M&A khách sạn trong đại dịch có đủ sức hấp dẫn?

Khó khăn về tài chính do Covid-19 đã buộc các chủ khách sạn tìm kiếm đối tác làm ăn từ thị trường quốc tế để có thể chung vốn, đầu tư thêm hoặc mua bán - sáp nhập (M&A).

Vẫn là phân khúc hot

Phân khúc khách sạn đang chứng tỏ sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi họ tin tưởng vào tiềm năng to lớn của nền kinh tế Việt Nam.

Theo bà Meir Tlebalde, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn giao dịch và M&A, Công ty TNHH Tư vấn và Thuế KPMG, mặc dù Việt Nam phải đối mặt với thách thức trong việc hạn chế du lịch, giãn cách xã hội ở các thành phố trọng điểm, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang rất quan tâm đến các tài sản tại Việt Nam vì họ có cái nhìn dài hạn.

“Việt Nam vẫn là một điểm đến đầu tư lạc quan đối với các nhà đầu tư khách sạn nước ngoài ở khu vực châu Á nhờ vào các yếu tố như vị trí địa lý, môi trường thiên nhiên và đặc biệt là nguồn cung khách sạn chất lượng cao còn hạn chế”, bà Meir Tlebalde nhận định.

Chúng tôi khuyên những chủ đầu tư thực sự muốn bán tài sản nên phân tích xem họ cần một khoản vốn lớn như thế nào để giữ lại tài sản so với các lợi ích nếu họ bán tài sản vào thời điểm hiện nay, để họ có thể quyết định xem có nên giữ hoặc xúc tiến với người mua theo mức giá đề xuất hay không. Ông Paul Chakrabandhu, Phó chủ tịch điều hành Hotels Capital Markets Indochina, JLL

Ngoài ra, Chính phủ Việt Nam cũng đã có những nỗ lực đáng kể trong việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài đối với bất động sản nghỉ dưỡng và hợp lý hóa thủ tục đăng ký để khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có thương hiệu tham gia vào lĩnh vực này, với việc tiếp tục sửa đổi hành lang luật pháp liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

“Nhà đầu tư nước ngoài đang nhìn thấy cả tiềm năng ngắn hạn và dài hạn của Việt Nam trong lĩnh vực khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư đang chấp nhận một khoảng thời gian bị âm dòng tiền trong khi chờ đợi sự phục hồi của thị trường”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC chia sẻ.

Báo cáo Triển vọng đầu tư khách sạn toàn cầu năm 2021 của JLL cho biết, 70% nhà đầu tư đang nhắm mục tiêu đến các khách sạn ở châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam. Đầu tư vào khách sạn toàn cầu trong năm nay dự kiến ​tăng 35% so với năm 2020, lên 35 tỷ USD.

Nhưng ít giao dịch thành công

Theo ông Gasparotti, trở ngại chính đối với M&A không phải là nhu cầu mua tài sản thấp, mà là nguồn khách sạn có chất lượng và sẵn sàng cho các hoạt động M&A hiện tại còn hạn chế.

“Xây dựng một khu nghỉ dưỡng hoặc khách sạn chất lượng cao phức tạp hơn nhiều so với các tài sản bất động sản khác”, ông cho biết.

Có rất ít nhà phát triển trong nước có thể thực sự cung cấp một sản phẩm đáng để các nhà đầu tư quốc tế chú ý và quan tâm. Ngoài ra, vị trí của khách sạn cũng rất quan trọng, đi kèm với đó là chất lượng xây dựng, thiết kế, chức năng, định vị phân khúc và dịch vụ quản lý.

Ông Gasparotti lưu ý, nhiều khách sạn quy mô vừa và nhỏ ở Việt Nam đang rao bán với giá thấp hơn nhiều so với trước kia, nhưng rất ít trong số đó được giao dịch thành công. Các khách sạn nhỏ hơn cũng không thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế, trừ khi là cả một danh mục đầu tư phong phú được đưa ra chào bán, với một chủ sở hữu duy nhất cho cả danh mục này.

Tương tự, bà Meir Tlebalde cũng cho rằng, nhiều chủ khách sạn vẫn đang kỳ vọng có thể bán khách sạn của họ với giá cao, bất chấp thực tế là Covid-19 đã làm suy giảm sức hấp dẫn và triển vọng của ngành khách sạn.

“Nhiều chủ khách sạn đã cố gắng giảm thiểu chi phí vận hành cũng như các khoản đầu tư và chờ bán tài sản với giá tốt hơn. Song, khi các chủ khách sạn chịu thiệt hại nặng nề do áp lực tài chính lớn, họ có thể phá sản và trong nhiều trường hợp thậm chí bị ngân hàng siết nợ. Điều này sẽ dẫn đến một viễn cảnh tồi hơn là họ không thể tìm được cơ hội bán với giá tốt”, bà Meir Tlebalde nói.

Bà Meir Tlebalde đưa ra lời khuyên, bên cạnh việc xem xét một số yếu tố cơ bản, bao gồm thương hiệu, khả năng mở rộng và vị trí chiến lược, các nhà môi giới tại Việt Nam cũng cần hiểu rõ quan điểm của người mua sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thương vụ, bao gồm điều kiện đầu tư, cơ cấu hoạt động, quyền sử dụng đất, triển khai dự án, tài chính, chi phí vốn và cuối cùng là mức độ tuân thủ các hoạt động đóng thuế của chủ cũ.

Các chủ khách sạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên cân nhắc đưa ra mức giá bán phù hợp dựa trên tình hình hiện tại (thay vì kỳ vọng giá quá cao như trước dịch) để có thể bán được tài sản với mức giá phù hợp trước khi việc kinh doanh trở nên tồi tệ hơn.

Đối với các chủ khách sạn có khả năng tài chính mạnh thì nên tận dụng lợi ích của giai đoạn đặc biệt này như một cơ hội tích cực, tạm thời đóng cửa để tiến hành tái cấu trúc tổ chức, nâng cấp đổi mới thiết kế và đào tạo đội ngũ, xem xét lại chiến lược tiếp thị, tối ưu hóa việc giảm chi phí và cải thiện vốn lưu động.