi bất động sản, mỗi nhà đầu tư lại có một phương pháp định giá khác nhau cho phù hợp. Phương pháp định giá của các nhà đầu tư hiện nay cũng không khác nhiều so với những cách định giá kinh điển mà vị giám đốc của CBRE đưa ra. Đối với các nhà đầu tư nhỏ và môi giới, định giá đất nền và nhà phố thường là phương pháp so sánh. Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng và thường cho kết quả nhanh để tham khảo.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, phương pháp này có nhiều rủi ro. Chẳng hạn, khi nguồn thông tin về bất động sản so sánh không đáng tin cậy. Những rủi ro pháp lý, quy hoạch mới phát sinh thì việc so sánh không đáng tin cậy. Do đó, để định giá được giá trị bất động sản gần giá trị thật nhất thì nhà đầu tư, người định giá cần phải liên tục cập nhật thông tin, kiến thức và phải có sự nhạy bén với thị trường.