Lý giải vì sao giá nhà đất cao? Hãy thử nhìn vào quy luật thị trường!

Vì sao giá nhà đất cao, và vì sao bao nhiêu năm qua, không biết bao nhiêu lần bị can thiệp bằng nhiều biện pháp mạnh, xu hướng chung giá nhà đất vẫn cứ tăng lên? Nhiều người đổ lỗi cho đầu cơ, làm giá, thổi bong bóng... Nhưng thực tế không ai có thể thổi giá hay bơm bong bóng mãi nếu như không có sức cầu (demand). Nếu mua để làm giá mà không ai mua vì không có nhu cầu (need) và sức cầu (demand), ắt phải tự giảm giá để bán ra, thu hồi vốn. Thực tế đã có những lần, những nơi, đất bị thổi giá được

Một khi sức cầu thấp, không ai muốn mua hay không có khả năng mua, giá nhà đất bắt buộc phải giảm. Vấn đề là ở chỗ nhu cầu và sức cầu vẫn có và vẫn tăng đều hàng năm. Do quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và sinh học (đất thì không tự sinh ra thêm), kèm theo kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu và sức cầu mua đất và nhà riêng của người dân cũng gia tăng. Chính từ đó giá nhà đất cũng luôn trong xu hướng tăng lên, dù nhanh hay chậm.

Cũng cần lưu ý rằng giá nhà đất cao chủ yếu là ở các khu đô thị và các vùng đang đô thị hóa. Khi có quá nhiều người dân đổ xô về các thành phố, thị xã, thị trấn, các khu trung tâm hành chính, kinh tế, giáo dục... của các tỉnh, thành, quận, huyện, thì nhà đất ở các khu vực đó và gần đó có giá cao là điều tất yếu. Những khu vực xa trung tâm, nơi có ít người sinh sống và đi lại thì giá nhà đất thấp vì nhu cầu mua nhà đất thấp. Khi giá nhà đất trong các khu đô thị và khu vực bán kính gần đô thị tăng cao, người không đủ khả năng sẽ dạt ra vùng xa hơn để mua. Từ đó sẽ phát sinh các khu dân cư mới ngày càng đông đúc hơn và dần sẽ thành khu đô thị mới.

Đó là quy luật phân bố dân cư theo thị trường mà bất kỳ đất nước nào cũng bị chi phối, chứ không riêng gì VN. Theo quy luật này, nơi nào là trung tâm hành chính, kinh tế, giáo dục..., có dân cư đông đúc hơn, điều kiện sống và làm việc tốt hơn, nhu cầu mua nhà đất sẽ nhiều hơn, và nơi đó sẽ có giá nhà đất cao. Ngược lại, nơi nào dân cư thưa thớt, không thuận lợi để cư trú, giá nhà đất sẽ thấp hơn. Nếu ở đâu giá quá cao, ít người mua nổi, sau một thời gian tồn đọng, giá ắt sẽ giảm xuống.

Trong tình trạng giá nhà đất ở vùng đô thị quá cao, người có thu nhập hạn chế cần phải làm gì? Họ buộc phải mua đất ở nơi xa hơn để làm nhà và chấp nhận đi làm xa, hoặc tạm thuê nhà gần trung tâm để đi làm, hoặc phải bỏ về tỉnh lẻ để làm việc và mua nhà ở đó. Ngay cả ở các nước phát triển giàu có, cũng rất nhiều người dân chọn giải pháp thuê nhà nếu họ muốn sống trong khu trung tâm các thành phố lớn. Nhiều người khác chọn mua nhà ở xa trung tâm và chấp nhận ngày ngày phải đi làm xa. Quá trình này như một sự sàng lọc tự nhiên. Người có điều kiện sẽ mua nhà và trụ lại vùng đô thị hay trong bán kính gần đô thị. Người ít tiền hơn sẽ dạt ra khu xa hơn. Và người ít tiền hơn nữa sẽ phải dạt ra xa hơn nữa và dần hình thành khu đô thị mới ở những nơi xa đó. Chính vì quá trình này mà các khu đô thị trung tâm cũng giảm bớt mật độ dân cư và các vùng ven thì mật độ dân cư tăng lên, dần dần hình thành các khu đô thị mới. Nếu giá nhà đất ở các khu đô thị rẻ, người dân các vùng xa sẽ đổ xô về đó mua nhà, mật độ dân cư sẽ tăng lên, giá nhà đất cũng sẽ tăng lên theo.

Khi siết tín dụng bđs, các dự án bđs sẽ thiếu vốn và giảm dần đi, các khu căn hộ sẽ giảm, nếu nhu cầu mua căn hộ của người dân vẫn tăng theo xu hướng gia tăng dân số và đô thị hóa, giá căn hộ cũng có thể tăng (do thiếu hụt nguồn cung), kéo theo giá nhà phố cũng tăng theo. Điều này các nhà hoạch định và tham mưu chính sách cần lưu ý.

Giá nhà đất tăng cao theo sự tăng cao của nhu cầu và sức cầu do quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số không phải là điều bất thường. Bất thường chăng là các đợt thổi giá, thổi "bong bóng". Nhưng như trên đã phân tích, thổi giá lên trời mà không ai mua, tự khắc giá sẽ giảm xuống chứ không thể duy trì mãi mức giá cao bằng cách "thổi" mãi được! Giá cao hay thấp trong ngắn hạn có thể do bơm thổi, nhưng về lâu dài là do nhu cầu và sức cầu cao hay thấp thôi!

Cuối cùng thì cứ theo quy luật thị trường mà phán đoán và đón bắt xu hướng lâu dài. Đừng "bắt sóng" hay lao vào những chỗ "nóng" mà bị lừa do các thông tin sai lệch!

=========

* Cách đây nhiều năm, nhiều người vì không đủ tiền mua nhà trong trung tâm thành phố nên dạt ra mua đất rộng ở các huyện ngoại thành. Giờ họ "trúng" lớn (nhờ diện tích đất lớn) và giàu hơn người mua nhà ở các quận trung tâm thời đó. Đây có thể là bài học để mọi người tham khảo.